起拍價22億轉(zhuǎn)讓深圳一地塊，萬科開始執(zhí)行“瘦身”計劃

萬科開始執(zhí)行“瘦身”計劃了。

據(jù)深圳公共資源交易中心5月8日公示信息，位于深圳灣超級總部基地的T208-0053宗地使用權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，起始價為22.35億元。

據(jù)了解，該宗地塊由萬科于2017年12月摘得，土地面積約1.9萬平方米，用地性質(zhì)主要為商業(yè)辦公等。公開信息顯示，深圳灣超級總部基地是深圳市重點開發(fā)建設(shè)片區(qū)之一，將成為全球總部企業(yè)和科技企業(yè)聚集地，促進全球資源在深圳進一步集聚，推動深圳的城市國際化進程。

就轉(zhuǎn)讓上述地塊，萬科方面向記者表示，本次掛牌轉(zhuǎn)讓該地塊，是公司推進瘦身健體一攬子方案的落地舉措之一。

“該地塊是公司在行業(yè)快速發(fā)展階段獲取的商業(yè)辦公項目，原計劃主要用于在深員工辦公使用。鑒于當前行業(yè)形勢已發(fā)生重大變化，公司計劃不再建設(shè)該項目，因此擬對該項目進行整體轉(zhuǎn)讓，減少非主業(yè)資產(chǎn)對資金的占用，聚焦資源做好、做強三大主業(yè)。公司堅定看好深圳超總片區(qū)的發(fā)展，仍是該片區(qū)建設(shè)參與度最高的企業(yè)之一。”萬科方面稱。

就資產(chǎn)處置問題，萬科在前不久向記者表示，推進資產(chǎn)交易是公司一直以來高度重視的經(jīng)營工作之一，萬科在持續(xù)積極推進相關(guān)資產(chǎn)交易。此前萬科也在年報業(yè)績會上公開表示，今年將加強大宗交易和股權(quán)交易工作，回款達300億元以上。

業(yè)內(nèi)人士指出，行業(yè)深度調(diào)整期，資產(chǎn)交易是房企積極自救的主要手段之一，伴隨出售方增多，資產(chǎn)市場供大于求，300億是不低的目標，體現(xiàn)了萬科穩(wěn)定經(jīng)營和化解債務(wù)的決心。

事實上，就在4月30日舉辦的2023年度公司股東大會上，萬科董事會主席郁亮明確，萬科將展開“瘦身”計劃。

對于外界關(guān)切的萬科股價問題及一攬子穩(wěn)定經(jīng)營方案的進展，郁亮表示，公司已制定瘦身健體一攬子方案，統(tǒng)籌好降負債和高質(zhì)量發(fā)展，通過堅定瘦身，調(diào)整融資模式，降解風險，未來聚焦綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃公寓三大優(yōu)勢主業(yè)，讓公司重新走到可持續(xù)的軌道上，在房地產(chǎn)新發(fā)展階段繼續(xù)領(lǐng)先領(lǐng)跑。

郁亮表示，提振股價最關(guān)鍵還是把公司做好，降風險、改善基本面，謀求長期健康發(fā)展。對此，萬科制定了一攬子方案，以實現(xiàn)三項目的：首先是“降負債”，未來兩年削減付息債務(wù)1000億元以上，未來五年付息負債總規(guī)模要降一半以上；第二，完成“融資模式轉(zhuǎn)型”，從統(tǒng)借統(tǒng)還、主體信用為主的模式，逐步轉(zhuǎn)向以項目、資產(chǎn)信用為主的融資模式。第三是完成“聚焦主業(yè)”，騰出有限資源、做好做強綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃公寓三大主業(yè)。

業(yè)內(nèi)人士認為，萬科在4月底股東大會剛剛對外詳解了一攬子方案，不到一周便迅速有了落地動作，足見萬科堅定推進瘦身健體的決心。在行業(yè)深度調(diào)整的背景下，萬科收斂聚焦、把好鋼用在刀刃上，不在非戰(zhàn)略機會點上耗費資源，是企業(yè)穿越周期的必經(jīng)之路。而萬科通過堅定瘦身和資源聚焦，有助于其進一步提升主業(yè)競爭力。

處置資產(chǎn)之際，萬科還在盤活資產(chǎn)方面推進相關(guān)融資工作。

有市場消息稱，幾家銀行擬對萬科一筆規(guī)模約52.4億港元銀團貸款進行再融資。這筆貸款為萬科旗下子公司開發(fā)位于香港大埔項目而申請的一年期貸款，將于今年8月到期，萬科已使用約一半授信額度，其擬取得貸款全額的再融資。據(jù)悉，該項目預計于今年下半年開始預售。

對此，萬科方面暫無回應(yīng)。

分析人士認為，萬科上述再融資若取得進展，將有利于其緩解資金壓力。而在爭取銀團支持之際，萬科還在轉(zhuǎn)讓旗下資產(chǎn)，以釋放更多流動性。

此外，萬科在4月29日披露，為開展商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）業(yè)務(wù)，公司擬向六家子公司提供14.35億元的借款，其中四家是持有經(jīng)營性不動產(chǎn)的下屬子公司，兩家是負責經(jīng)營管理前述部分不動產(chǎn)的項目子公司。萬科作為原始權(quán)益人，擬將14.35億元股東借款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓予專項計劃管理人設(shè)立的“資產(chǎn)自持專項計劃”，并發(fā)行資產(chǎn)支持證券。

根據(jù)相關(guān)安排，專項計劃的管理人變更為國信證券，基礎(chǔ)資產(chǎn)受讓主體不再是“華泰資管鵬新資產(chǎn)支持專項計劃”，而將轉(zhuǎn)讓予由國信證券作為管理人設(shè)立的“國信證券-鵬越資產(chǎn)支持專項計劃”，并發(fā)行資產(chǎn)支持證券。

從業(yè)績表現(xiàn)來看，據(jù)萬科公布的數(shù)據(jù)，今年4月萬科實現(xiàn)合同銷售面積164.3萬平方米，銷售額208.9億元；今年1-4月，萬科累計實現(xiàn)合同銷售面積555.4萬平方米，合同銷售金額788.7億元。新增項目方面，2024年3月以來，萬科無新增開發(fā)、物流地產(chǎn)項目。

另據(jù)銀河證券研究院數(shù)據(jù)，截至2024年一季度末，萬科扣除預售賬款后的負債率為64.9%、凈負債率59.3%，萬科今年采取多種方式實現(xiàn)資金回流，今年一季度已通過大宗資產(chǎn)交易回款42億元、經(jīng)營性業(yè)務(wù)通過REITs實現(xiàn)資產(chǎn)盤活如中金印力消費REIT募集資金凈額32.6億元。融資方面，今年一季度新增融資綜合成本為3.33%，較2023年新增的境內(nèi)融資成本3.61%低0.28pct。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。