地產(chǎn)股井噴 房貸利息抵稅讓房?jī)r(jià)飛？

12月1日午后,房地產(chǎn)板塊突然發(fā)力拉升,截至收盤,房地產(chǎn)板塊“遍紅”。其中,萬科、保利兩只地產(chǎn)龍頭股漲停。地產(chǎn)板塊爆發(fā)的原因多為市場(chǎng)猜測(cè)。

猜想一:房貸利息抵稅

多家媒體報(bào)道稱,房地產(chǎn)股異動(dòng)是因?yàn)榉抠J利息抵稅的傳言。據(jù)查證,今年國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)了發(fā)改委《關(guān)于2015年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》,提出要研究綜合與分類相結(jié)合的個(gè)稅改革方案,并將于2017年付諸立法。意見特別提到“完善稅前扣除”改革,其中重要內(nèi)容是增加住房按揭貸款利息支出等專項(xiàng)扣除項(xiàng)目。

所謂房貸利息抵稅,一般而言,是指在計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí),將房貸產(chǎn)生的利息作為稅前減除項(xiàng)扣除,對(duì)扣除后的收入部分課以個(gè)人所得稅。這也就是說,房貸利息可以在納稅前抵扣納稅所得額,對(duì)大部分來說,這可以為個(gè)人節(jié)省房貸利息約15%到45%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,讓個(gè)稅改革提速的恐怕是眼下日益嚴(yán)重的財(cái)政壓力。今年1-10月,全國(guó)一般公共預(yù)算收入128848億元,但預(yù)算支出為134154億元,收支矛盾突出。此外,因營(yíng)改增而實(shí)現(xiàn)的減稅規(guī)模也達(dá)到數(shù)千億,這無疑使得本來就窘迫的財(cái)政狀況雪上加霜。此時(shí)進(jìn)行個(gè)稅改革,一方面能夠讓稅制更加公平,減少普通工薪家庭的壓力;另一方面,又能加大高收入家庭,尤其是富豪家庭繳納的個(gè)稅,對(duì)于彌補(bǔ)財(cái)政缺口有好處。

猜想二:年前“雙降”?

自去年11月以來,央行在這12個(gè)月內(nèi)已經(jīng)施行了六次降息和五次降準(zhǔn),資金流動(dòng)性政策得到了極大的釋放。2015年僅剩下一個(gè)月,高層在貨幣政策方面是否會(huì)“鳴金收兵”?抑或是在年底最后一個(gè)月內(nèi)再不留余力地“放水”?

事實(shí)上,央行對(duì)外表態(tài)上,往往羅列諸如寬松、適度寬松、穩(wěn)健、適度從緊、從緊等模糊詞匯。對(duì)市場(chǎng)而言,央行對(duì)貨幣政策的描述頗有些感性,幾乎沒人能夠說清“由松及緊”每一檔所對(duì)應(yīng)貨幣量的準(zhǔn)確邊界。這也為資本市場(chǎng)的參與者對(duì)貨幣政策彈性抱以期待。

盡管多家券商在年底策略會(huì)上表態(tài)認(rèn)為年底再次降準(zhǔn)降息的可能性不大,但由于高層最近持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)表態(tài),比如習(xí)近平、李克強(qiáng)多次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)去庫存,加之中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)疲弱,房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的支柱作用仍然很大。由此看,“最后的瘋狂”在降準(zhǔn)降息層面也不是不可能。

猜想三:中央城市工作

會(huì)議=房地產(chǎn)會(huì)議?

另一猜想則集中在了年底可能召開的中央城市工作會(huì)議。據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道,改革開放后的第二次城市工作會(huì)議即將召開,討論的內(nèi)容包括城市規(guī)劃、住房政策、城市人口規(guī)模、城市基建等重要議題。從1978年召開的全國(guó)城市工作會(huì)議成果來看,第二次會(huì)議無疑會(huì)決定未來一段時(shí)期內(nèi)中國(guó)城市建設(shè)的方向與進(jìn)程。

實(shí)際上,自去年以來國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的“寬松”政策一直在升溫,年底的預(yù)期仍然存在。在目前市場(chǎng)熱點(diǎn)缺乏的情況下,中央城市工作會(huì)議也被外界廣為理解成“中央房地產(chǎn)工作會(huì)議”。方正房地產(chǎn)研究院夏磊認(rèn)為,12月將呈現(xiàn)“政策將出-地產(chǎn)重估-估值回落-政策來了”這種循環(huán),直至預(yù)期兌現(xiàn)。

猜想四:基本面+技術(shù)面

這類猜想的邏輯比較清晰簡(jiǎn)單。技術(shù)面看,今年8月份以來的反彈行情中,房地產(chǎn)行業(yè)漲幅較小,據(jù)Wind的統(tǒng)計(jì),房地產(chǎn)指數(shù)8月至今的漲幅不到30%,落后于一些重組股及中小創(chuàng)業(yè)板。估值上看,房地產(chǎn)行業(yè)目前PE為25倍,PB為2.39,整體看比較合理,尤其是龍頭公司PE低于15倍,其中保利地產(chǎn)為7.85倍,萬科為9.76倍,金地集團(tuán)為13倍。

基本面看,四個(gè)字:銷量不錯(cuò)。根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)給出的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)看,9、10月份樓市成交較為一般,但9、10、11月已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月環(huán)比改善,且11月同比大致和10月份持平,結(jié)束了6月份以來的持續(xù)下行態(tài)勢(shì),顯示銷售情況還不錯(cuò)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。