深圳市住建局：配建的出售型保障房可按比例調(diào)整為商品房

深圳市住房和建設(shè)局近日印發(fā)《深圳市拆除重建類城市更新單元保障性住房配建規(guī)定》。

其中明確，在《國務(wù)院關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》施行前，城市更新單元規(guī)劃已審批通過且未開工的城市更新單元，若城市更新單元規(guī)劃中已明確配建的保障性住房為出售型保障性住房，申報主體或?qū)嵤┲黧w可將出售型保障性住房建筑面積的40%調(diào)整為商品住房，其余60%按照城市更新單元規(guī)劃居住用地的平均容積率折算成用地?zé)o償移交政府，用地面積原則上不小于3000平方米。

上述調(diào)整按照城市更新單元規(guī)劃非強制性內(nèi)容的修改程序申請規(guī)劃修改。申報主體或?qū)嵤┲黧w也可將城市更新單元配建的出售型保障性住房建筑面積的50%調(diào)整為商品住房，其余50%調(diào)整為配租型保障性住房。上述調(diào)整無需申請規(guī)劃修改，直接在用地批準(zhǔn)或用地規(guī)劃許可階段同步研究確定。配租型保障性住房建成后無償移交政府，免繳地價。已簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的城市更新單元，上述調(diào)整后涉及地價變化的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定補足地價。

深圳市拆除重建類城市更新單元保障性住房配建規(guī)定

第一條 為落實我市保障性住房建設(shè)要求，多渠道增加保障性住房供應(yīng)，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（國發(fā)〔2023〕14號，以下簡稱《指導(dǎo)意見》）、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）、《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》等有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)定。

第二條 本規(guī)定適用對象為深圳市市域范圍內(nèi)按照《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》規(guī)定實施的拆除重建類城市更新單元。具體配建方式為在改造后含商品住房的各類城市更新單元規(guī)劃中，按住房建筑面積的一定比例配建保障性住房。

第三條 城市更新單元優(yōu)先將配建的保障性住房建筑面積折算成獨立成宗的保障性住房用地?zé)o償移交政府，由政府按照有關(guān)規(guī)定組織開發(fā)建設(shè)；不移交保障性住房用地的，由城市更新項目實施主體在已出讓的開發(fā)建設(shè)用地實施過程中與商品住房一并建設(shè)，建設(shè)完成后無償移交給政府或政府指定機構(gòu)。

第四條 城市更新單元保障性住房的配建比例，是指配建的保障性住房建筑面積占該城市更新單元規(guī)劃住房建筑面積的比例。配建比例按照城市更新單元改造類型結(jié)合保障性住房配建空間范圍圖明確的分類地區(qū)確定。依據(jù)《關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》（深府辦〔2016〕38號）第二十條規(guī)定，一、二、三類地區(qū)的保障性住房配建基準(zhǔn)比例分別為20%、18%、15%。

移交保障性住房用地時，在配建基準(zhǔn)比例的基礎(chǔ)上，城市更新單元屬于城中村改造的，配建比例核減10%；城市更新單元屬于舊工業(yè)區(qū)、倉儲區(qū)或城市基礎(chǔ)設(shè)施改造的，配建比例核增15%。除前述情形之外的，配建比例核減4%。

移交保障性住房時，配建比例在移交保障性住房用地的基礎(chǔ)上核減。城市更新單元屬于城中村改造的，配建比例核減3%；城市更新單元屬于舊工業(yè)區(qū)、倉儲區(qū)或城市基礎(chǔ)設(shè)施改造的，配建比例核減10%。除前述情形之外的，配建比例核減5%。

分類地區(qū)和改造類型的配建比例詳見附表1。

第五條 城市更新單元拆除范圍涉及多個改造類型或多個分類地區(qū)的，配建比例根據(jù)附表2明確的方法加權(quán)平均確定。空間范圍圖未覆蓋地區(qū)，原則上按相鄰片區(qū)同樣分類確定。

第六條 移交保障性住房用地面積應(yīng)當(dāng)先根據(jù)本規(guī)定第四條第二款測算保障性住房建筑面積，再按照城市更新單元規(guī)劃居住用地的平均容積率折算確定。折算用地不小于3000平方米，且符合相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的，優(yōu)先將用地?zé)o償移交政府，且不參與該城市更新單元開發(fā)建設(shè)用地的轉(zhuǎn)移容積測算。

按照前款折算的保障性住房用地面積小于3000平方米，或不符合相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的，及政府明確移交保障性住房的，按照第四條第三款測算配建的保障性住房建筑面積，由城市更新項目實施主體建設(shè)完成后無償移交給政府或政府指定機構(gòu)，產(chǎn)權(quán)歸政府或政府指定機構(gòu)所有，免繳地價。

第七條 保障性住房的配建比例、建筑面積、移交的保障性住房用地面積、用地功能及規(guī)模等規(guī)劃指標(biāo)應(yīng)在城市更新單元規(guī)劃中予以明確。

由實施主體按照我市保障性住房規(guī)劃建設(shè)有關(guān)規(guī)定與區(qū)住房建設(shè)主管部門、前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)管理局簽訂保障性住房建設(shè)監(jiān)管協(xié)議書，保障性住房建設(shè)監(jiān)管協(xié)議書寫明保障性住房的配建類型及規(guī)模。實施主體不按照監(jiān)管協(xié)議書相關(guān)要求建設(shè)保障性住房的，由區(qū)住房建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，逾期未改正的按照有關(guān)規(guī)定查處。

市規(guī)劃和自然資源主管部門派出機構(gòu)按照保障性住房建設(shè)監(jiān)管協(xié)議書確定的保障性住房配建類型及規(guī)模，在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或者補充協(xié)議中載明。

第八條 城市更新單元規(guī)劃中配建的保障性住房應(yīng)當(dāng)與其他類型用房整體規(guī)劃、合理布局。配建的保障性住房無法移交用地的，與所在宗地的商品住房同步設(shè)計、同步建設(shè)、同步交付。

第九條 城市更新單元配建的保障性住房或移交的保障性住房用地，應(yīng)當(dāng)在城市更新單元規(guī)劃編制過程中按照《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》的規(guī)定與商品住房一并核算公共服務(wù)設(shè)施。公共服務(wù)設(shè)施的布局應(yīng)滿足規(guī)劃合理性，并符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

第十條 城市更新單元建設(shè)的商品住房預(yù)售時，實施主體應(yīng)當(dāng)同步告知購房者項目配建的保障性住房相關(guān)信息。

第十一條 符合《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃管理規(guī)定》（深規(guī)劃資源規(guī)〔2019〕4號）規(guī)定，規(guī)劃為工業(yè)的舊工業(yè)區(qū)，通過城市更新建設(shè)保障性住房的，實施主體可取得不超過城市更新單元總建筑面積45%的商品性質(zhì)建筑面積，按照城市更新單元規(guī)劃容積率折算確定用地面積，交由實施主體開發(fā)建設(shè)，其余用地?zé)o償移交給政府；交由實施主體建設(shè)的用地部分不再配建保障性住房。

第十二條 城市更新單元規(guī)劃未審批通過的，城市更新單元保障性住房配建應(yīng)按照本規(guī)定實施。城市更新單元規(guī)劃已審批通過但尚未簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的，城市更新單元保障性住房配建可參照本規(guī)定實施。

第十三條 《指導(dǎo)意見》施行前城市更新單元規(guī)劃已審批通過且未開工的城市更新單元，若城市更新單元規(guī)劃中已明確配建的保障性住房為出售型保障性住房，申報主體或?qū)嵤┲黧w可將出售型保障性住房建筑面積的40%調(diào)整為商品住房，其余60%按照城市更新單元規(guī)劃居住用地的平均容積率折算成用地?zé)o償移交政府，用地面積原則上不小于3000平方米。上述調(diào)整按照城市更新單元規(guī)劃非強制性內(nèi)容的修改程序申請規(guī)劃修改。申報主體或?qū)嵤┲黧w也可將城市更新單元配建的出售型保障性住房建筑面積的50%調(diào)整為商品住房，其余50%調(diào)整為配租型保障性住房。上述調(diào)整無需申請規(guī)劃修改，直接在用地批準(zhǔn)或用地規(guī)劃許可階段同步研究確定。配租型保障性住房建成后無償移交政府，免繳地價。已簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的城市更新單元，上述調(diào)整后涉及地價變化的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定補足地價。

《指導(dǎo)意見》施行前城市更新單元規(guī)劃已審批通過且已開工的，保障性住房配建可按照已批準(zhǔn)城市更新單元規(guī)劃實施。

第十四條 建立保障性住房配建空間范圍圖動態(tài)修訂機制。市城市更新主管部門可以根據(jù)城市發(fā)展需要及住房保障發(fā)展需要，對空間范圍圖進行修訂并公布后施行。

第十五條 本規(guī)定自2025年6月24日起施行，有效期5年。

附表1：分類地區(qū)和改造類型配建比例一覽表

附表2：加權(quán)平均計算方法一覽表

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。