銀根收緊之下 今年一二三線城市房價或?qū)⒎只{(diào)整

開發(fā)貸收緊，開發(fā)商資金鏈繃緊，調(diào)控絲毫不松動，加之償債高峰的到來，房價 是否會重演2017年大幅下調(diào)的好戲？ 對此，記者2月6日采訪多位房 地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外人士和專家，他們普遍認為，開發(fā)商不會因為資金鏈收緊而普遍性降價促銷。特別是一線城市的房價，在2017年已經(jīng)大幅調(diào)整，2018年繼續(xù)下調(diào)的空間更是有限。

開發(fā)商資金鏈緊繃

近日部分銀行對房地產(chǎn)行業(yè)新增授信和房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務(wù)更為謹慎。同時，有消息稱，在嚴監(jiān)管背景下，信托公司地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)更趨審慎……一連串的消息頓時讓開發(fā)商資金鏈緊繃心理指點暴漲。

“對于房企來說，最傳統(tǒng)的融資方式還是銀行貸款。但近年來房企對開發(fā)貸的依賴程度下降。其中開發(fā)貸占比由2011年第三季度末的32.8%下降至2017年第三季度末的26.0%。房企取得開發(fā)貸前必須取得四證。且開發(fā)貸不得用于購置土地，因此房企在開發(fā)最初期需要通過其他渠道籌集資金?！眹ＷC券一位分析師告訴記者，開發(fā)商資金鏈是一個老問題，開發(fā)商早已學(xué)會四處找“金主”。

記者了解到，早在去年下半年，有東南某房企老總就頻頻拜訪金主，跑場找錢了。房企老板出沒之地，除了答謝會，就是在找金主的路上。

值得關(guān)注的是，“2018年地產(chǎn)銀根的收緊是一條主線，這會直接影響對今年整個房地產(chǎn)市場的判斷。”中房數(shù)據(jù)研究院院長陳晟向記者表示，今年將是房企償債“大年”，這會加劇房企的資金壓力。

申萬宏源固收研究團隊也認為，“要繼續(xù)關(guān)注地產(chǎn)2018年再融資壓力?！睋?jù)證券機構(gòu)統(tǒng)計，房企債到期規(guī)模最大的是2019年的381億元，其次是2018年的309億元。

據(jù)分析，地產(chǎn)行業(yè)由于確認收入滯后于銷售，2017年盈利改善不能完全反映2017年經(jīng)營狀況，很大一部分是2016年預(yù)售完工后2017年進行收入確認。2017年以來地產(chǎn)融資持續(xù)收緊，2018年依然是緊縮的狀態(tài)，2017年銷售持續(xù)回落、融資受限、拿地增加，房企現(xiàn)金流壓力明顯增大，特別是在融資收緊背景下融資劣勢明顯的中小房企風(fēng)險較大，且2018年大量中小房企在2015年發(fā)行的債券到期或回售到期，再融資壓力凸顯。

會降價促銷嗎？

“我們認為，這波資金面繼續(xù)收緊的周期，或經(jīng)歷短至3個月長至6個月的調(diào)整。換而言之，2017年下半年是資金面終結(jié)寬裕的上半場，2018年上半年則是資金面繃緊的下半場?！?易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說。

但是，開發(fā)商是否會因為資金鏈收緊而降價促銷呢？答案或許是否定的，特別是一線城市的房價，在去年已經(jīng)大幅調(diào)整，2018年繼續(xù)下調(diào)的空間更是有限。

“目前不是不想賣，也不是沒人買，而是相關(guān)證件批不下來賣不了。”幾位房企內(nèi)部人士均向記者表示，目前一線城市改善性購房需求依然強勁，但受嚴厲的調(diào)控政策影響，無法得到釋放。

而且，“一線城市對房企的利潤貢獻率最高，開發(fā)商還都想賣個好價錢，因此目前來看，降價銷售的可能性并不大?！敝蟹繑?shù)據(jù)研究院院長陳晟說。

在他看來，在如今調(diào)控越來越精準的時代，對于不同區(qū)域的房價也注定告別或向上或向下的單邊模式。因此，如何看待2018年房價，也要區(qū)別對待。在他看來，今年“一線城市價穩(wěn)、二線城市分化、三四線城市看棚改?！?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。