地產(chǎn)“白名單”項目審批額超3萬億，部分出險房企亦加快債務(wù)重組

中資境外債融資今年表現(xiàn)有所分化，財聯(lián)社據(jù)相關(guān)渠道統(tǒng)計，年初至今，中資地產(chǎn)境外債發(fā)行規(guī)模241億美元，僅為去年同期的46%。在近期地產(chǎn)紓困政策逐步出臺下，部分出險房企也在加快境外債務(wù)整體重組以緩解經(jīng)營和現(xiàn)金流壓力。不過，業(yè)內(nèi)人士稱，以時間換空間，加快推出系統(tǒng)性的一攬子化債方案仍是緩解中短期流動性壓力的關(guān)鍵。

中資地產(chǎn)債表現(xiàn)較弱，今年發(fā)行量僅240.84億美元

2022年美聯(lián)儲開啟加息周期，境外融資成本增加導(dǎo)致凈融資額大幅下降，近兩年整體規(guī)模呈收縮趨勢。

從今年表現(xiàn)來看，中資境外債整體融資未見明顯寬松，iFinD數(shù)據(jù)顯示，今年境外美元債總發(fā)行1352.89億美元，月均凈融資數(shù)據(jù)大多數(shù)表現(xiàn)為負，僅5月份發(fā)行數(shù)據(jù)略有起色，今年凈融資額持續(xù)縮減，已累計凈流出642.8億美元。

表：今年境外債整體融資情況

數(shù)據(jù)來源：iFinD，財聯(lián)社整理

不過值得注意的是，中資境外債今年表現(xiàn)有所分化，地產(chǎn)債表現(xiàn)羸弱較大，拖累境外債整體表現(xiàn)。

據(jù)天風(fēng)固收團隊統(tǒng)計，分金融、地產(chǎn)、城投和其他產(chǎn)業(yè)三個板塊來看，金融債和其他產(chǎn)業(yè)債一直是發(fā)行主力，不過自2020年后地產(chǎn)債發(fā)行量呈逐年下降趨勢，持續(xù)承壓。今年截至11月4日，金融、地產(chǎn)、城投境外債的發(fā)行額分別為923.93、240.84和366.05億美元，分別為去年全年的135.6%、46.0%和202.2%。

境外地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模萎縮是市場選擇的結(jié)果，某業(yè)內(nèi)人士對財聯(lián)社表示，不同于金融和城投機構(gòu)，地方此前發(fā)債主體很多是上杠桿較猛的民營企業(yè)，不少機構(gòu)投資人在境外地產(chǎn)債上栽過跟頭，心有余悸，入池項目愈發(fā)趨緊，市場變冷也是意料之內(nèi)。

地產(chǎn)“白名單”項目審批額超3萬億，多家房企境外債務(wù)整體重組取得進展

對于地產(chǎn)經(jīng)營性困境，政策也在不斷加強出臺予以紓困。9月以來央行、財政部、住建部等部委在國新辦發(fā)布會上宣布了多項地產(chǎn)“組合拳”，延續(xù)呵護態(tài)度，其中“白名單”、經(jīng)營性物業(yè)貸款、政府收儲、土地儲備等方面的政策有望進一步改善房企現(xiàn)金流。

據(jù)金融監(jiān)管總局的最新數(shù)據(jù)顯示，截至10月31日，金融機構(gòu)對于“白名單”項目的貸款審批通過金額超3萬億元。

如11月5日深圳轄內(nèi)銀行已審批“白名單”項目67個、審批通過金額超過800億元，授信金額位居全國各大城市前列，河南省10月末房地產(chǎn)“白名單”項目授信投放率已達70.04%，貸款投放規(guī)模超750億元，有力推動了房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

此外，自今年以來多家房企境外債務(wù)整體重組取得進展。據(jù)財聯(lián)社梳理，其中中國奧園、中梁控股境外債務(wù)重組方案已經(jīng)落地生效，旭輝控股集團、遠洋集團、龍光集團境外債重組方案框架已基本成型、正在征求更多債權(quán)人同意，不過分化也較為明顯，也有如正榮地產(chǎn)、融創(chuàng)地產(chǎn)重組方案落地后主動喊停的房企，醞釀重簽協(xié)議以削減債務(wù)。

不少分析人士指出，受近期政策刺激，市場階段性出現(xiàn)回暖，但房地產(chǎn)資產(chǎn)和土地重新定價仍在路上，政策拐點并不意味著房企已逐步盈利，由于房地產(chǎn)市場整體仍在探底過程，調(diào)整深度和時間都超出預(yù)期，房企經(jīng)營業(yè)績?nèi)詫⒊掷m(xù)承受較大經(jīng)營和資金壓力，不少房企啟動第二次重組也在市場預(yù)期之中。

遠洋集團超60億美元境外債務(wù)重組方案引發(fā)市場爭議

近期房企重組案例中，遠洋集團即為典型一例，并引發(fā)了市場爭議。

據(jù)澎湃新聞此前報道，遠洋集團拋出的境外債務(wù)重組計劃方案涉及總債權(quán)金額預(yù)計達到62.18億美元，包括未償還本金、應(yīng)計及未付、違約利息。其中遠洋集團將發(fā)行本金總額22億美元的新債券，包括新貸款及新票據(jù)，以及發(fā)行本金總額合計40.18億美元的強制可轉(zhuǎn)換債券及/或新永續(xù)債。其中22億美元的新債券于5年內(nèi)分3批次累計贖回15%，6年后贖回15%，7年后贖回35%，8年后贖回35%，而強制可轉(zhuǎn)債方式相對“較為激進”，據(jù)市場人士測算，該部分可轉(zhuǎn)債換股最高上限是73.97億股，相當(dāng)于當(dāng)前遠洋集團現(xiàn)有總股本的97.1%，及經(jīng)強制可轉(zhuǎn)債換股后總股本的49.3%。

不過值得注意的是，強制可轉(zhuǎn)債的期限為2年，不計息，盡管2年后會面臨強制轉(zhuǎn)股，但給自身留了一個在2年內(nèi)隨時可以全部或部分贖回的“單邊含權(quán)”條件。

作為遠洋集團背后持股29.59%的第一大股東，中國人壽的立場也被市場多為關(guān)注，盡管從重組進展來看，中國人壽對重組參與度不高，同時在去年底已將持有遠洋集團的賬面價值減持為0，不過遠洋集團已經(jīng)向債權(quán)人小組提供了中國人壽簽署的支持文件并披露了中國人壽在重組債務(wù)分組中B組和C組的持倉情況。

不過，上述方案遭到部分投資人的反對。相關(guān)的遠洋集團境外債權(quán)人小組事宜的法律顧問律所年利達表示，目前小組成員仍堅決反對遠洋集團的境外債務(wù)重組方案，認為該方案過于優(yōu)待股東和擁有抵押的債權(quán)人。此外，部分債權(quán)人認為遠洋集團擬直接削債最高近90%，剩余債務(wù)延8至10年到期，最低回收率僅1%-2%，該方案”隱藏巨大風(fēng)險和漏洞“。

財聯(lián)社向遠洋集團尋求對此事的回應(yīng)，未獲答復(fù)。

華泰證券分析師陳慎在研報中表示，回顧2021年以來出險房企債務(wù)重組進程，多數(shù)房企為境外債務(wù)設(shè)計了一攬子的化債方案，綜合運用發(fā)行新債券、可轉(zhuǎn)換債券、永續(xù)債、公司或下屬物管公司股權(quán)抵債等方式，給予債權(quán)人較大的靈活選擇空間以匹配差異化需求，最終實現(xiàn)存量境外債務(wù)（不僅是境外債，還包括境外貸款）的整體展期和削債。

不過相比之下，出險房企對于境內(nèi)債務(wù)的重組方式較為單一，除華夏幸福之外，基本以部分或全部公開市場債券的展期為主。隨著時間的推移，部分房企可能面臨再度展期的壓力，而債券之外，銀行、信托貸款等其它有息負債的逾期問題亦亟待化解。

市場分析人士指出，時間換空間仍是出險房企自救的“綠色通道”，在政策紓困下努力完成保交樓仍是重中之重，此外針對境外債務(wù)出險房企應(yīng)加快推出系統(tǒng)性的一攬子化債方案，緩解中短期流動性壓力，構(gòu)建更可持續(xù)的資本架構(gòu)或是企業(yè)未來恢復(fù)債市融資造血的必要途徑。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。