華潤中海猛砸185億斬獲深圳總價地王

深圳2日成功出讓一宗巨無霸地塊。

位于后海板塊的南山區(qū)粵海街道地塊，宗地總面積38566平方米，起始出讓總價126.52億元，起拍樓面價48106元/平方米。

央企之間，圍繞這宗地展開了激烈角逐。與招商蛇口經(jīng)過295輪競價，華潤置地、中海聯(lián)合體以高達(dá)185.12億元的總價斬獲該地塊，成交樓面價70388元/平方米，溢價率46.32%。

這一成交價刷新了深圳涉宅地塊成交總價TOP1紀(jì)錄，同時成為深圳涉宅地塊成交樓面單價TOP2，僅次于寶安區(qū)尖崗山片區(qū)地塊。

“從我們目前查到的信息來看，上述地塊是今年以來全國成交總價最高的住宅地塊?！币患曳慨a(chǎn)機(jī)構(gòu)分析師告訴記者。

不過，前述地塊并非歷史上總價最高的地塊。公開資料顯示，2009年12月，富力、雅居樂、碧桂園聯(lián)合體以255億元的價格摘得廣州亞運城地塊，摘得當(dāng)時全國總價地王桂冠。2020年2月，香港置地以310.5億元的價格競得上海徐匯濱江地塊刷新紀(jì)錄，該地塊由此成為新的全國總價“地王”。

業(yè)內(nèi)人士介紹，上述地塊解除了此前土地出讓的多項限制條件，以“價高者得”為原則確定競得人和成交價，不限制建成后的商品房銷售價格，也不受“90/70”政策限制。

“取消土地限價或有利于穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，有助提升優(yōu)質(zhì)地塊成交溢價率，進(jìn)而對房價預(yù)期形成支撐。”中指院深圳分院高級分析師孫紅梅稱。

“對房企來說，在當(dāng)前市場環(huán)境下，面對126億元的起拍總價，若由單一企業(yè)獨立競拍，后續(xù)開發(fā)壓力無疑會大幅增加。相比之下，多家實力房企聯(lián)合拿地開發(fā)，能在一定程度上減輕各自負(fù)擔(dān)。例如，上海近日出讓的楊思地塊以近80億的總價成交、溢價率超40%，也是由三家央企聯(lián)合競得。”58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟表示。

其進(jìn)一步表示，目前南山區(qū)地塊周邊二手房的掛牌價已接近20萬元/平方米，若該地塊開發(fā)為類似于大戶型的大平層產(chǎn)品或復(fù)式房源，該項目單套房源總價很可能會超過5000萬元。從深圳市頂級豪宅市場的成交情況來看，今年前11個月總價5000萬元以上頂級豪宅累計成交了48套，雖然較去年同期的20套有所增加，但與2022年同期的87套相比，仍顯不足。

“相比之下，上海今年總價在5000萬元以上的頂級豪宅成交了523套，幾乎相當(dāng)于2021年至2023年三年的成交總量。雖然深滬豪宅成交量有一定差距，但高端住宅市場成交熱度較高，在一定程度提振了房企對優(yōu)質(zhì)地塊的投資信心。同時，深圳核心地段頂級豪宅產(chǎn)品的稀缺性，也可能導(dǎo)致部分需求發(fā)生轉(zhuǎn)移，這應(yīng)該是央企敢于斥巨資奪地的重要原因?！标戲T麟補(bǔ)充道。

從土地市場行情來看，與往年相比，2024年深圳涉宅用地供應(yīng)大幅縮減。孫紅梅介紹，截至12月2日，深圳年內(nèi)共成交5宗涉宅用地，這些地塊均由頭部央國企摘得，民營房企拿地仍較為審慎。

業(yè)內(nèi)人士表示，包括深圳在內(nèi)，年度土地出讓金完成比例較低，需要在年底展開沖刺；對今年銷售業(yè)績排名靠前的央國企而言，這些企業(yè)基本完成了今年銷售任務(wù)，補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)貨源的需求較高。

據(jù)中指院監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年11月全國300城住宅用地成交5348萬平方米，同比下降12.9%；土地出讓金3199億元，同比增長23.4%；年末核心城市加快推地帶動出讓金上漲，北京、上海單月出讓金均超300億元。累計來看，今年1-11月300城住宅用地成交規(guī)模和土地出讓金累計同比下降約30%，降幅較前10個月有所收窄。

值得一提的是，一線城市近期成交、推出了多個總金額不低的地塊。

11月28日，越秀、中能建、華潤置地聯(lián)合體在上海以78.97億元的價格競得浦東楊思地塊。此外，11月底，上海市黃浦區(qū)規(guī)劃和自然資源局發(fā)布國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓公示，出讓三宗舊改政企合作地塊，出讓總價約194.43億元，該地塊意向用地者為上海永業(yè)集團(tuán)。

在北京，中海地產(chǎn)11月29日以153.32億元的價格拍下酒仙橋組團(tuán)地塊，該組團(tuán)地塊打破了北京單筆土地出讓金紀(jì)錄。另外，北京還在11月底發(fā)布了海淀區(qū)棚改項目地塊，起拍價150.3億元。

對于多個城市近期頻繁出讓巨無霸地塊，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一方面是完成年度土地出讓金使然，另一方面也是穩(wěn)樓市政策的延續(xù)。

“盡管11月份一線城市商品房交易保持熱度，但從周度數(shù)據(jù)來看，已出現(xiàn)政策效應(yīng)減弱的現(xiàn)象。為保持12月份熱度，并實現(xiàn)四季度市場行情的逆轉(zhuǎn)，在止跌回穩(wěn)上邁進(jìn)一大步，需要地王來刺激市場的預(yù)期和信心。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。