新興高端住宅區(qū)改變京樓市格局

臨近年關(guān)，北京土地市場(chǎng)異常火熱。與往年不同的是，今年土地市場(chǎng)上高價(jià)地頻現(xiàn)，且多集中在五環(huán)附近，乃至五環(huán)外。

“面粉貴過(guò)面包”似乎已經(jīng)成為目前土地市場(chǎng)的常態(tài)。而在這種形勢(shì)下，北京樓市格局也在被逐步改寫(xiě)。一大批高價(jià)地成交，意味著諸多新興的高端住宅區(qū)正在興起。伴隨著這些地塊的逐步入市，北京樓市新格局已經(jīng)初露端倪。

五環(huán)周邊成為房企爭(zhēng)奪焦點(diǎn)

兩三年前，北京五環(huán)周邊還被視作剛需、剛改的集中區(qū)域。

而現(xiàn)在，隨著北京五環(huán)周邊以及五六環(huán)之間高價(jià)地頻出，這些所謂的邊緣地帶或?qū)⑥D(zhuǎn)身成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，逐步飆漲的房?jī)r(jià)使得這里或?qū)⒊蔀楸本┬碌母叨司奂瘏^(qū)。

今年以來(lái)，北京市高價(jià)地頻出。石榴莊、南苑、常營(yíng)、門(mén)頭溝、臺(tái)湖等地塊樓面價(jià)頻創(chuàng)新高。而這些高價(jià)地塊也由三環(huán)、四環(huán)遍布到五環(huán)、六環(huán)外，多個(gè)地塊樓面價(jià)都已超出區(qū)域在售房?jī)r(jià)。

記者查閱北京市國(guó)土局網(wǎng)站得知，截至11月23日，2015年北京已成交45宗住宅用地，樓面價(jià)超5萬(wàn)元/平方米的達(dá)9宗。從位置上看，五環(huán)外占37宗，占到了整個(gè)北京土地出讓宗數(shù)的82%。值得一提的是，五環(huán)外樓面價(jià)超5萬(wàn)元/平方米的地塊達(dá)5宗。供地的直接影響便是入市量，未來(lái)五環(huán)周邊及五六環(huán)之間或?qū)⒊蔀楸本鞘兄鲌?chǎng)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年成交地塊中，樓面價(jià)超3萬(wàn)元/平方米的合計(jì)高達(dá)25宗。其中，位于五環(huán)外的住宅項(xiàng)目達(dá)10宗，這些地塊未來(lái)售價(jià)都將達(dá)6萬(wàn)+、8萬(wàn)+，甚至10萬(wàn)+。

樓市新格局，房?jī)r(jià)邁向10萬(wàn)+

伴隨著成交的火熱，一波波的高端住宅供應(yīng)正在趕來(lái)的路上。

從近期供應(yīng)方面看，臨近年底，頂豪項(xiàng)目呈現(xiàn)出加速入市趨勢(shì)。據(jù)北京市住建委網(wǎng)站消息，11月以來(lái)，有6個(gè)單價(jià)在8萬(wàn)元以上的項(xiàng)目取得預(yù)售證，其中5個(gè)項(xiàng)目位于五環(huán)外?？梢?jiàn)未來(lái)頂豪項(xiàng)目將逐漸向五環(huán)周邊及五六環(huán)之間蔓延。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，五環(huán)外5萬(wàn)元/平方米以上的高端樓盤(pán)在18個(gè)左右。隨著高價(jià)地的入市，未來(lái)北京售價(jià)預(yù)期10萬(wàn)+的項(xiàng)目將多達(dá)50個(gè)，而其中有近一半位于五環(huán)外。

同時(shí)，據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，五環(huán)內(nèi)可售新房從過(guò)去的2萬(wàn)套以上下降至現(xiàn)在的1萬(wàn)套左右，剔除其中的部分無(wú)效庫(kù)存，實(shí)際上五環(huán)內(nèi)的可售數(shù)量十分稀少。隨著未來(lái)高價(jià)地的逐步入市，北京的豪宅區(qū)將逐步向五環(huán)外蔓延。

而在目前北京樓市的成交中，高端項(xiàng)目的成交占比也在逐步上升。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，成交價(jià)格超過(guò)6萬(wàn)元/平方米的高端住宅和別墅，其成交金額占比分別為15%和11%，比去年同期分別上升了6%和3%。

可以預(yù)見(jiàn)，伴隨著高端產(chǎn)品的持續(xù)入市，高端住宅已經(jīng)接棒剛需項(xiàng)目，或?qū)⒊蔀楸本鞘形磥?lái)的主力股。

新型高端住宅區(qū)初露端倪

以往，提到高端住宅集中區(qū)，在大家的概念里，近則朝陽(yáng)公園，遠(yuǎn)則中央別墅區(qū)、奧北別墅區(qū)。而隨著土地成交格局生變，新興的高端住宅區(qū)正快速地在五環(huán)周邊布局。

從近期土地成交的聚集地看，目前圍繞著五環(huán)，北京已經(jīng)形成了東壩、常營(yíng)、豐臺(tái)等多個(gè)潛在高端住宅聚集區(qū)。尤其在常年供應(yīng)稀缺的北京西部地區(qū)，近期門(mén)頭溝成交的地塊樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，這也意味著這一區(qū)域的項(xiàng)目未來(lái)售價(jià)或?qū)⑦_(dá)到6萬(wàn)-8萬(wàn)元/平方米，更意味著未來(lái)包括海淀等在內(nèi)的京西區(qū)域房?jī)r(jià)或?qū)⒊掷m(xù)上升。

二環(huán)內(nèi)、10萬(wàn)+、“大隱隱于市”……這些似乎都應(yīng)該是“土豪”居住的標(biāo)準(zhǔn)。然而，面對(duì)北京內(nèi)城土地供應(yīng)越來(lái)越稀缺，土地供應(yīng)逐步轉(zhuǎn)向五環(huán)外邊緣地帶，五環(huán)內(nèi)樓市或?qū)⑻幱?ldquo;買(mǎi)一套少一套”的局面。相比之下，即將開(kāi)盤(pán)的新項(xiàng)目金隅嘉業(yè)出品的金玉府，135平方米3居，總價(jià)不過(guò)千萬(wàn)，在五環(huán)樓面價(jià)瘋長(zhǎng)、四環(huán)有市無(wú)價(jià)的現(xiàn)實(shí)下顯得尤為珍貴。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。