龍湖集團預(yù)計2028年完成新舊模式轉(zhuǎn)型

在當前復(fù)雜多變的房地產(chǎn)市場環(huán)境下，行業(yè)正處于深度調(diào)整期，曾經(jīng)高歌猛進的時代漸行漸遠，取而代之的是更加理性和審慎的發(fā)展態(tài)勢。

而龍湖集團以其財務(wù)安全穩(wěn)健和持續(xù)優(yōu)化的債務(wù)結(jié)構(gòu)，為行業(yè)穿越周期提供了一條可參考的路徑。龍湖自2022年開始進行調(diào)整轉(zhuǎn)型后，2023年提出踐行高質(zhì)量發(fā)展模式，著力于提升內(nèi)生動力，減少對融資的依賴。

財報顯示，龍湖集團2024年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入468.6億元，由運營及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營性收入實現(xiàn)131億元，同比增長7.6%，對公司總營收貢獻占比達28%。實現(xiàn)歸屬于股東的凈利潤58.7億元，剔除公平值變動等影響后的股東應(yīng)占核心溢利達47.5億元，利潤結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，其中運營及服務(wù)業(yè)務(wù)利潤貢獻占比持續(xù)提升，達到80%以上。

龍湖集團管理層在2024年中期業(yè)績會上表示，新舊模式轉(zhuǎn)換之際，最關(guān)鍵的是處理好債務(wù)問題，第一個要把債務(wù)規(guī)模降下來，第二是要拉長債務(wù)周期。

對此，龍湖將用全航道的正向經(jīng)營性現(xiàn)金流去壓降負債總額，同時用長周期的經(jīng)營性物業(yè)貸款，去替換賬期3-5年的信用債的融資，從而完成債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化。預(yù)計在2028年底，龍湖經(jīng)營性的收入占比可以過半，屆時龍湖整個業(yè)務(wù)模式將切換至新的發(fā)展模式。

“要成為一個穿越周期的百年房企，保持較低負債水平以及高經(jīng)營性收入是必須具備的兩大條件，我們會為這個目標持續(xù)努力以實現(xiàn)轉(zhuǎn)型。”龍湖集團管理層稱。

市場量價調(diào)整 攻堅存貨去化

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，市場規(guī)模收縮，新房銷售額和銷售面積同比下降明顯。

2024年上半年，新房市場規(guī)模約4.8億平方米，同比下降19%；銷售額約4.7萬億，同比下降25%。而二手房市場雖整體表現(xiàn)好于新房，但價格降幅較大。

整體說，目前房地產(chǎn)市場仍處于量價調(diào)整的階段，市場信心有待恢復(fù)。而在這樣的大背景下，龍湖集團始終保持著清醒的頭腦和堅定的戰(zhàn)略定力，扎實執(zhí)行。

財報顯示，今年1-7月，龍湖簽約銷售金額為586億元，穩(wěn)定在行業(yè)TOP10之列。

據(jù)龍湖方面介紹，上半年龍湖續(xù)銷項目簽約占比達87%，相比2023年同期占比提升11個百分點，現(xiàn)房去化占比為26%。

“下半年我們將攻堅存貨去化，并根據(jù)市場情況保持彈性推盤，實現(xiàn)高回款率及毛利率的修復(fù)。 同時，我們也會更加關(guān)注品質(zhì)交付，持續(xù)提升交付滿意度。 ”龍湖管理層在業(yè)績會上稱。

2024年上半年，龍湖新獲取7幅地塊，分布在北京、上海、杭州、成都、西安、蘇州和佛山，新增總建面為60萬平方米，權(quán)益建面約35萬平方米，權(quán)益地價為52億元，溢價率僅3.6%。

“集團始終將財務(wù)穩(wěn)健放在首位，短期債務(wù)的削減優(yōu)先于增量投資。因此在投資方面，我們將嚴守投資刻度，以銷定支，堅持聚焦高能級城市，持續(xù)迭代一城一策發(fā)展策略，做到優(yōu)中選優(yōu)。 ”龍湖集團管理層表示。

截至2024年中，龍湖集團總土儲達4141萬平方米，權(quán)益土儲2959萬平方米，對應(yīng)未售未竣貨值3500億元以上，其中一二線城市貨值占比約80%。

持續(xù)壓降負債 年內(nèi)到期債務(wù)僅剩10億

安全是一切發(fā)展的前提，龍湖集團始終將財務(wù)穩(wěn)健放在首位。

自2023年開始，龍湖便在主動、有序地壓降負債規(guī)模。截至2024年6月30日，龍湖有息負債1874 億，相較2023年底減少52億元，整體借貸成本僅為4.16%，平均合同借貸年期進一步拉長至9.19年。

據(jù)悉，一直以來，龍湖集團通過有序安排，如期、提前完成債務(wù)兌付，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，提高財務(wù)安全度，維護了中國房企在境內(nèi)外資本市場的信譽。

在經(jīng)營性物業(yè)貸款方面，龍湖上半年抓住新政的機會，經(jīng)營性物業(yè)貸款凈增219億元，其中存量項目增額達140億元。

“經(jīng)營性物業(yè)貸款融資力度的加大，不僅讓公司以更優(yōu)的成本，進一步拉長平均合同借貸年期，還讓公司得以用經(jīng)營性物業(yè)貸提前兌付2筆CMBS共計72億元。”龍湖管理層業(yè)績會上提到。

國內(nèi)信用債方面，2024年初至今，龍湖已歸還到期境內(nèi)信用債107億元，年內(nèi)僅剩10億元到期債務(wù)。此外，2025年一季度到期的境內(nèi)債已經(jīng)提前回購7億，還剩65億也將計劃提前歸集償還。

而境外債方面，面對更趨復(fù)雜的國際環(huán)境，截至報告期末，龍湖的外幣債務(wù)占比進一步下降至16.5%，其中100%的外債已做掉期對沖，全面規(guī)避匯率波動風險。

據(jù)龍湖介紹，按照上述鋪排，龍湖2024年底融資余額會在1700億元左右，2025年債務(wù)規(guī)模會繼續(xù)有序下降，銀行融資占比會進一步上升，繼續(xù)保持優(yōu)秀的短債結(jié)構(gòu)和外債結(jié)構(gòu)。

截至2024年6月30日，龍湖集團剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率為58.6%，短期債務(wù)占總債務(wù)的比例為15.7%。截至報告期末，龍湖集團年內(nèi)剩余到期的境內(nèi)公開債務(wù)為10億元。此外，龍湖集團在2026年底前沒有境外公開債務(wù)到期，供應(yīng)鏈ABS、商票等龍湖均已清零。

“2026年及之后，公司僅余少量境內(nèi)信用債和境外債務(wù)，屆時用經(jīng)營性業(yè)務(wù)帶來的可持續(xù)經(jīng)營性現(xiàn)金流，就能夠完成覆蓋，那時龍湖將更加從容地輕裝上陣。”龍湖業(yè)績會上提到。

多航道協(xié)同 經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入占比再度提升

隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐步告別過去的 “三高”模式，龍湖也在逐步加快構(gòu)建高質(zhì)量發(fā)展模式。

近年來，龍湖在積極推進商業(yè)投資、資產(chǎn)管理、物業(yè)管理及智慧營造多航道業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，經(jīng)營性業(yè)務(wù)呈現(xiàn)出強勁的增長態(tài)勢。

財報顯示，今年上半年，龍湖由運營及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營性收入實現(xiàn)131億元，同比增長7.6%，對公司總營收貢獻占比達28%。同時，兩大業(yè)務(wù)板塊還帶來了較大的利潤貢獻，上半年利潤占比已提升至80%以上，也讓龍湖上半年的核心利潤達到47.5億元。

其中，在2024年上半年，龍湖集團運營業(yè)務(wù)收入達66.1億元，同比增長4.3%，毛利率為76.4%。

在商業(yè)領(lǐng)域，龍湖商業(yè)逆流而上。今年上半年，其商業(yè)客流和營業(yè)額均取得了同比雙位數(shù)的增長，若扣除疫情三年分攤租金收入的影響，同店同比權(quán)益后利潤實現(xiàn)10%的增長，達到了預(yù)期。

截至2024年6月30日止，龍湖商業(yè)累計開業(yè)運營商場達91座，覆蓋全國20座城市，運營總建面為829萬平方米（含車位總建筑面積為1076萬平方米），合作品牌超6800家，戰(zhàn)略合作品牌超400家，整體出租率96% 。

在資管領(lǐng)域，龍湖不斷整合，形成從幼到老的全周期、全業(yè)態(tài)的資管平臺。其中，作為基本盤的長租公寓品牌龍湖冠寓，截至上半年末，開業(yè)房間數(shù)12.3萬間，整體出租率提升至95.6%。

此外，上半年龍湖服務(wù)業(yè)務(wù)及其他收入達64.9億元，同比增長11.1%，毛利率為32.3%。

其中，在物業(yè)板塊，龍湖服務(wù)上半年收入實現(xiàn)57.8億元，同比增長10.2%，全年預(yù)計也能保持兩位數(shù)的增長。龍湖管理層認為，在當下住宅開發(fā)項目交付減少背景下，商企服務(wù)的拓展空間更有想象力。

在龍智造航道方面，今年上半年，龍湖龍智造新增代建總建筑面積432萬平方米，代建項目銷售額40億元。未來龍湖龍智造仍將聚焦五大飛輪，為B端客戶提供一站式智慧化服務(wù)。

東吳證券表示，龍湖推進“輕重并舉”戰(zhàn)略，注重運營類、服務(wù)類輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的穩(wěn)步發(fā)展，是公司穿越周期的新增長曲線。而中信證券則認為，在房地產(chǎn)開發(fā)市場整體疲軟的情況下，逐步擴大的投資性不動產(chǎn)資產(chǎn)包是龍湖穩(wěn)定資產(chǎn)負債表的關(guān)鍵，其意義甚至超越了其本身對利潤表的貢獻。

面對房地產(chǎn)行業(yè)的新舊模式轉(zhuǎn)換，龍湖集團積極踐行新舊動能轉(zhuǎn)換，據(jù)龍湖介紹，預(yù)計到2028年底，龍湖集團經(jīng)營性收入將占比過半，屆時整個業(yè)務(wù)模式將切換到新的發(fā)展模式。

可以看出，在房地產(chǎn)行業(yè)的變革浪潮中，龍湖將以內(nèi)生動力推動集團整體高質(zhì)量發(fā)展。龍湖方面表示，未來龍湖集團將繼續(xù)堅守長期主義，積極推進多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，為成為一個穿越周期的百年房企而努力奮斗。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。