溢價率達25%！北京集中供地以來首宗溢價率破15%地塊出爐

自2021年以來，北京首宗溢價率突破15%的地塊3日出爐。

7月3日，北京土拍市場迎來三宗地塊拍賣，分別為東城區(qū)金魚池二期0101公建混合住宅用地、大興新城西片區(qū)0003等地塊和昌平土城新村0002等地塊，三宗地塊起始出讓總價為44.02億元。

其中，東城金魚池、大興新城地塊采用“限地價+搖號（交高標）”方式出讓，土城新村地塊采用“限地價+競現(xiàn)房面積+搖號（交高標）”方式出讓。最終，3宗宅地全部成交，攬金約44.695億元，有1宗觸頂搖號，剩余2宗以底價成交。

本次出讓活動中最受關(guān)注的，為東城區(qū)金魚池F2公建混合地塊，因其是東城區(qū)時隔8年后推出的住宅用地，而上一宗東城區(qū)出讓住宅用地還是2017年6月成交的永定府地塊。

從地塊規(guī)模和性質(zhì)來看，東城區(qū)金魚池地塊起拍價2.7億元，設(shè)置上限價格3.375億元，建筑規(guī)模僅5550平方米，其中住宅面積1700平方米，自持公建3850平方米，控高18米，是近年來北京三環(huán)內(nèi)罕見的迷你型地塊。

為實現(xiàn)土地價值最大化，該地塊銷售指導(dǎo)價也根據(jù)不同溢價率實行階梯定價方式。其中溢價率15%以下的指導(dǎo)價為13.9萬元/平方米、溢價率15％-20％的指導(dǎo)價為14.3萬元/平方米、溢價率20％以上的指導(dǎo)價為15.1萬元/平方米。

“從地理位置上來說，該地塊位于二環(huán)內(nèi)，可謂寸土寸金。天壇公園北側(cè)緊鄰兩廣路，附近有地鐵7號線橋灣站和8號線珠市口站，南側(cè)是九年一貫制的北京第十一中學(xué)，學(xué)區(qū)屬性較強。”中指研究院土地市場研究負責(zé)人張凱表示。

該地塊也吸引了佳源投資、東營亞通置業(yè)、河北鑫界3家房企報名，歷經(jīng)線上5輪及線下31輪報價后，觸達3.375億元地價上限進入搖號環(huán)節(jié)。最終，該地塊由河北鑫界房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司搖號競得，成交樓面價60811元/平方米，溢價率25%，對應(yīng)銷售指導(dǎo)價15.1萬/平方米。

張凱介紹，從溢價率來看，此次金魚池地塊突破了15%溢價率上限，達到最高25%，這也是北京自2021年第二批次集中供地以來，首宗溢價率突破15%限制的地塊。

據(jù)了解，去年以來各地陸續(xù)取消土地限價、恢復(fù)價高者得規(guī)則，但北京土拍依舊未取消限價，不過部分地塊已經(jīng)提高了溢價率。

“放松優(yōu)質(zhì)地塊溢價上限乃至取消土地限價等，將帶動土地溢價率的提升，有利于提振土地市場情緒，拉高整體土拍熱度。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪稱。

而7月3日北京另外拍賣的2宗地塊，均以底價成交。

其中，大興新城地塊起始價21.46億元，銷售指導(dǎo)價5萬元/平方米，占地面積約6.7萬平方米，規(guī)劃建筑面積11.95萬平方米。該地塊最終由北京市大興城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開發(fā)集團有限公司和北京大興發(fā)展集地開發(fā)有限公司聯(lián)合體以21.46億元底價拿下，樓面價17956元/平方米。

而昌平土城新村0002等地塊起始價19.86億元，建筑規(guī)模約15.55萬平方米，最終由北京城建以底價獲得，期房銷售指導(dǎo)價3.9萬元/平方米，現(xiàn)房銷售指導(dǎo)價4.1萬元/平方米。

“從北京今日土拍不難看出，在當(dāng)前市場分化大背景下，房企投資呈現(xiàn)縮圈現(xiàn)象，但位置核心、條件合理的優(yōu)質(zhì)地塊對于企業(yè)仍具有一定吸引力，同時低總價、低門檻也能夠為更多中小企業(yè)提供入場機會，激發(fā)市場主體活力。”張凱稱。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2024年7月3日，北京共成交22宗涉宅用地，成交金額達777.1億元。

多位分析師告訴記者，北京未來根據(jù)市場變化動態(tài)調(diào)整限價政策或是大方向。預(yù)計北京后續(xù)提高溢價的地塊數(shù)量可能會有所增多，但一線城市作為整個房地產(chǎn)市場的壓艙石，對穩(wěn)定市場價格的變動具有重要作用，因此北京全面取消限價可能性較低。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。