城中村改造提速，中國“都市角落的萬億元大市場”如何激活？

被稱為中國“都市角落萬億元(人民幣，下同)大市場”的超大特大城市城中村改造正加速推進(jìn)。記者12日從中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部獲悉，超大特大城市正積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造。住建部城中村改造信息系統(tǒng)投入運行兩個月以來，已入庫城中村改造項目162個。

城中村又稱為“都市里的村莊”，因其大多布局凌亂、配套設(shè)施落后、公共服務(wù)缺失，時常被貼上“臟”“亂”“差”等標(biāo)簽，與繁華的城市面貌格格不入。此番重點改造的是超大特大城市中的城中村，根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，中國目前有7個超大城市和14個特大城市。

此次城中村改造是“棚戶區(qū)改造2.0”嗎？中泰證券分析師耿鵬智認(rèn)為，此番城中村改造旨在提升城市品質(zhì)、改善基礎(chǔ)設(shè)施，并非“棚改2.0”。兩者有諸多區(qū)別，例如：此次城中村改造聚焦21個超大特大城市，而棚改面向全國，覆蓋大量三四線城市；官方此番明確城中村改造分三類實施，包括拆除新建、經(jīng)常性整治提升以及拆整結(jié)合，而棚改則以拆除重建為主。此外，兩者資金來源、改造對象等均很大不同。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中新社記者表示，此次城中村改造并不是房地產(chǎn)的又一次大規(guī)模供給，而是解決中國城市發(fā)展不平衡不充分的矛盾，讓城市的公共服務(wù)覆蓋城中村，讓村民和新市民、年輕人徹底融入城市，享受均等化的公共服務(wù)。他認(rèn)為，一些優(yōu)質(zhì)的城中村還是會保留其風(fēng)貌，按照文明城市標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)上公共服務(wù)等短板。

告別“大拆大建”之后，城中村改造產(chǎn)生的投資效應(yīng)會下降嗎？據(jù)中信證券研報測算，中國19個超大特大城市城中村改造能帶來的年化新增商品房貨值1.9萬億元，占這些城市2022年銷售額的37%。另據(jù)中泰證券測算，重點城市城中村改造空間廣闊，預(yù)計未來10年，每年建安費用或?qū)⑦_(dá)到6638億元，有望顯著拉動工程需求，并帶動下游相關(guān)消費。

中信證券研報認(rèn)為，本輪城中村改造的增量影響或低于2015年前后的一輪棚改，但從高質(zhì)量發(fā)展的角度，本輪城中村改造能解決長期問題，不僅驅(qū)動了一部分營建的機(jī)會，更誕生了大量運營服務(wù)的商機(jī)。

中指研究院調(diào)查咨詢部運營總監(jiān)吳建欽指出，基于過去的實踐，城中村改造在各類城市更新類別中能夠帶動的投資效應(yīng)較為明顯。此外，在促進(jìn)住房需求釋放方面，城中村改造也將產(chǎn)生部分新增的商品房購房需求。

這個“都市角落的萬億元大市場”如何更好地被激活？住建部此番透露，堅持先謀后動，堅持依法征收、凈地出讓，堅持多渠道籌措改造資金等。李宇嘉認(rèn)為，這些措施是總結(jié)過去城中村改造的經(jīng)驗、教訓(xùn)而來，有利于減少改造阻力，縮短改造周期，降低不確定性。

值得注意的是，此番城中村改造與保障性住房相結(jié)合。李宇嘉認(rèn)為，這是新一輪城中村改造的亮點，可能包含三方面內(nèi)容，一是改造出來的地塊，要留足保障性住房建設(shè)空間；二是村民安置房，可滿足其將余屋出租的經(jīng)營模式需求，多設(shè)置一些空閑的中小戶型住房，統(tǒng)籌發(fā)展保障性租賃住房；三是留存下來的城中村存量住房，經(jīng)過品質(zhì)提升后吸引長租公寓企業(yè)來運營。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，城中村改造對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)結(jié)構(gòu)帶來的變化非常關(guān)鍵。過去的組合是“商品房+安置房”，而現(xiàn)在可能會增加保障性住房，其中或包括共有產(chǎn)權(quán)住房和保障性租賃住房等。這能夠豐富城市住房供給，更好地滿足年輕人、新市民的需求，為城中村改造注入創(chuàng)新動力。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。