萬(wàn)科北京退地地塊再度入市，起拍價(jià)由8年前44億漲至86億

被萬(wàn)科退還的北京海淀地塊，即將再度入市。

據(jù)北京市規(guī)自委網(wǎng)站6月19日公示信息，北京市海淀區(qū)公布一宗預(yù)申請(qǐng)宗地，其為北京市海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)永豐產(chǎn)業(yè)基地（新）H地塊HD00-0401-0120、0132、0162地塊二類城鎮(zhèn)住宅用地、零售商業(yè)用地，該地塊土地面積8.56萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)模16.29萬(wàn)平方米。

值得關(guān)注的是，該地塊是第二次出讓。其第一次出讓是在2016年，由萬(wàn)科競(jìng)得，不過(guò)萬(wàn)科此后退還了該地塊。

2016年國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，文件明確提出租購(gòu)并舉的住房制度。政策大力號(hào)召發(fā)展建設(shè)租賃住房，一些城市在供地時(shí)也要求開(kāi)發(fā)商建設(shè)自持租賃住房，其中就包括北京。

2016年年底，北京海淀永豐18、19號(hào)地塊掛牌入市，并增加了諸多新的限制條件，包括采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的交易方式掛牌出讓，設(shè)定合理土地上限價(jià)格，達(dá)到上限后轉(zhuǎn)為競(jìng)報(bào)自持商品住房面積，自持部分全部作為租賃住房不得銷售等。

在與眾多房企激烈爭(zhēng)奪后，北京萬(wàn)科當(dāng)時(shí)以109億元競(jìng)得上述兩地塊，住宅用地由萬(wàn)科100%自持租賃。其中18號(hào)地塊成交價(jià)50億元，19號(hào)地塊成交價(jià)59億元。

據(jù)悉，18號(hào)地塊已被萬(wàn)科開(kāi)發(fā)為萬(wàn)科翡翠書院，項(xiàng)目為租賃住宅，只租不售，戶型為主打90平方米三居室和180平方米的疊拼別墅。而19號(hào)地塊就是被萬(wàn)科退地，此次再重新上架拍賣的地塊。

對(duì)于萬(wàn)科退地的原因，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水告訴記者，全部自持租賃，收益低并且資金回籠速度慢。為解決資金問(wèn)題，萬(wàn)科曾提出眾籌方案，選擇周邊企業(yè)參與眾籌，幫助這些企業(yè)的員工解決住宿問(wèn)題。參與眾籌的企業(yè)早期進(jìn)行眾籌投資，同時(shí)向北京萬(wàn)科提交相應(yīng)的眾籌項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，在項(xiàng)目建設(shè)完成后企業(yè)員工可租賃相應(yīng)房源，萬(wàn)科則負(fù)責(zé)為社區(qū)提供高效便捷的物業(yè)管理和配套經(jīng)營(yíng)服務(wù)。

據(jù)海淀區(qū)人民政府2021年公布的消息，19號(hào)地塊總投資估算為69.15億元，所需資金全部由北京萬(wàn)金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司籌措解決。

“隨著房地產(chǎn)金融監(jiān)管收緊，房地產(chǎn)實(shí)施嚴(yán)厲調(diào)控政策，周邊企業(yè)參與眾籌的積極性有限，這種方式很難落地。由于建設(shè)資金量大、收益低、資金回籠慢，風(fēng)險(xiǎn)也較大，地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)很難進(jìn)行下去，最后萬(wàn)科不得不折價(jià)退地。”劉水表示。

隨著該地塊再度上市，其出讓條件已進(jìn)行了改變，地價(jià)達(dá)到上限后不再競(jìng)報(bào)自持商品住房面積，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人，同時(shí)此次掛牌土地的起始出讓價(jià)格也大幅增長(zhǎng)。

公告顯示，該地塊此次出讓起拍價(jià)為86億元，土地合理上限價(jià)格103億元；而2016年拍賣時(shí)該地塊起拍價(jià)僅為44億元，土地合理上限價(jià)格59億元。

可以看出，8年后，該地塊地價(jià)以及土地合理上限幾乎接近翻倍增長(zhǎng)。

“地價(jià)大幅提升，主要是受市場(chǎng)發(fā)展的推動(dòng)。自2016年至今，北京經(jīng)濟(jì)水平、人均收入以及地塊周邊配套等均在發(fā)展，地塊價(jià)值也隨之水漲船高。從位置上看，該地塊周邊生活配套逐漸豐富，同時(shí)疊加海淀區(qū)優(yōu)質(zhì)教育資源，總體價(jià)值較高。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪告訴記者。

不過(guò)，其進(jìn)一步表示，結(jié)合日前海淀永豐南等地塊的拍賣情況，以及目前房企資金普遍承壓的背景，該宗地塊總價(jià)不低，未必會(huì)出現(xiàn)首次拍賣時(shí)激烈爭(zhēng)搶的局面。

據(jù)了解，去年以來(lái)各地陸續(xù)取消土地限價(jià)、恢復(fù)價(jià)高者得規(guī)則，但北京土拍依舊未取消限價(jià)，不過(guò)部分地塊已經(jīng)提高了溢價(jià)率。

近期北京個(gè)別地塊采用溢價(jià)率分段指導(dǎo)價(jià)的方式進(jìn)行拍賣，如4月30日，海淀永豐南地塊最高溢價(jià)率提至20%，突破了此前15%的慣例；5月30日，東城區(qū)金魚(yú)池地塊同樣采用溢價(jià)率分段指導(dǎo)價(jià)的方式進(jìn)行拍賣，并將溢價(jià)率上限調(diào)高到25%。

“放松優(yōu)質(zhì)地塊溢價(jià)上限乃至取消土地限價(jià)等，或?qū)?dòng)土地溢價(jià)率的提升，有利于提振土地市場(chǎng)情緒，拉高整體土拍熱度。”關(guān)榮雪稱。

“上海在6月7日取消了10%溢價(jià)率上限要求，未來(lái)北京根據(jù)市場(chǎng)變化動(dòng)態(tài)調(diào)整限價(jià)政策或是大方向。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜稱。

關(guān)榮雪也認(rèn)為，預(yù)計(jì)北京后續(xù)提高溢價(jià)的地塊數(shù)量可能會(huì)有所增多，但一線城市作為整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓艙石，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)具有重要作用，因此北京全面取消限價(jià)可能性較低。

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，截至2024年6月19日，北京推出18宗住宅用地，規(guī)劃建筑面積211萬(wàn)平方米，同比下降8%；成交17宗，成交規(guī)劃建面217萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19%；成交溢價(jià)率4.3%，較去年同期下降6.6個(gè)百分點(diǎn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。