上海一豪宅項目開盤即成交196億元，樓市要反轉(zhuǎn)了？

房地產(chǎn)市場持續(xù)深度調(diào)整過程中，上海樓市放出了豪宅“王炸”。

位于上海新天地板塊的中海順昌玖里日前開盤，其以196.5億元銷售額刷新全國開盤紀(jì)錄。此前全國紀(jì)錄保持者為2020年深圳華潤城潤璽一期花園，千余套房源收金196億元。

據(jù)悉，該項目本次共有738組認(rèn)籌，在開盤首日，售出全部512套房源中的505套。價格方面，銷售均價17.2萬元/平方米，套均價值約4000萬元。

一開盤即達(dá)到如此高的銷售金額，由此引發(fā)出這樣的疑問，這是否意味著市場開始大幅回暖了？

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，開盤銷售額破紀(jì)錄，反映出超大城市市場出現(xiàn)復(fù)蘇的跡象，也代表一些新的購房資金加快了入市步伐，這對于后續(xù)各地房地產(chǎn)市場的預(yù)期，將產(chǎn)生積極作用。

“該項目有幾個重要的特點，即新盤、豪宅、新開盤、勁銷，這說明市場的銷售熱點集中于新開盤豪宅新房項目上。這可能反映出市場復(fù)蘇過程中，豪宅銷售可能會扮演樓市復(fù)蘇的重要先導(dǎo)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

對此，多位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，該樓盤成交總價的確很高，但同時不應(yīng)忽視這其中價格方面因素。

“一方面，這個項目有其位置優(yōu)勢，另一方面，其與周邊二手房存在一定價格倒掛。該項目周邊區(qū)域二手房單價在20多萬元/平方米，雖然現(xiàn)在市場價格有所回落，但17.2萬元/平方米的價格，仍然較二手房有一定價差，這應(yīng)該是該項目能快速去化的重要原因。”一家上海房企管理層表示。

對此，58安居客研究院院長張波也表示，從新開盤的歷史價格比較情況來看，“中海•順昌玖里”備案均價雖然高達(dá)17.2萬元/平方米，但早在2020年，新天地附近的新盤翠湖天地新開盤的價格就已經(jīng)達(dá)到了16.5萬/平方米；幾年之后新開盤項目價格，幾乎沒有特別大的上漲。

“從當(dāng)前價格來看，周邊二手房的成交價格目前來看，還是明顯超過新開盤價格水平?？梢哉f，一二手房價倒掛，是這個盤熱銷的根本原因所在。雖然目前來看，倒掛程度和3年明顯減小，但依然還是有較大的價差空間。”張波在接受記者采訪時說。

其進(jìn)一步指出，該項目盤熱度的確較高，但和以往相比，目前的市中心豪宅的熱度已經(jīng)有所降低。“在2020年樓市熱度高的時點，上海部分豪宅認(rèn)購率曾經(jīng)到過700%以上，但在當(dāng)下市場整體相對偏冷的背景下，144%的認(rèn)購率仍然顯得非常搶眼。”

對于豪宅銷售的熱度是否會傳導(dǎo)到中端以及剛需市場這一問題，多位分析人士認(rèn)為，仍有幾個方面需要觀察。

中原地產(chǎn)高級研究經(jīng)理盧文曦指出，需要考慮的一個問題是，這種熱度只是個案，還是會發(fā)生在多個項目，是否具有可持續(xù)性。

“單個項目開盤賣196億的確很高，但后面的項目是否也能保持這樣的熱度？如果在接下來的幾個月的時間里，四五個項目都能保持這樣高的熱度，說明市場的確回暖了，是比較明確的信號。但如果后續(xù)項目成交熱度沒這么高，可能這只能算是特例，并不具有普遍意義和代表性。因此，有必要觀察后續(xù)同類項目的市場表現(xiàn)，再做出判斷。”盧文曦表示。

此外，分析人士認(rèn)為，按當(dāng)前市場情況，如果豪宅市場的熱度具有較強(qiáng)的可持續(xù)性，那么有可能會逐層傳導(dǎo)熱度，但未必會形成跟風(fēng)效應(yīng)。

“新天地板塊很久沒推項目了，該項目熱銷，目前只能代表一小部分需求。總價3000萬元以上的豪宅的確吸引目光，但這并不能代表全部的市場情況；市場成交的主力，有相當(dāng)一部分可能集中于千萬元以下，在500萬-800萬元這個區(qū)間。3000萬元以上的豪宅，如果后續(xù)幾個項目熱度持續(xù)走高，能可能會將這種熱度傳導(dǎo)到2000萬元-3000萬元的市場，但未必會直接影響到剛需甚至改善性市場。”一家中型房企人士表示。

對此，張波向記者表示，豪宅熱銷的現(xiàn)象其實需要深思。“在商品房商品化的大方向下，豪宅是否會放開限價，由市場決定其房價，接下來是否會在政策方面做出調(diào)整，值得關(guān)注。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。