樓市新周期：追求“量”的增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為“質(zhì)”？

自1998年啟動(dòng)房改以來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)20年的高速發(fā)展。在1999年-2014年間，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資增速甚至以超過20%的年均增速發(fā)展。2017年，房地產(chǎn)行業(yè)仍然在高位運(yùn)行。

房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展在數(shù)據(jù)上體現(xiàn)得尤為明顯。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者做了一組數(shù)據(jù)對(duì)比。

數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資，從1998年的3600億增長(zhǎng)至接近10萬億，增長(zhǎng)了27倍；商品房銷售額從1998年的2100億增長(zhǎng)至10萬億，增長(zhǎng)了約48倍。

另外一組數(shù)據(jù)也顯示了房地產(chǎn)行業(yè)的重要性。11月13日，中國(guó)人民銀行公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年10月新增人民幣貸款6632億元，同比多增119億元，但環(huán)比上月下降47.8%，低于市場(chǎng)7800億左右的預(yù)期。其中，住戶部門中長(zhǎng)期貸款增加3710億元，在時(shí)隔9個(gè)月后，按揭貸款再次成為新增貸款的主力。

高速發(fā)展同時(shí)也帶來了不少問題。過去20年間，涉及房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策頻出，行業(yè)爭(zhēng)議不斷。房地產(chǎn)在為中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來積極影響的同時(shí)，也暴露出發(fā)展不充分、不平衡的問題。那么，作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)重要支柱，房地產(chǎn)未來將如何發(fā)展？

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在多個(gè)場(chǎng)合表示，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多輪周期發(fā)展之后表現(xiàn)出的明顯規(guī)律是，M2與房地產(chǎn)呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。

聶梅生的觀點(diǎn)是，房地產(chǎn)是和金融密切相關(guān)的行業(yè)。從廣義貨幣M2角度看，2007年到2017年這十年間增加了四倍，共計(jì)增加約120萬億。而這十年中，房地產(chǎn)投資每年平均差不多10萬億，十年是投資100萬億，與M2增加的120萬億形成聯(lián)動(dòng)。

在聶梅生看來，M2在房地產(chǎn)行業(yè)形成了巨大鋼筋水泥儲(chǔ)備器，大量的貨幣沉積在房地產(chǎn)這里。也就是說，房地產(chǎn)消化了大量的M2。因?yàn)?，房?jī)r(jià)才會(huì)上漲。

聶梅生的這一觀點(diǎn)幾乎是行業(yè)共識(shí)。

以2016年為例。2016年貨幣環(huán)境前松后緊，整體表現(xiàn)寬松，M2余額超155萬億，但增速低于全年目標(biāo)。2016年前三季度貨幣環(huán)境較為寬松，“930新政”之后，政策嚴(yán)控銀行、保險(xiǎn)、信托、基金等金融機(jī)構(gòu)資金投向，流動(dòng)性趨勢(shì)性收緊。從貨幣供應(yīng)量來看，2016年M2余額高達(dá)155.01萬億元，并且央行全年凈投放現(xiàn)金5087億元，較2015年大幅提升72%。從貨幣供應(yīng)增速來看，2016年M2同比增長(zhǎng)11.3%。

在這一年，房企融資環(huán)境也前所未有向好。中國(guó)指數(shù)研究院顯示，企業(yè)融資環(huán)境向好，全年融資規(guī)模得到大幅提升。2016年央行五年以上長(zhǎng)期貸款利率仍保持在4.9%的歷史低點(diǎn)，企業(yè)資金壓力得到有效釋放。除此之外，房企利用資本市場(chǎng)進(jìn)行融資的規(guī)模也大幅增長(zhǎng)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2016年房企債券融資達(dá)9039億元，同比增長(zhǎng)77%，平均利率為5.07%，低于2015年1.2個(gè)百分點(diǎn)。

這一年，房地產(chǎn)整體表現(xiàn)也前所未有向好，房?jī)r(jià)發(fā)生大幅上漲局面。最終引發(fā)了本輪史上最為嚴(yán)厲的調(diào)控。

不過，M2以及信貸數(shù)據(jù)在2017年發(fā)生了變化。中國(guó)人民銀行公開的數(shù)據(jù)顯示，2017年10月末，廣義貨幣（M2）余額165.34萬億元，同比增長(zhǎng)8.8%，增速創(chuàng)新低。另外，住戶部門貸款增加4501億元，其中，短期貸款增加791億元，中長(zhǎng)期貸款增加3710億元。

有下行趨勢(shì)但仍然高位

從房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出明顯的下行趨勢(shì)，但不可否認(rèn)，仍然在高位運(yùn)行。

浙商證券 孫付表示，10月新增居民戶短期貸款 791 億元，環(huán)比少增 1746 億元。主因10月銀監(jiān)會(huì)下達(dá)通知，根據(jù)國(guó)務(wù)院“嚴(yán)格管控各類資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)”的指示精神，對(duì)個(gè)人消費(fèi)貸流入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格排查，全國(guó)各省市銀監(jiān)局已陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)監(jiān)管政策。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：從信貸數(shù)據(jù)看，房貸數(shù)據(jù)2017年漲幅明顯放緩，從前10個(gè)月的信貸數(shù)據(jù)看，房貸占比相比2016年下半年明顯減少。特別是一線城市，房貸2017年2季度開始明顯萎縮，這也是5月后，部分城市房?jī)r(jià)漲幅放緩、市場(chǎng)平穩(wěn)的最主要原因。

張大偉注意到，10月單月，住戶部門長(zhǎng)期貸款新增3710億，相比9月單月的4800億減少了超過千億，這也是最近2年來，第一次單月住戶長(zhǎng)期貸款增加低于4000億。

不過，張大偉也注意到，整體看前10月的居民戶中長(zhǎng)期貸款相比2016年同期依然有輕微上漲。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)相比2016年同期成交總金額上漲，信貸分化持續(xù)。

另外，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)也表現(xiàn)出明顯的下行趨勢(shì)，但仍在高位運(yùn)行。

數(shù)據(jù)顯示，2017年1-10月，全國(guó)商品房銷售面積為130254萬平方米，增幅較1-9月收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)；銷售額為102990億元，較1-9月收窄2個(gè)百分點(diǎn)。

2017年1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為90544億元，增速較1-9月收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)房屋新開工面積為145127萬平方米，增幅較1-9月收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)房屋施工面積達(dá)752334萬平方米，增速較1-9月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)房屋竣工面積為65612萬平方米，增幅較1-9月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。

在著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家姚景源看來，明年中國(guó)經(jīng)濟(jì)短期沒有下行風(fēng)險(xiǎn)，最多可能會(huì)引起點(diǎn)振動(dòng)。他認(rèn)為，“中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在到了由數(shù)量到質(zhì)量的階段，沒必要強(qiáng)化增長(zhǎng)速度。

中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度不能過快，但是也不能過低，還是要保持一個(gè)合理的增長(zhǎng)速度。顯然這個(gè)合理的增長(zhǎng)速度得靠三駕馬車，出口明年是一個(gè)好情況；消費(fèi)是基本穩(wěn)定的，不會(huì)出現(xiàn)大起大落；投資是關(guān)鍵作用。姚景源認(rèn)為，整個(gè)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在呈現(xiàn)著穩(wěn)中有進(jìn)和穩(wěn)中向好的基本局面。另外，整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)向好的局面，這為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造了一個(gè)良好的環(huán)境和條件。”

與經(jīng)濟(jì)走勢(shì)判斷類同，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的看法，姚景源認(rèn)為，房地產(chǎn)將從追求量的增長(zhǎng)走向追求質(zhì)的增長(zhǎng)。

他認(rèn)為，“房子是用來住的，不是用來炒的”，這一方面說明房地產(chǎn)有近二十年的輝煌成就，但確實(shí)也存在問題。我們現(xiàn)在要追求美好生活，美好生活必然要包括人們的居住，美好生活離不開居住，而是給房地產(chǎn)領(lǐng)域帶來一個(gè)更新的契機(jī)。現(xiàn)在房地產(chǎn)大體上還處在一個(gè)數(shù)量階段，比如說住宅的狀況，基本還是住多少平米，是個(gè)數(shù)量的狀況，我們還沒有上升到質(zhì)的狀況，比如說宜居、建材、設(shè)計(jì)等等。“房子是用來住的，不是炒的”，這不會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)較大幅度的滑坡、下跌，而是提出一個(gè)新的增長(zhǎng)空間。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。