上海打響一線城市取消普宅非普宅標(biāo)準(zhǔn)第一槍，全面降低住房交易稅費(fèi)成本

上海住房交易優(yōu)惠稅收政策正式落地。

11月18日，上海市住建委等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，明確取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，以及取消標(biāo)準(zhǔn)后相關(guān)個(gè)人住房交易稅收事項(xiàng)，該政策自2024年12月1日起施行。

業(yè)內(nèi)人士表示，9月底“滬七條”政策已明確，按國家工作部署，上海將及時(shí)取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)，減少住房交易成本，以更好滿足居民改善性住房需求。

“上海是四個(gè)一線城市之中，首個(gè)取消普宅非普宅標(biāo)準(zhǔn)的城市，預(yù)計(jì)其余三個(gè)一線城市，也會(huì)很快取消相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)?！币拙友芯吭焊痹洪L嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者。

中指研究院上海分析師劉卓維指出，上海最新政策主要包括三方面內(nèi)容：一是取消個(gè)人出售非普宅2%的所得稅，以1%的標(biāo)準(zhǔn)核定征稅；二是個(gè)人出售2年及2年以上住房，免征增值稅；三是上海個(gè)人購房契稅優(yōu)惠政策與全國統(tǒng)一。

具體來看，關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房個(gè)人所得稅，上海最新政策明確，取消個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房以轉(zhuǎn)讓收入的2%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額的規(guī)定。其他個(gè)人所得稅方面政策未作調(diào)整，如對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，且為家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅；居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策仍按照國家相關(guān)文件繼續(xù)執(zhí)行。

“財(cái)政部等三部委發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)財(cái)稅優(yōu)惠政策后，上海積極貫徹落實(shí)，正式取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。至此，掛鉤在普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)之上的相關(guān)稅收，也相應(yīng)進(jìn)行優(yōu)化。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

“上海本次對(duì)稅收政策的調(diào)整，取消了個(gè)人出售非普通住宅2%的所得稅，以1%的標(biāo)準(zhǔn)核定征稅，擴(kuò)大了交易稅優(yōu)惠覆蓋面，或?qū)⒂兄卺尫鸥纳菩灾脫Q需求?！眲⒆烤S稱。

就個(gè)人出售住房增值稅，上海最新政策明確，個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

分析師認(rèn)為，增值稅政策與房屋出售關(guān)系較大，最新政策有望大幅降低住房交易成本。

“符合年限的住房免征增值稅，降低了個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的交易成本，簡化了稅收流程，有利于提高二手房與新房之間的流通速度?！眲⒆烤S稱。

對(duì)于個(gè)人購買住房契稅，上海適用與全國統(tǒng)一的個(gè)人購房契稅優(yōu)惠政策。對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

業(yè)內(nèi)人士表示，上海住房交易契稅政策調(diào)整，或在兩個(gè)方面產(chǎn)生重要影響。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，在上海購買面積140平方米及以下住房，契稅降至最低水平，即1%，基本覆蓋了絕大多數(shù)剛性和改善型購房需求，有力支持了購房消費(fèi)行為。再者，購置二套房的契稅，減輕交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的效應(yīng)明顯。

58安居客研究院院長張波指出，從二手房交易環(huán)節(jié)來看，由于針對(duì)普通住宅和非普通住宅的契稅、增值稅稅率不同，并且非普宅占比較高，但兩者的交易成本相差較大；取消劃分標(biāo)準(zhǔn)后，隨著受益面的擴(kuò)大，會(huì)促進(jìn)更多改善群體入市。

劉卓維認(rèn)為，上海最新出臺(tái)的政策降低了個(gè)人所得稅以及購房契稅支出，使得交易成本更加合理，同時(shí)能更好滿足居民置換需求，對(duì)于改善性住房置換需求尤其有利。這些舉措將增強(qiáng)市場參與者信心，有利于進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期。

據(jù)中指院監(jiān)測數(shù)據(jù)，11月1日-15日，上海商品住宅成交套數(shù)4909套，同比增長58.5％。

張波向記者表示，自11月發(fā)布房地產(chǎn)交易稅收調(diào)整后，關(guān)于一線城市取消普宅標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)期不斷走強(qiáng)，本輪一線城市中，上海首先取消相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，將有助于優(yōu)化住房交易流程，大幅減少交易成本，并更為有效激發(fā)市場活力。另外，房企在開發(fā)側(cè)也能享受到更多土地增值稅相關(guān)的利好，減少相應(yīng)的開發(fā)成本，對(duì)于穩(wěn)定房價(jià)及土地市場也有一定好處。

其認(rèn)為，這一政策如果能與更多措施組合，將會(huì)釋放出更大的效力?！俺伺c稅收相結(jié)合，下一步如果能與第四代建筑，以及多孩家庭、限購等政策調(diào)整，進(jìn)行多維度結(jié)合，將更有針對(duì)性向市場釋放出精準(zhǔn)效力。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。