樓市真相：房價下跌10萬 買房成本卻增加了近100萬

賬禁不起細算，今天本號對調(diào)控前后剛需客和炒房客購房成本進行梳理，發(fā)現(xiàn)了一個驚人真相：剛需客買房成本增加，炒房客反而減少了！

近日，國家統(tǒng)計局公布了70個大中城市10月份房價指數(shù)。從數(shù)據(jù)能夠看出，歷經(jīng)整整一年的調(diào)控，熱點城市房價幾乎已回歸平穩(wěn)，尤其是深圳。

深圳從調(diào)控伊始，房價就率先下降領(lǐng)跌全國，截止到現(xiàn)在新房已經(jīng)連跌13個月。

根據(jù)深圳中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)可知，深圳新房均價從2016年10月的55611元/平米下跌至如今的54288元/平米。

每平米共下跌了1323元。房價均價和總價都下跌了，按理說購房成本應(yīng)該大家應(yīng)該歡呼才對，雖然沒有下跌幅度完全沒有達到剛需客的預(yù)期，總歸是比之前便宜了，聊勝于無。

事實并非如此，因為經(jīng)過一番計算本號發(fā)現(xiàn)一個驚人真相：盡管房價下跌了，首套房購房成本反而增加了一大筆。越調(diào)控，購房壓力越大。

下面我就以2017年10月新房和2016年10月新房價格來演算一下，看看在深圳購買一套90平米戶型的首套房，是否真的便宜了。

從上面表格可以清楚地看到，盡管房價下跌了，90平米戶型總價下跌了10.6萬元，便宜的只是幾萬首付。首套房利率普遍上浮，導(dǎo)致貸款成本顯著增加。購房成本不僅沒有便宜，還增加了。

90平米戶型總價下降了10.6萬，現(xiàn)在購房成本卻增加了近100萬。購房難度比之前大得多，這還沒算上時間成本，貸款流程等。

當(dāng)然，你可以說這對炒房客有一定的打擊作用，但更多傷害是給了剛需客。

導(dǎo)致這種現(xiàn)象的根本原因，是房價下跌幅度不夠。假若下跌一半從5萬跌至2萬5，即使首套房利率上浮20%，總成本也會便宜一大筆。

通過這番演算可以得出一個結(jié)論：對于首套房利率上浮的熱點城市來說，現(xiàn)在并不是剛需客買房的最佳時間。

你可能會說，并不是所有銀行都上浮20%，大多數(shù)只上浮了10%~15%。

就以普遍上浮10%計算，現(xiàn)在購房貸款還款總額也需要690.6萬元，比一年前要多出58.3萬，總成本要比之前多54.8萬元。

不是剛需購房的最佳時間，是不是炒房的最好時機呢？

同樣以深圳2017年10月新房和2016年10月新房價格來演算，看看一年的時間，炒房也即第二套房的成本是如何變化的。

在計算之前需要強調(diào)一下政策變化。10月4日前，二套房首付比例為5成，之后無論有無貸款記錄，皆為7成。

這表明投資客的購房門檻抬高了。房價連跌1年，如果全款購買，購房成本自然比去年便宜。

若按照正常的流程貸款又如何？

從演算結(jié)果可以清楚看到，炒房客購房門檻明顯被抬高不少。1年前首付為5成250.2萬元，如今是7成342萬元，門檻高了91.8萬元。

門檻抬高是對炒房游戲群進行清理，抬高了進群門檻，篩掉一批以小博大的鉆營者，留下的都是有實力的高凈值人群。

由于均價下跌，總價反倒便宜了74萬元。難度加大了，購房總支付卻降下來了。

綜合兩個圖表發(fā)現(xiàn)：調(diào)控政策之下，剛需客的購房成本增加了，投資客的門檻雖然被提高，購房成本反倒是下降的。

根據(jù)本號對中心城市房價走勢的一貫看法，未來具有顯著人口增量的中心城市房價會繼續(xù)小幅上漲。因此，對無需加杠桿的長線炒房客來說，現(xiàn)在是入手的最好時機。

這或許是那些調(diào)控政策制定者都沒有料到的事情，調(diào)控棍棒下，受傷害最大的不是炒房客，反倒是剛需客。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。