四區(qū)取消新房限價(jià)！杭州土拍恢復(fù)“價(jià)高者得”后會(huì)誕生新地王嗎？

核心二線熱點(diǎn)城市杭州在新一輪土地掛牌中，取消了土地限價(jià)“禁令”。

11月9日，杭州發(fā)布第13批次宅地掛牌出讓公告，其中提到，本次掛牌出讓宗地實(shí)行自由競(jìng)價(jià)，按照價(jià)高者得的原則確定競(jìng)得人。

本次杭州共推出10宗地塊，總出讓面積約45.74萬(wàn)平方米，總建筑面積101.3萬(wàn)平方米，總起價(jià)約128.7億元，將于12月12日掛牌出讓。

分析人士認(rèn)為，此次杭州恢復(fù)“價(jià)高者得”的競(jìng)價(jià)方式，位置及資源稟賦不錯(cuò)的優(yōu)質(zhì)地塊，不排除會(huì)誕生“新地王”。

值得關(guān)注的是，在放開(kāi)了土地限價(jià)的同時(shí)，杭州部分區(qū)域還取消了新房價(jià)格限制。

據(jù)悉，此次杭州取消了富陽(yáng)、臨安、臨平、錢(qián)塘四個(gè)區(qū)域的新房限價(jià)，但上城、拱墅、濱江、西湖、蕭山、余杭六區(qū)新房限價(jià)仍保持不變。

“從本次已公布的情況看，杭州土拍限價(jià)完全放開(kāi)了，但新房限價(jià)調(diào)整主要在外圍區(qū)域，主城四區(qū)以及蕭山、余杭依舊限房?jī)r(jià)。這些主城區(qū)中的熱門(mén)板塊項(xiàng)目去化速度普遍較快，且項(xiàng)目熱銷(xiāo)與限價(jià)政策帶來(lái)的一二手房倒掛有強(qiáng)關(guān)聯(lián)性，若放開(kāi)新房限價(jià)將對(duì)市場(chǎng)流速造成影響，有一定潛在風(fēng)險(xiǎn)。”中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生表示。

其進(jìn)一步表示，富陽(yáng)、臨安、臨平、錢(qián)塘等放開(kāi)新房限價(jià)后，這些區(qū)域的價(jià)格將回歸市場(chǎng)邏輯，房企在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)也能夠更靈活制定價(jià)格。

就杭州土拍取消限價(jià)后，如果土地價(jià)格上揚(yáng)，對(duì)新房?jī)r(jià)格預(yù)期是否會(huì)形成影響，高院生表示，目前杭州核心區(qū)還是采取限價(jià)措施，而放開(kāi)限價(jià)的外圍區(qū)域庫(kù)存量較大，因此，即使部分土地價(jià)格上揚(yáng)，也很難形成房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。“雖然優(yōu)質(zhì)地塊可能會(huì)有溢價(jià)，但漲幅很大的可能性不高，因?yàn)榉科笠惨紤]成本。”

隨著杭州取消土地限價(jià)，目前已發(fā)布新掛牌宅地公告的22城中，僅剩北京、上海及鄭州的部分地塊，還未取消土地限價(jià)。

據(jù)媒體報(bào)道，9月底自然資源部已給各省市自然資源主管部門(mén)下發(fā)文件，內(nèi)容包含：建議取消土地拍賣(mài)中的地價(jià)限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，全國(guó)22個(gè)集中供地城市中，已有19個(gè)城市已相繼發(fā)布新掛牌宅地公告，其中，成都、合肥、濟(jì)南、重慶、廈門(mén)、長(zhǎng)沙、南京、福州、武漢、蘇州、青島、無(wú)錫、天津、長(zhǎng)春、杭州、沈陽(yáng)等16城不再設(shè)置地價(jià)上限，鄭州部分城區(qū)依然限制了地價(jià)，北京、上海仍維持地價(jià)、房?jī)r(jià)“雙限”。

“一線城市中，今年以來(lái)北京、上海、深圳多宗地塊競(jìng)拍至土地最高限價(jià)，土拍熱度整體較為穩(wěn)定，短期地價(jià)上限取消的預(yù)期較小。”中指研究院分析師孟新增表示。

目前，濟(jì)南、合肥、廈門(mén)等城市，已經(jīng)舉行了取消土地限價(jià)后的首次土拍。從成交情況來(lái)看，取消土拍限價(jià)后，房企恢復(fù)了土拍自由競(jìng)價(jià)機(jī)制，熱點(diǎn)地塊熱度確實(shí)有所升高、競(jìng)爭(zhēng)激烈，但對(duì)其它區(qū)域地塊帶動(dòng)作用有限，影響不大。

其中，合肥調(diào)整土拍規(guī)則后，首次掛牌出讓5宗地塊中，濱湖金融板塊05號(hào)地塊引來(lái)多家房企激烈爭(zhēng)搶，并成為合肥目前單價(jià)最高的地塊。

濟(jì)南在取消土地限價(jià)后的首次土拍中，地塊冷熱差異較為明顯，有兩宗地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，競(jìng)拍輪次超200輪，其中一宗還創(chuàng)下2018年以來(lái)濟(jì)南土地市場(chǎng)競(jìng)價(jià)輪次最高記錄。不過(guò)，上述2宗地塊受到熱捧的同時(shí)，還有7宗地塊是以底價(jià)成交。

“從已經(jīng)落地‘價(jià)高者得’土拍模式城市表現(xiàn)來(lái)看，供求關(guān)系較好城市的核心區(qū)土地市場(chǎng)，熱度已經(jīng)開(kāi)始回溫。比如合肥最近一輪土拍，濱湖區(qū)的地塊熱度明顯高于其他區(qū)域，且出現(xiàn)溢價(jià)率普遍提升的情況。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉稱。

其進(jìn)一步表示，總體來(lái)看，當(dāng)下即使是核心一二線城市，土拍市場(chǎng)仍然是分化的，對(duì)于非核心區(qū)的地塊，仍然是低溢價(jià)率成交，甚至可能出現(xiàn)流拍。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。