東華實業(yè)北京舊改收購鎩羽 資產(chǎn)注入年底前完成

楊樹坪“城啟系”重啟難題，昔日龍頭東山或難再起。

11月10日，廣東從化溫泉鎮(zhèn)，楊樹坪現(xiàn)身億城泉說現(xiàn)場剪彩。

兩個月前，他旗下的廣州老牌上市房企東華實業(yè)出資3055萬元，收購了億城泉說55%股權(quán)。在當(dāng)?shù)兀@個盤以最貴得名，約4萬元/平方米的售價是當(dāng)?shù)貏e墅均價的三四倍。

這是近十年來，楊樹坪為數(shù)不多的幾次公開亮相之一?，F(xiàn)場大多數(shù)年輕記者并不知道，在2005年之前，楊樹坪曾是最為意氣風(fēng)發(fā)的開發(fā)商之一，他的“城啟系”媲美于保利、富力和合生創(chuàng)展，擁有“廣州十大地產(chǎn)開發(fā)商”頭銜。

一夕之間，“規(guī)劃門”事件將楊樹坪和“城啟系”推至崩潰邊緣。此后，楊樹坪轉(zhuǎn)戰(zhàn)北京、海南等地欲東山再起，卻鮮有聲響。今年10月底，那筆高達99億元的北京舊改項目收購，曾被外界視為楊樹坪沉寂10年后高調(diào)復(fù)出的謀局。不過，這場兇猛進京之舉，短短十天后就宣告泡湯。

不過，困擾東華實業(yè)多年的土儲匱乏燃眉之急，眼下看似已解。11月20日晚間，東華實業(yè)公告稱，預(yù)計今年12月31日前，公司收購大股東粵泰集團和關(guān)聯(lián)方城啟集團等近45.74億元的資產(chǎn)重組事項，將完成全部過戶手續(xù)。該項重組事宜開啟至今已有兩年之久。

當(dāng)年的地產(chǎn)達人楊樹坪能否背水一戰(zhàn)滿血復(fù)活，市場仍將拭目以待。畢竟“城啟系”失去的地產(chǎn)黃金十年，已難以再追回。

77億京城舊改收購敗局

在簽訂收購意向書僅10天后，一筆高達77億元的北京舊改項目收購案即宣告“流產(chǎn)”。

11月1日晚間，東華實業(yè)公告宣布，公司終止收購北京豐盛胡同舊改項目。它給出的理由是，“收購項目金額較大，牽涉收購難度較大，公司無法明確收購具體時間及計劃安排”。

為了這筆收購，東華實業(yè)籌劃了兩個月之久。早在今年8月25日，東華實業(yè)因籌劃重大事項停牌，隨即到當(dāng)月31日，其宣布以自有資金收購非關(guān)聯(lián)方房地產(chǎn)股權(quán)資產(chǎn)事項。直到10月20日，東華實業(yè)首次披露了該項收購的重大進展，其中談及與北京中山國富房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡稱“中山國富”）簽訂了《豐盛胡同項目收購合作意向書》。

這份意向書透露，東華實業(yè)有意收購北京萬聯(lián)中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“項目公司”）100%股權(quán)，后者具有開發(fā)建設(shè)北京市西城區(qū)豐盛胡同危改（舊改）西區(qū)D、E地塊權(quán)利。中山國富則是項目公司唯一指定的項目收購公司北京方圓中地置業(yè)有限公司（簡稱“方圓公司”）的大股東，目前全面負(fù)責(zé)豐盛胡同地塊項目的收購工作。上述擬收購資產(chǎn)的總價預(yù)計不超過人民幣77億元。

東華企業(yè)并未公開豐盛胡同危改（舊改）西區(qū)D、E地塊的具體信息。2012年的一份環(huán)評公示顯示，上述舊改地塊位于北京西城區(qū)太平橋大街豐盛胡同北側(cè)，占地面積約為35170平方米，總建筑面積約為331850平方米，將興建數(shù)幢四層至15層高綜合樓。

這里是北京核心商圈所在，靠近西城區(qū)金融街，開發(fā)前景可謂是一片光明。北京當(dāng)?shù)刂薪闄C構(gòu)所提供的數(shù)據(jù)顯示，該片區(qū)內(nèi)寫字樓租金為每日每平方米9-10元，部分二手房單價已超過10萬元/平方米。

不過對年營業(yè)收入不足10億元的東華實業(yè)來說，收購77億元舊改項目有“蛇吞象”之嫌。在不少投資者看來，此次收購失敗在意料之中。今年前三季度，東華實業(yè)營業(yè)收入為4.5億元，凈利潤2571萬元，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-2.11億元，

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進對時代周報記者說，東華實業(yè)過去幾年也有類似并購經(jīng)驗，幾乎都以收購資金偏大為理由而退出，比如東華實業(yè)欲以4.5億元收購鑫源礦業(yè)的控股權(quán)，10個月后流產(chǎn)。

更有投資者質(zhì)問東華實業(yè)，“收購失敗是肯定的事，是否另有內(nèi)幕？”在11月6日，這些質(zhì)疑聲直接擺到了東華實業(yè)董事長、總裁楊樹坪面前，他和東華實業(yè)的副總裁李宏坤、董秘蔡錦鷺、財務(wù)總監(jiān)楊建東需要一起作出回應(yīng)。

不過他們并沒有給出更為豐富的回答，僅表示，“鑒于本次收購的難度較大，在監(jiān)管部門要求的時間內(nèi)無法完成收購。”在給時代周報記者的回復(fù)中，東華實業(yè)表示，本次終止收購的原因主要是操作的時間不足。

“規(guī)劃門”7億巨額罰單往事

誰都沒想到，沉寂近10年后，楊樹坪這場期望中的漂亮翻身仗，就這樣草草收場。

在這之前，楊樹坪和他的“城啟系”已淡出公眾目光很長時間。在廣東的地產(chǎn)江湖，楊樹坪算得上一號傳奇人物。1995年，在廣州鐵路系統(tǒng)工作了九年之后，不甘心打一輩子工的楊樹坪下海投身房地產(chǎn)?；蛟S早已身在曹營心在漢，以黑馬姿態(tài)殺入廣州樓市的粵泰集團，在前一年（1994年）8月就已成立。

廣州曉港灣項目，是楊樹坪的開山之作，在1995年6月奠基。在彼時同行熱衷于開發(fā)100多平方米大戶型時，曉港灣每套“30-50平方米、10萬元左右”的小戶型住宅一炮而紅，這讓楊樹坪成功掘得第一桶金。

隨后，楊樹坪借助營銷創(chuàng)新強勢挺進華南樓市。1997年，楊樹坪以“50平方米配一個廣州戶口指標(biāo)；80平方米配兩個戶口指標(biāo)”的營銷模式直抵家長心坎。還未開工，所得預(yù)售款已足夠完成建設(shè)工程。

另一家同源同宗的老牌房企城啟集團在不久后起步。工商資料顯示，城啟集團于1998年9月成立，其法人代表為楊樹坪，并曾是粵泰集團的最大股東。

真正確立楊樹坪在廣州地產(chǎn)界地位的項目，是他2000年開始開發(fā)的荔港南灣項目。楊樹坪認(rèn)為，老城區(qū)改造工程可獲得政策支持且拆遷成本低，位于珠江邊的項目一經(jīng)改造即可成為城區(qū)高尚住宅區(qū)。事實證明，楊的預(yù)判十分精準(zhǔn)，改造開發(fā)后的荔港南灣于2000年、2001年、2002年連續(xù)三年榮獲“廣州十大明星樓盤”。

時代周報記者梳理發(fā)現(xiàn)，1995-2005年間，楊樹坪在廣州成功開發(fā)十多個樓盤，開發(fā)地塊面積達40多萬平方米，銷售商品房超過100萬平方米。在廣州以外，楊樹坪不斷攻城略地，2002年成立北京分公司，2003年初收購原江門市最大的國有地產(chǎn)集團。

在資本市場上，楊樹坪更是長袖善舞。他先后入股廣百股份、廣州證券、收購老牌上市房企東華實業(yè)，打造出資本市場上的“城啟系”。

在2005年之前，楊樹坪是最為意氣風(fēng)發(fā)的開發(fā)商之一，他的“城啟系”媲美保利、富力和合生創(chuàng)展。但是，一夕之間，“規(guī)劃門”事件幾乎將楊樹坪和他的“城啟系”推至崩潰邊緣。

2005年初，城啟集團因偽造行政公文印章30宗，10年超建20萬平方米，欠繳國家各項款額總計高達30億元等事由，遭到廣州市建委牽頭組建的城啟集團造假專案調(diào)查小組的調(diào)查，并收到7億元左右的巨額罰單。

這是當(dāng)時廣州有史以來最大一筆針對企業(yè)的罰款，也是當(dāng)時國內(nèi)地產(chǎn)商因違規(guī)受到的最嚴(yán)厲責(zé)罰。城啟集團旗下的十三行廣場、荔港南灣、逸藍(lán)華庭、城啟晴軒、廣百新翼盡數(shù)遭到查封。楊樹坪一度被限制出境，該集團多名高管亦被控制。

為了籌措資金脫身，城啟集團在2005年4月起便馬不停蹄地拋售名下土地。僅以4億元便將地理位置優(yōu)越、總建筑面積近40萬平方米的廣州洲頭咀項目轉(zhuǎn)讓給香港天譽置業(yè)；出售北京“柏聯(lián)別墅”項目的股權(quán)，獲得5600萬元；將廣州“東山紫園”項目股權(quán)作價1500萬元轉(zhuǎn)讓。

“售樓款全部拿去交補罰款，當(dāng)時城啟的壓力不言而喻。”曾任職于城啟集團銷售中心副總經(jīng)理的朱宇曾告訴時代周報記者，“規(guī)劃門”清查判案后，城啟樓盤解封開售，雖銷售良好，但“城啟系”資金仍入不敷出。

以東華實業(yè)的財務(wù)數(shù)據(jù)來體現(xiàn)，2006年，東華實業(yè)的營業(yè)收入由2005年的5.7億元銳減至3.44億元，利潤和凈利潤分別為9775萬元、3176萬元，同比分別減少了7.51%和26.96%。

經(jīng)過“規(guī)劃門”的折騰，曾經(jīng)笑傲廣州地產(chǎn)界的“城啟系”已喪失地位，大多數(shù)項目處于停滯狀態(tài)。“‘規(guī)劃門’讓楊樹坪元氣大傷，他想要東山再起或有難度。”中原地產(chǎn)項目部經(jīng)理黃韜曾向時代周報記者坦言，他并不看好“城啟系”重新躋身廣州十大開發(fā)商之列的可能。

45億元資產(chǎn)注入等待“爬起來”

繼2005年規(guī)劃門事件后，楊樹坪一度隱遁，直至2008年城啟·天鵝灣項目上市，楊樹坪才公開亮相，“雖然早兩年摔了一跤，摔得很痛，但我們現(xiàn)在還很年輕，爬起來，可以繼續(xù)往前走。”

對于楊樹坪而言，“城啟系”洗牌是必然的，其中最為關(guān)鍵的好牌則是東華實業(yè)。

在國內(nèi)，東華實業(yè)第一個開始了房地產(chǎn)業(yè)的破冰之旅，其前身由東山區(qū)引進外資住宅建設(shè)指揮部于1979年4月成立。通過向香港人學(xué)習(xí)，東華實業(yè)摸出了蓋房子和賣房子的門道，從開發(fā)東湖新村起就創(chuàng)下了全國房地產(chǎn)業(yè)的多個第一：第一個純商品住宅小區(qū)，第一次引進外資開發(fā)房地產(chǎn)，第一次引進物業(yè)管理制度等。

站在香港地產(chǎn)界巨人肩上，東華實業(yè)陸續(xù)開發(fā)了湖濱苑、五羊新村、花園新村、文德大廈等廣州最早一批住宅小區(qū)。

“城啟系”一直嘗試借道東華實業(yè)的上市平臺整合資源，達到整體上市并融資的目的。

在獲得上市平臺東華實業(yè)后，粵泰集團陸續(xù)將廣州、北京、江門、河南等地的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入東華實業(yè)，借此優(yōu)化上市平臺的價值，進一步壯大企業(yè)版圖。

據(jù)時代周報記者了解，自2006年起，東華實業(yè)已初步形成了以北京項目為主，由廣州區(qū)域發(fā)展向全國其他城市拓展的格局。同時，為了避免同業(yè)競爭，粵泰集團、城啟集團只在廣東省內(nèi)經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

在近年東華實業(yè)的業(yè)績報告中，每每都要提及收購和定向增發(fā)，期待實現(xiàn)“粵泰集團和城啟集團之間的房產(chǎn)業(yè)務(wù)整體上市，一并解決上市公司與控股股東及關(guān)聯(lián)公司之間存在的同業(yè)競爭。”

然而，時運并沒有站在楊樹坪的身旁。自上市以來，東華實業(yè)尚未通過證券市場進行過再融資。2005年，由于股改影響，證監(jiān)會宣布暫停再融資。其后，東華實業(yè)2007年11月與2008年3月的兩筆收購與增發(fā)計劃，均以失敗告終。

直到2013年12月26日，已停牌四個月的東華實業(yè)發(fā)布公告，將收購粵泰集團、城啟集團等持有的八個地產(chǎn)項目，標(biāo)的資產(chǎn)預(yù)估值45.74億元。2014年7月3日，醞釀半年之久的東華實業(yè)重組方案在股東大會獲得通過。

2015年11月20日，在宣布重組事宜近兩年后，東華實業(yè)宣布，預(yù)計2015年12月31日前完成重組資產(chǎn)的全部過戶手續(xù)。

這對解決東華實業(yè)的土地瓶頸，效果是顯而易見的。目前東華實業(yè)大部分在售項目已接近尾聲，可產(chǎn)生現(xiàn)金收益的空間不大。

時代周報記者通過東華實業(yè)2015年前三季度業(yè)績報告了解到，廣州益豐項目已經(jīng)進入銷售收尾期。而公司分別計劃投資5.5億元與5億元的廣州嘉盛與旭城項目正在緊張施工中，項目總建筑面積分別為6.28萬/平方米與3.74萬/平方米。

東華實業(yè)位于淮南擁有90%權(quán)益、占地面積達1006畝的天鵝灣項目目前仍處在前期開發(fā)階段。位于北京擁有70%權(quán)益、投資總額達18億元的京華虹灣項目已取得商業(yè)性質(zhì)一級土地使用權(quán)證，正在進行一級開發(fā)的前期拆遷工作。而備受業(yè)界關(guān)注的廣州番禺區(qū)“官堂村”、“樟邊村”城中村項目，正在進行相關(guān)改造的方案設(shè)計。

多個項目仍處在開發(fā)階段，短時間內(nèi)難以產(chǎn)生效益，導(dǎo)致東華實業(yè)業(yè)績增長乏力。2015年半年報顯示，北京虹灣、三門峽東華、西安東華、廣州旭誠等房地產(chǎn)項目公司在上半年分別虧損約40萬元、92.2萬元、72.26萬元和27萬元。

時代周報記者翻閱其年報得知，2008-2013年，東華實業(yè)年營業(yè)收入逐年下降，分別為12.9億元、12.37億元、11.08億元、7.77億元、5.35億元、4.9億元，其凈利潤也從2008年的1.35億降至2010年的7194萬元，2013年再降至2532萬元。直到2014年，上述兩項指標(biāo)稍有上調(diào)至8.91億元和6154萬元。

楊樹坪近年來全面展開多元化布局，如投資的大型礦產(chǎn)資源，反映到東華實業(yè)的財報數(shù)據(jù)上，也并不理想。今年上半年，東華實業(yè)子公司茶陵縣明大礦業(yè)投資虧損達170萬元。這也導(dǎo)致東華實業(yè)近年來經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額一直為負(fù)增長。2010-2014年，這一數(shù)值分別為-1.08億元、-2.59億元、-1.21億元、-4935萬元和-522萬元。截至2015年9月30日，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-2.11億元，去年同期則為1421萬元，同期減少-1585%。

值得注意的是，去年至今，東華實業(yè)疲軟的業(yè)績已出現(xiàn)一定改善。2014年，東華實業(yè)營業(yè)收入和凈利潤分別為8.91億元和6154萬元，分別同比增幅為82.06%和143.06%。今年前三季度，東華實業(yè)營業(yè)收入為4.5億元，凈利潤2571萬元。

此外，為調(diào)動管理層員工積極性，東華實業(yè)還在今年7月仿效萬科、龍湖等企業(yè)推出了員工持股計劃，涉及股票數(shù)量不超過1500萬股，籌集資金總額上限為8400萬元。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。