廣州取消地價上限，京滬深會跟嗎？

11月21日，廣州公共資源交易中心掛出黃埔區(qū)地塊，該地塊為二類居住用地(R2)、文化設(shè)施用地(A2)，土地面積為37711平，將于2023年12月22日進(jìn)行限時競價。在該地塊的公告內(nèi)容中，出現(xiàn)了“本次國有土地使用權(quán)掛牌出讓按照價高者得原則確定競得人”。這也意味著，廣州正式執(zhí)行“取消地價上限”。未來，廣州核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊將恢復(fù)市場定價。這不僅能增加政府賣地收入，還可以通過標(biāo)桿效應(yīng)帶動核心城市房價企穩(wěn)。

針對房地產(chǎn)新形勢，特別是需求端紓困效應(yīng)減弱的情況，近期政策主動應(yīng)對。不久前自然資源部明確建議“取消土地拍賣中的地價限制”。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，已有成都、長沙、南京、武漢、蘇州、天津、杭州、東莞、深圳等至少18城取消土地地價上限。

據(jù)CRIC統(tǒng)計，1-10月全國出讓金28629億元，較2022年同期下滑26%，較2021年同期下滑48%。而廣州1-10月土地出讓金為951.5億，同比下降了7.6%；總成交建面555.2萬方，同比降幅為22.8%。因此，當(dāng)有關(guān)部門發(fā)出對土地出讓模式進(jìn)行調(diào)整的信號，兄弟城市都進(jìn)行了調(diào)整，對土地依賴度更大的廣州此次調(diào)整也在意料之中，主要的意圖就在于提振土地市場。

在新的政策架構(gòu)下，廣州恢復(fù)“價高者得”的競拍原則，意味著不再限制房價，也不再競配建、競自持。對開發(fā)商來說，就能根據(jù)房價水平直觀地計算出利潤空間，顯然這是在給市場讓利、休養(yǎng)生息，提振市場拿地的積極性。另一方面，當(dāng)前市場預(yù)期較弱，競拍開發(fā)商不會很多，不會誕生高溢價地塊，利潤確定性較強(qiáng)。通過土地市場的情緒修復(fù)，可以帶動下游的商品房市場。

筆者認(rèn)為，此舉主要是讓開發(fā)商看到賺錢的確定性，然后增加拿地。因此，預(yù)計后期開發(fā)商拿地的積極性會受到提振，對后續(xù)賣地有積極效果。但是，如果不設(shè)地價上限，開發(fā)商參拍多，溢價率收窄，也可能導(dǎo)致賣地效果減弱。因此，具體效果要看具體地塊。目前市場情緒仍比較低迷，新房、二手房價格繼續(xù)下降，需要市場消化到一定程度，有了觸底的跡象，供地新政的效果才會顯現(xiàn)。

從全國來看，目前一線城市中北京、上海、深圳還沒有取消地價上限，未來也是有可能取消的，但短期內(nèi)應(yīng)該不大可能。深圳此前已經(jīng)采取“單限單競+搖號”規(guī)則掛牌出讓，取消了“商品住房銷售價格”，實際一定程度上是對市場松綁，給開發(fā)商讓利，但仍有最高地價的限制。筆者認(rèn)為，深圳此舉可能更多是怕市場過度解讀為退出限價管制，通過房價上漲邏輯來推動新一輪的樓市回升。

總之，京滬深政策上可能相對會更謹(jǐn)慎一些。廣州則和京滬深不同，它的城市地位、市場關(guān)注度和樓市的彈性和京滬深是完全不一樣的，因此明確退出限價沒有太大問題。按照國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》的提法，要推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，這就意味著未來房地產(chǎn)政策上可能要完全退出行政干預(yù)限制。因此，京滬深也不排除將來有取消的可能。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。