中國新一輪的“造房運動”正在興起

從1998年中國住房制度改革，由于計劃分配住房，改變?yōu)閷嵭凶》可唐坊⑹袌龌詠?，出現(xiàn)了一場近20年的前所未有的“造房運動”。也正是在這場“造房運動”，以房地產(chǎn)市場化為帶動，不僅造就了中國房地產(chǎn)市場的20年空前繁榮，或人類歷史前所未有的房地產(chǎn)市場的繁榮，造成了中國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定快速的20年增長，由此中國經(jīng)濟一躍成了世界第二大經(jīng)濟體，而且也讓中國城市化得到空前推進(jìn)，全國各地一個個現(xiàn)代化城市拔地而起，估計到2017年底中國城市居民的人均住房持有面積可達(dá)到近40平方米。對中國經(jīng)濟及社會來說，前20年的“造房運動”，在人類歷史上，其影響是無可比擬的。

　　但是也應(yīng)該看到，前20年的“造房運動”，由于這場“造房運動”的建造住房的土地完全由政府所控制，及建造住房的主要要素為政府所控制，這必然造成前20年中國的房地產(chǎn)市場是一個要素市場非市場化，產(chǎn)品市場為市場化的市場，特別是土地市場的非市場化。因此，在這樣的一個市場，必然會造成整個市場的利益及財富主要是由權(quán)力來分配。在這場造房運動中，當(dāng)事人的利益大小基本上與權(quán)力遠(yuǎn)近有關(guān)。誰與政府權(quán)力靠得越近，其獲得利益就越大。因為，“造房運動”所需要的第一要素即土地，完全由政府所控制。

　　正因為“造房運動”所需要的要素為政府所控制，所以這次“造房運動”就了中國房地產(chǎn)市場20年空前繁榮，也導(dǎo)致了社會財富，特別國人幾千年留下來的土地財富，短期內(nèi)在少數(shù)人手上聚集。從1998年開始，隨著國內(nèi)“造房運動”不斷發(fā)展，受利益驅(qū)使，瞬間讓國內(nèi)各種資源迅速地流入房地產(chǎn)市場，各種大大小小的房地產(chǎn)開發(fā)商也應(yīng)運而生。不少先知先覺者與權(quán)力靠近，在一張白紙上很快成了富可敵國的大商家，如當(dāng)前的萬科、萬達(dá)、恒大、碧桂園等；小的房地產(chǎn)開發(fā)商更是多如星辰，因為每一個人都希望在這場“造房運動”中分到一份財富。千軍萬馬、各行各業(yè)都在造房，中國經(jīng)濟也完全“房地產(chǎn)化”。

　　同時，政府不僅完全控制了房地產(chǎn)市場要素資源，而且也通過特有制度安排的方式（比如，2003年央行出臺的關(guān)于住房信貸政策的121文件，很快就被中央政府新政策所取消；又比如2007年央行出臺的關(guān)于住房359號文件，又被2008年一個所謂的改善性住房文件所抵銷；2015年央行出臺的只要還清銀行貸款就算第一套可享受優(yōu)惠政策也是一樣等），即刻意把住房的投資與消費的性質(zhì)混淆，從而讓中國的房地產(chǎn)市場完全走了一條以投資投機炒作的市場。

　　因為，住房作為商品與其他商品有一個根本性差別，就是既可是消費性商品，也可是投資投機性商品。由于兩者定價基礎(chǔ)、價格運行方式及運作機理完全不同，如果沒有有效的制度安排作為商品的住房把投資與消費區(qū)分開，那么作為產(chǎn)品完全市場化的住房，最后一定會成為以投機炒作為主導(dǎo)的市場。因為，投機炒作者出價永遠(yuǎn)會高于住房的消費。如果住房完全是一個投機炒作為主導(dǎo)的市場，那么房地產(chǎn)市場價格推高飚升也是必然。比如，北京、上海、深圳等房價，20年上漲10倍以上是常事了。房價快速飚升不僅會造成巨大的房地產(chǎn)泡沫，增加中國金融體系的風(fēng)險，而且也會把絕大多數(shù)居民擠出房地產(chǎn)市場，對中國經(jīng)濟及人民生活各種負(fù)面影響也就應(yīng)運而生。

　　面對這種情況，2016年開始政府又發(fā)起了新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控潮，并在十九大報告中要求對國內(nèi)房地產(chǎn)市場重新定位，要求國內(nèi)房地產(chǎn)市場回歸到它的本性及居住功能，也就是強調(diào)國內(nèi)房地產(chǎn)市場的消費性而去除國內(nèi)住房市場的投資投機炒作性。十九大報告提出了“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，以及中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)的“完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，實行差別化調(diào)控”。

　　在這樣的原則下，地方政府紛紛主導(dǎo)建立起了“商品房、政府保障房、租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房”的多元化住房供應(yīng)格局，與之相應(yīng)的是多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度。與之相應(yīng)的將完全改變前20年以房地產(chǎn)開發(fā)商品操控的“造房運動”的市場，而是國內(nèi)正在興起一場新的“造房運動”正在興起。

　　這場“造房運動”主要格局可分為：一是政府為主導(dǎo)建造的保障性住房及共有產(chǎn)權(quán)住房，以此來解決市場房價高的城市中低收入居民的住房問題，以及解決引進(jìn)城市所需要的人才的問題。以及2015-2017年以棚戶區(qū)住房改造貨幣化安置政策還有進(jìn)行，而這些政策正是拉動2017年三四線城市房地產(chǎn)市場繁榮重要的因素。

　　二是不少企業(yè)自己建造住房也成了一個新動向。比如格力、華為造房已經(jīng)開始。華為為員工首批建造3萬套住房，員工低于市場價70%，入職3年后可購買，10年后可轉(zhuǎn)讓。以此為開始，預(yù)期今年有一批一線二線城市的大企業(yè)，也會隨之格力、華為去大造住房。而且，目前一些一線二線城市的國家機關(guān)分配住房又已經(jīng)開始。

　　三是國土資源部長姜大明表示，中國將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。可以說，這項政策的重大突破，不僅將解決建設(shè)住房的土地完全由政府控制的問題，也讓農(nóng)村不少住房經(jīng)營性建設(shè)用地全面盤活。盡管這些土地的使用限定在租賃性住房，但是這個口子一開，全國這些高房價的城市，農(nóng)村地區(qū)將會出現(xiàn)利用建設(shè)用地建造大量的租賃性住房，并由此而掀起的新“造房運動”肯定會對國內(nèi)房地產(chǎn)市場帶來難可估量的影響。

　　四是無論是一線二線城市，還是三線四線城市，商品房市場的發(fā)展還會持續(xù)，它們?nèi)匀粫诤系竭@場新“造房運動”的大潮。但是，對于這場新“造房運動”到底發(fā)展到哪里，應(yīng)該是相當(dāng)不確定的。因為這場新“造房運動”同樣會政府政策所左右。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。