探索土地供應(yīng)推動租賃發(fā)展 上?！白赓彶⑴e”建設(shè)加速

實行租購并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者發(fā)現(xiàn)，作為全國首個推出租賃住房用地的城市，上海正以土地供應(yīng)為基礎(chǔ)，不斷加大培育租賃市場發(fā)展的力度，來實現(xiàn)租購并舉住房體系的落地。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自去年7月份開始率先在全國推出租賃住房用地以來，截至12月底，上海已經(jīng)累計推出了29宗租賃住房用地，涉及土地面積共計約80公頃，可建建筑面積182萬平方米，預(yù)計可建設(shè)3萬套租賃住房。

近日，上海召開了促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展聯(lián)席會議。會議透露，2018年上海將著力推進租賃住房規(guī)劃建設(shè)，完善租購并舉的住房制度。到2018年底，實現(xiàn)新增租賃房源計劃開工和轉(zhuǎn)化總量20萬套、新增代理經(jīng)租房源9萬套（間）的目標(biāo)。

受訪專家皆表示，2018年上海的租賃住房市場將會在2017年發(fā)展的基礎(chǔ)上呈現(xiàn)出明顯提速的狀態(tài)，并嘗試探索構(gòu)建租購并舉的市場長效機制。

加速推進“租購并舉”

2017年7月4日晚，上海市規(guī)劃和國土資源局掛出了兩宗租賃住房地塊的出讓公告，即位于浦東新區(qū)和嘉定區(qū)合計9.35萬平方米的兩宗地塊。這也是上海在全國范圍內(nèi)率先出讓“只租不售”的地塊。

緊接著，7月7日，上海發(fā)布了《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，明確了增加住房土地供應(yīng)規(guī)模，尤其是租賃住房的土地供應(yīng)。規(guī)劃顯示，整個“十三五”期間，上海住房用地供應(yīng)共5500公頃。其中，商品住房用地2000公頃，租賃住房用地1700公頃，保障性住房用地1800公頃。

經(jīng)測算，上海計劃供應(yīng)5500公頃住宅土地，可提供住房約170萬套。其中市場化住房約115萬套，包括商品住房約45萬套和租賃住房約70萬套，租賃住房供應(yīng)套數(shù)占新增市場化住房總套數(shù)超過60%，規(guī)劃增加70萬套租賃住房。

規(guī)劃發(fā)布之后，專項政策也得以出臺。9月15日，上海正式發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》，明確將在就業(yè)聚集地區(qū)和交通便利地區(qū)規(guī)劃布局租賃住房，并加快培育和發(fā)展住房租賃市場。

在規(guī)劃與政策的雙重推動下，上海租賃性質(zhì)的土地市場投放節(jié)奏進展十分迅速。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2017年12月31日，半年時間內(nèi)上海先后共計推出了7批共計29宗租賃住宅用地，累計土地出讓面積達(dá)到79.69公頃，建筑面積181.26萬平方米。

值得關(guān)注的是，2017年下半年上海商品住宅的土地共出讓了19宗，規(guī)劃建筑面積212萬平方米，并且普遍都規(guī)劃了占總面積15%的房源用于自持租賃。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者計算發(fā)現(xiàn)，2017年下半年上海土地供應(yīng)市場中商品住宅建筑面積實為180.2萬平方米；而租賃住房的建筑面積則為213.06萬平方米。

與此同時，21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者也梳理發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)供應(yīng)的29宗租賃住房用地區(qū)域位置較優(yōu)越，且土地出讓的溢價率較低。

這29宗地塊分別位于城市中心或副中心、郊區(qū)新城中心、科技研發(fā)聚集區(qū)和產(chǎn)業(yè)板塊先進制造業(yè)集聚區(qū)等，所在區(qū)域內(nèi)公共交通便捷、生活便利、租賃市場需求集中。其中11宗地塊位于中環(huán)以內(nèi)，17宗地塊距離軌道交通站點不到1公里，12宗地塊位于產(chǎn)業(yè)園區(qū)旁邊。在出讓價格方面，2017年上海供應(yīng)的29宗租賃住房用地起始樓板價平均約為6600元/平，且主要集中在8000元/平以下。

1月8日，中國城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時表示，2017年上海市租賃住房土地供應(yīng)力度較大，在區(qū)位選擇和土地價格的平衡上具有一定優(yōu)勢。

探索構(gòu)建市場長效機制

2017年，上海在推進房地產(chǎn)租賃市場發(fā)展過程中僅用6個月時間，便完成了4萬套租賃租房的供地工作。

同時，種種跡象也表明，2018年上海租賃市場發(fā)展將會在2017年的基礎(chǔ)上按下“加速鍵”，并嘗試探索構(gòu)建租購并舉的市場長效機制。

2018年1月4日，上海發(fā)布《上海市城市總體規(guī)劃（2017-2035）》，提出到2035年上海人口總量穩(wěn)定保持在2500萬人左右，但規(guī)劃建設(shè)用地總規(guī)模要求負(fù)增長，控制在3200平方公里以內(nèi)。

上海市規(guī)劃國土資源局副局長岑?？当硎?，上海接下來會在三個方面加大房源的市場供給：一是將進一步完善四位一體，廉租住房、公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、征收安置房和租售并舉的住房保障體系，解決創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)群體和中低收入階層的住房問題。

二是通過多渠道增加租賃性住房的比重，加大新建住宅中的租賃性住房的配建比重，在商品房中配建一部分，新增完全租賃性質(zhì)的租賃住房。

三是鼓勵科研院所、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大型國有企業(yè)等單位利用自有土地建設(shè)公共租賃房，用于本單位的人才安置，鼓勵社會各類機構(gòu)代理經(jīng)租閑置住房，盤活存量住房資源，形成穩(wěn)定的房源用于出租。

《總體規(guī)劃》發(fā)布僅僅過了一天，在1月5日上海召開的促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展聯(lián)席會議上，明確了2018年上海將著力推進租賃住房規(guī)劃建設(shè)，完善租購并舉的住房制度。計劃到2018年底，實現(xiàn)新增租賃房源計劃開工和轉(zhuǎn)化總量20萬套、新增代理經(jīng)租房源9萬套（間）的目標(biāo)。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者從上述會議了解到，下一步上海建立全市統(tǒng)一的住房租賃公共服務(wù)平臺，健全市區(qū)兩級住房租賃服務(wù)中心。形成線上與線下聯(lián)動，數(shù)據(jù)共建、共通、共享來構(gòu)建租購并舉住房制度格局。

與此同時，上海還將加快培育扶持機構(gòu)化、規(guī)?；I(yè)化代理經(jīng)租企業(yè)，通過市場化運作，以企業(yè)為主體培育和發(fā)展住房租賃市場。另外，上海還將研究出一套順應(yīng)上海創(chuàng)新社會治理、符合承租人需求的租賃住房物業(yè)服務(wù)、小區(qū)綜合治理，以及租賃社區(qū)公共服務(wù)、社會治理的新機制、新模式。

1月8日，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時表示，從上海此次會議可以看出，對于未來住房市場的改革動力很足，尤其是在租賃市場方面有較為明確的管控和發(fā)展思路。

“主要是體現(xiàn)在三個方面：一是強化平臺建立，預(yù)計2018年上半年此類平臺將真正建成，到時市場上租賃房源的機會將增加。二是細(xì)分住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，尤其是廉租住房、公共租賃租房等方面的地位會提高。三是鼓勵供應(yīng)，尤其是在國有企業(yè)用地等方面會有一些新的創(chuàng)新，包括一些科技園和產(chǎn)業(yè)園等?！彼赋?。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。