城市更新頂層設(shè)計出爐，有望激活萬億級市場

中共中央辦公廳、國務院辦公廳近日印發(fā)《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》，指出實施城市更新行動，是推動城市高質(zhì)量發(fā)展、不斷滿足人民美好生活需要的重要舉措。

意見要求，堅持穩(wěn)中求進工作總基調(diào)，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，建立可持續(xù)的城市更新模式和政策法規(guī)，大力實施城市更新，促進城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善、文脈賡續(xù)、品質(zhì)提升，打造宜居、韌性、智慧城市。

意見提出八項主要任務，包括加強既有建筑改造利用，推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造，推進老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村等更新改造，加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造等。

中指院研究總監(jiān)吳建欽指出，本次政策出臺有幾個重要的背景。

“城市更新是推動我國城市開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型，促進城市高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措。當前發(fā)展形勢下，城市更新對于穩(wěn)增長、擴內(nèi)需、惠民生的重要作用進一步顯現(xiàn)。另外，近幾年以來，城市更新在實施過程中仍然存在諸多難點、堵點，需要頂層設(shè)計推動各地創(chuàng)新政策機制?！眳墙J稱。

其表示，本次出臺的政策內(nèi)容豐富，涉及不少重要方面，是直接以城市更新為關(guān)鍵詞出臺的頂層設(shè)計，通過多維度部署任務、出臺系統(tǒng)性保障措施，為城市更新提供了頂層設(shè)計框架。這對于各地在“十五五”期間推動系列政策創(chuàng)新、制定重點任務、明確發(fā)展目標，具有重大的指導意義。

“從最新政策體現(xiàn)的核心來看，相關(guān)舉措更加突出城市更新改造對于城市高質(zhì)量發(fā)展的重要意義。同時，包括舊改等措施，會帶來更多與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的重要機遇。而通過從大規(guī)模新建項目轉(zhuǎn)向精細化改造，可更好補齊民生短板，并帶動更多改善型市場需求?！?8安居客研究院院長張波表示。

研究員表示，本次政策中有幾個方面值得關(guān)注。

張波強調(diào)，房企在本輪改造中，不再依賴傳統(tǒng)的拆遷重建模式，而是轉(zhuǎn)向精細化運營和改造，這對于專注于城市更新、舊改的開發(fā)企業(yè)將形成明顯利好。對于在改造過程中，涉及的危房改造、老舊小區(qū)加裝電梯、社區(qū)商業(yè)配套升級等，與此相關(guān)的細分領(lǐng)域及行業(yè)企業(yè)，都將獲得不少發(fā)展機會。

“另外，高層反復強調(diào)的‘好房子’，會在更多舊改項目中得到體現(xiàn)。生態(tài)修復和智慧城市建設(shè)的要求，會推動綠色建筑和智能技術(shù)的應用，在改善居住空間的同時，也將更多體現(xiàn)出綠色、智能和低碳等特點?！睆埐ǚQ。

值得關(guān)注的是，在投融資方式方面，意見強調(diào)了中央及地方財政對下階段城市更新的重點保障，以及強化金融機構(gòu)的信貸支持、REITs等金融工具支持。

加強支撐保障方面，意見提到，健全多元化投融資方式，加大中央預算內(nèi)投資等支持力度，通過超長期特別國債對符合條件的項目給予支持。中央財政要支持實施城市更新行動。地方政府要加大財政投入，推進相關(guān)資金整合和統(tǒng)籌使用，在債務風險可控前提下，通過發(fā)行地方政府專項債券對符合條件的城市更新項目予以支持，嚴禁違法違規(guī)舉債融資。

就政策中提到的多樣化融資支持，分析師表示，大部分城市更新項目具有改造資金需求巨大，前期投入成本高、回報周期長的特點，不少城市更新項目回報周期長達8-10年，若地方財政承壓，可能會引發(fā)項目延期等問題，因此需依賴專項債、政策性貸款等多方面資金進行支持。

“政策重點提及基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs支持，將向城市更新項目開放，這將為其發(fā)展帶來更多資金側(cè)支撐。同時，地方政府專項債券對符合條件的城市更新項目予以支持，專項債本身并非簡單的輸血，而是重構(gòu)城市更新優(yōu)化體系的催化劑，真正將資金導向能夠持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流的民生改善型工程，并推動房地產(chǎn)行業(yè)有序進入存量運營主導時代?！睆埐ㄔ诮邮苡浾卟稍L時說。

此外，在張波看來，加力推動城市更新，能在客觀上起到有效盤活利用存量低效用地的作用。在落實中央“收儲”基礎(chǔ)上，可完善閑置土地使用權(quán)收回機制，對于存量低效用地建設(shè)應用會起到積極作用，尤其是在用于保障性住房、產(chǎn)業(yè)建設(shè)和公共服務設(shè)施等方面，體現(xiàn)得更加明顯。

多位分析師認為，加力實施城市更新不僅有利于城市發(fā)展，也將成為激活市場的重要引擎，有望帶動萬億級別的市場。

2月28日，住建部副部長長姜萬榮在國務院政策例行吹風會上表示，城中村改造政策支持范圍從35個城區(qū)常住人口超300萬的大城市擴展至地級及以上城市，旨在推動城市更新和居民安置。

關(guān)于城中村和危舊房改造，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在今年兩會民生主題記者會上繼續(xù)強調(diào)，要在新增100萬套的基礎(chǔ)上，繼續(xù)擴大改造規(guī)模。

國海證券首席經(jīng)濟學家夏磊表示，以新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造來做估計，貨幣化安置將拉動2億平方米商品房去化。在合理調(diào)整城中村區(qū)域土地規(guī)劃條件后，還將拉動原址建設(shè)約5000億元的建安投資。

吳建欽表示，隨著我國城市更新的頂層設(shè)計進一步完善，下階段從各部門到各地有望進一步出臺更多細化、可落地的支持性政策，合力推動我國城市更新進入多效益統(tǒng)籌、多模式創(chuàng)新、多機制支持、多要素保障、多主體參與的高質(zhì)量發(fā)展期。

“在可持續(xù)的城市更新模式和政策法規(guī)的引領(lǐng)下，我國城市更新在穩(wěn)增長、擴內(nèi)需、惠民生的重要作用將進一步顯現(xiàn)，推動我國城市開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型與城市高質(zhì)量發(fā)展?！眳墙J補充道。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。