機(jī)構(gòu)：3000億再貸款有望推動(dòng)住宅待售面積回落18.7%

又一個(gè)城市將通過收儲(chǔ)模式，以減輕樓市去庫(kù)存壓力。

佛山市住建局日前發(fā)布通知，為加快推進(jìn)收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房，佛山將按照“市場(chǎng)化、法治化”和雙方自愿原則，向社會(huì)征集已建成存量商品房用作保障性住房項(xiàng)目。

對(duì)于擬收購(gòu)的已建成存量商品房項(xiàng)目，佛山住建局列出相當(dāng)明確的要求，須同時(shí)符合四項(xiàng)條件：用于配售型保障性住房的，單套建筑面積在50平方米以上、不超過120平方米，以100平方米以下戶型為主；用于保障性租賃住房的，以單套建筑面積不超過70平方米的小戶型為主。

同時(shí)，項(xiàng)目需要已完成竣工驗(yàn)收備案，手續(xù)齊全，符合辦理商品房首次登記條件。第三，抵押合同明確轉(zhuǎn)讓須經(jīng)抵押權(quán)人同意的，抵押人應(yīng)當(dāng)取得抵押權(quán)人同意。此外，項(xiàng)目涉及債權(quán)債務(wù)關(guān)系清晰。

據(jù)了解，佛山本次收儲(chǔ)征集范圍，為禪城區(qū)、南海區(qū)、順德區(qū)、高明區(qū)、三水區(qū)這五區(qū)范圍內(nèi)已建成未出售的商品房項(xiàng)目，優(yōu)先選擇整地塊或整棟未銷售的項(xiàng)目。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，保障性住房建設(shè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵性一環(huán)，涉及到保障中低收入水平的居民住房問題。

“以往保障性住房建設(shè)以拿地新建為主，今年來新房庫(kù)存量上升、二手房市場(chǎng)掛牌量上升，不少城市面臨較大去化壓力，而收購(gòu)存量房用作保障性住房，可有效解決去化動(dòng)力不足的問題。”王小嬙稱。

中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)指出，7.30政治局會(huì)議再次提出“積極支持收購(gòu)存量商品房用作保障性住房”，“去庫(kù)存”已成為近期房地產(chǎn)政策的重心之一。

“目前，國(guó)企收儲(chǔ)未售新房是不少地方政策在主力推動(dòng)的事項(xiàng)之一，也是去庫(kù)存效果最為直接的一項(xiàng)措施。因此，各地接下來會(huì)如何實(shí)施，效果究竟如何，很值得期待。”徐躍進(jìn)表示。

事實(shí)上，在佛山之前，已有多地明確，將通過收儲(chǔ)方式減輕樓市去庫(kù)存壓力。

在4月30日政治局會(huì)議明確將統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)后，杭州打響了本輪收儲(chǔ)模式去庫(kù)存第一槍。

杭州臨安區(qū)政府5月14日發(fā)布公告，將在臨安區(qū)范圍內(nèi)收購(gòu)一批商品住房用作公共租賃住房。房源要求位于杭州市臨安區(qū)范圍內(nèi)。

此后，常州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控聯(lián)席會(huì)議于6月13日發(fā)布通知，其中提到，常州將收購(gòu)商品房用于征收安置。大同也在6月13日提出，為盤活存量非住宅商品房資源，對(duì)已竣工未售出的非住宅商品房項(xiàng)目，可通過收購(gòu)、長(zhǎng)租等方式用作高層次人才公寓等公共服務(wù)設(shè)施。柳州市住建局則在7月2日發(fā)布公告，將由市屬國(guó)有企業(yè)作為收購(gòu)主體，以合理價(jià)格收購(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)已建成的存量商品房，用于配售型和配租型保障性住房。

分析師表示，5.17新政以來，多地出臺(tái)政策鼓勵(lì)國(guó)企收儲(chǔ)已建成未售新房，目前10余城已發(fā)布征集商品房用作保障性住房的公告，明確房源征集范圍、條件和價(jià)格。

在王小嬙看來，收儲(chǔ)模式去庫(kù)存量效果好，但在落地中也面臨一些難題。例如，收購(gòu)價(jià)格的問題，如何與物業(yè)持有人談判；此外，收購(gòu)資金來源問題，也是當(dāng)下展開收儲(chǔ)的痛點(diǎn)之一。

對(duì)此，徐躍進(jìn)指出，國(guó)企收儲(chǔ)未售新房主要依靠央行3000億元保障房再貸款支持，保障房再貸款的主要發(fā)放路徑為：金融機(jī)構(gòu)向收儲(chǔ)國(guó)企發(fā)放貸款后，可向人民銀行申請(qǐng)?jiān)儋J款，按貸款本金60%發(fā)放，額度共3000億元，再貸款年利率1.75%。

其進(jìn)一步表示，按貸款本金60%發(fā)放再貸款，意味著3000億元再貸款可帶動(dòng)5000億元銀行貸款資金；按收儲(chǔ)國(guó)企20%自有資金、80%利用貸款計(jì)算，可撬動(dòng)收購(gòu)資金約6250億元。若收儲(chǔ)成本按8728元/平方米計(jì)算（根據(jù)中指百城新建住宅價(jià)格指數(shù)估算），共可收儲(chǔ)約7161萬平方米的商品住宅。若3000億元再貸款完全使用，收儲(chǔ)規(guī)模占新建住宅市場(chǎng)規(guī)模的比重約7.6%，可推動(dòng)住宅待售面積回落18.7%。

“整體來看，目前發(fā)布征集公告的城市仍較少。另?yè)?jù)央行公布的數(shù)據(jù)，截至6月底，3000億元保障性住房再貸款余額為121億元。”徐躍進(jìn)稱。

就“國(guó)家隊(duì)”通過收儲(chǔ)方式以加快樓市去庫(kù)存速度，58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，預(yù)計(jì)各地將重點(diǎn)著眼于短期問題，在堅(jiān)持消化存量層面，會(huì)持續(xù)推進(jìn)相關(guān)政策落地。

“收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，可視為消化存量的一種重要方式，同時(shí)可起到快速增加保障房覆蓋的雙重效果。但后續(xù)落地過程中，還需要關(guān)注實(shí)際問題，如根據(jù)商品房所在區(qū)位，以及建設(shè)情況綜合考慮，而非僅考慮數(shù)量的層面。對(duì)于確有保障房需求及規(guī)劃的城市和地區(qū)，才需要大力增強(qiáng)收儲(chǔ)，而不能僅僅為了去庫(kù)而盲目收儲(chǔ)。”張波表示。

在徐躍進(jìn)看來，目前“促需求+去庫(kù)存”的政策方向已經(jīng)明確，“去庫(kù)存”相關(guān)政策有利于緩解企業(yè)資金壓力，同時(shí)也有助于市場(chǎng)情緒的恢復(fù)及增加保障性住房供給，但收儲(chǔ)價(jià)格，供需錯(cuò)配等問題或?qū)⒂绊懻咄七M(jìn)節(jié)奏，未來仍需相關(guān)政策進(jìn)一步完善。

“若下半年各項(xiàng)措施落實(shí)到位，將對(duì)去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)起到積極作用，有利于加快房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)恢復(fù)。”徐躍進(jìn)補(bǔ)充道。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。