城市更新頂層設(shè)計出爐，有望激活萬億級市場

中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳近日印發(fā)《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動的意見》，指出實(shí)施城市更新行動，是推動城市高質(zhì)量發(fā)展、不斷滿足人民美好生活需要的重要舉措。

意見要求，堅持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，建立可持續(xù)的城市更新模式和政策法規(guī)，大力實(shí)施城市更新，促進(jìn)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善、文脈賡續(xù)、品質(zhì)提升，打造宜居、韌性、智慧城市。

意見提出八項(xiàng)主要任務(wù)，包括加強(qiáng)既有建筑改造利用，推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造，推進(jìn)老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村等更新改造，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造等。

中指院研究總監(jiān)吳建欽指出，本次政策出臺有幾個重要的背景。

“城市更新是推動我國城市開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型，促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措。當(dāng)前發(fā)展形勢下，城市更新對于穩(wěn)增長、擴(kuò)內(nèi)需、惠民生的重要作用進(jìn)一步顯現(xiàn)。另外，近幾年以來，城市更新在實(shí)施過程中仍然存在諸多難點(diǎn)、堵點(diǎn)，需要頂層設(shè)計推動各地創(chuàng)新政策機(jī)制?！眳墙J稱。

其表示，本次出臺的政策內(nèi)容豐富，涉及不少重要方面，是直接以城市更新為關(guān)鍵詞出臺的頂層設(shè)計，通過多維度部署任務(wù)、出臺系統(tǒng)性保障措施，為城市更新提供了頂層設(shè)計框架。這對于各地在“十五五”期間推動系列政策創(chuàng)新、制定重點(diǎn)任務(wù)、明確發(fā)展目標(biāo)，具有重大的指導(dǎo)意義。

“從最新政策體現(xiàn)的核心來看，相關(guān)舉措更加突出城市更新改造對于城市高質(zhì)量發(fā)展的重要意義。同時，包括舊改等措施，會帶來更多與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的重要機(jī)遇。而通過從大規(guī)模新建項(xiàng)目轉(zhuǎn)向精細(xì)化改造，可更好補(bǔ)齊民生短板，并帶動更多改善型市場需求?！?8安居客研究院院長張波表示。

研究員表示，本次政策中有幾個方面值得關(guān)注。

張波強(qiáng)調(diào)，房企在本輪改造中，不再依賴傳統(tǒng)的拆遷重建模式，而是轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營和改造，這對于專注于城市更新、舊改的開發(fā)企業(yè)將形成明顯利好。對于在改造過程中，涉及的危房改造、老舊小區(qū)加裝電梯、社區(qū)商業(yè)配套升級等，與此相關(guān)的細(xì)分領(lǐng)域及行業(yè)企業(yè)，都將獲得不少發(fā)展機(jī)會。

“另外，高層反復(fù)強(qiáng)調(diào)的‘好房子’，會在更多舊改項(xiàng)目中得到體現(xiàn)。生態(tài)修復(fù)和智慧城市建設(shè)的要求，會推動綠色建筑和智能技術(shù)的應(yīng)用，在改善居住空間的同時，也將更多體現(xiàn)出綠色、智能和低碳等特點(diǎn)?！睆埐ǚQ。

值得關(guān)注的是，在投融資方式方面，意見強(qiáng)調(diào)了中央及地方財政對下階段城市更新的重點(diǎn)保障，以及強(qiáng)化金融機(jī)構(gòu)的信貸支持、REITs等金融工具支持。

加強(qiáng)支撐保障方面，意見提到，健全多元化投融資方式，加大中央預(yù)算內(nèi)投資等支持力度，通過超長期特別國債對符合條件的項(xiàng)目給予支持。中央財政要支持實(shí)施城市更新行動。地方政府要加大財政投入，推進(jìn)相關(guān)資金整合和統(tǒng)籌使用，在債務(wù)風(fēng)險可控前提下，通過發(fā)行地方政府專項(xiàng)債券對符合條件的城市更新項(xiàng)目予以支持，嚴(yán)禁違法違規(guī)舉債融資。

就政策中提到的多樣化融資支持，分析師表示，大部分城市更新項(xiàng)目具有改造資金需求巨大，前期投入成本高、回報周期長的特點(diǎn)，不少城市更新項(xiàng)目回報周期長達(dá)8-10年，若地方財政承壓，可能會引發(fā)項(xiàng)目延期等問題，因此需依賴專項(xiàng)債、政策性貸款等多方面資金進(jìn)行支持。

“政策重點(diǎn)提及基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs支持，將向城市更新項(xiàng)目開放，這將為其發(fā)展帶來更多資金側(cè)支撐。同時，地方政府專項(xiàng)債券對符合條件的城市更新項(xiàng)目予以支持，專項(xiàng)債本身并非簡單的輸血，而是重構(gòu)城市更新優(yōu)化體系的催化劑，真正將資金導(dǎo)向能夠持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流的民生改善型工程，并推動房地產(chǎn)行業(yè)有序進(jìn)入存量運(yùn)營主導(dǎo)時代。”張波在接受記者采訪時說。

此外，在張波看來，加力推動城市更新，能在客觀上起到有效盤活利用存量低效用地的作用。在落實(shí)中央“收儲”基礎(chǔ)上，可完善閑置土地使用權(quán)收回機(jī)制，對于存量低效用地建設(shè)應(yīng)用會起到積極作用，尤其是在用于保障性住房、產(chǎn)業(yè)建設(shè)和公共服務(wù)設(shè)施等方面，體現(xiàn)得更加明顯。

多位分析師認(rèn)為，加力實(shí)施城市更新不僅有利于城市發(fā)展，也將成為激活市場的重要引擎，有望帶動萬億級別的市場。

2月28日，住建部副部長長姜萬榮在國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上表示，城中村改造政策支持范圍從35個城區(qū)常住人口超300萬的大城市擴(kuò)展至地級及以上城市，旨在推動城市更新和居民安置。

關(guān)于城中村和危舊房改造，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在今年兩會民生主題記者會上繼續(xù)強(qiáng)調(diào)，要在新增100萬套的基礎(chǔ)上，繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模。

國海證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家夏磊表示，以新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造來做估計，貨幣化安置將拉動2億平方米商品房去化。在合理調(diào)整城中村區(qū)域土地規(guī)劃條件后，還將拉動原址建設(shè)約5000億元的建安投資。

吳建欽表示，隨著我國城市更新的頂層設(shè)計進(jìn)一步完善，下階段從各部門到各地有望進(jìn)一步出臺更多細(xì)化、可落地的支持性政策，合力推動我國城市更新進(jìn)入多效益統(tǒng)籌、多模式創(chuàng)新、多機(jī)制支持、多要素保障、多主體參與的高質(zhì)量發(fā)展期。

“在可持續(xù)的城市更新模式和政策法規(guī)的引領(lǐng)下，我國城市更新在穩(wěn)增長、擴(kuò)內(nèi)需、惠民生的重要作用將進(jìn)一步顯現(xiàn)，推動我國城市開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型與城市高質(zhì)量發(fā)展?！眳墙J補(bǔ)充道。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。