北京樓市新政首周末：局部區(qū)域新房成交反超二手房，五環(huán)外看房熱度提升

北京樓市新政落地后的首個(gè)周末，市場(chǎng)上的積極信號(hào)悄然顯現(xiàn)。有房產(chǎn)機(jī)構(gòu)表示，部分區(qū)域新房成交量超越了二手房，這是其所在區(qū)域近兩年以來的首次。

中指院數(shù)據(jù)顯示，新政后首個(gè)周末（8月9日-8月10日），北京新房及二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)表現(xiàn)平穩(wěn)，新建商品住宅分別成交83、92套，二手住宅分別成交178、116套。中指院分析師認(rèn)為，考慮到網(wǎng)簽存在一定滯后性，預(yù)計(jì)隨著時(shí)間的推進(jìn)，市場(chǎng)交易活躍度將有所提升。

“這次北京政策影響相對(duì)溫和，核心是允許符合資格的群體‘多買’，而非顯著擴(kuò)大購房人群基數(shù)，這使得措施出臺(tái)后，短期內(nèi)對(duì)整體成交量的影響相對(duì)有限?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者。

盡管整體成交平穩(wěn)，但在成交結(jié)構(gòu)方面，出現(xiàn)一些值得關(guān)注的新動(dòng)向。

北京鏈家一位經(jīng)紀(jì)人向記者透露，“剛過去的周末，我們負(fù)責(zé)的大區(qū)內(nèi)，新房成交量明顯高于二手房成交量。雖然成交量算不上很高，但這是近兩年來，我們大區(qū)周末新房成交量第一次反超二手房?！?/p>

“政策帶來的利好，是一項(xiàng)主要的促進(jìn)因素?！痹摻?jīng)紀(jì)人認(rèn)為，當(dāng)前針對(duì)新房的利好政策更為集中，尤其是最新出臺(tái)的公積金新政對(duì)新房買家更為有利，還有一部分原因是，之前新房價(jià)格比較高，近期價(jià)格有所下降，原本即有購房意向的買家，在多重因素作用下加快了入市步伐。

“新政后，購買新房的公積金最高貸款額度可達(dá)160萬元，而二手房公積金貸款額度是根據(jù)具體小區(qū)評(píng)估確定，通常遠(yuǎn)低于這個(gè)上限?！逼浣忉尩?。

惠譽(yù)評(píng)級(jí)亞太區(qū)企業(yè)評(píng)級(jí)董事石璐璐分析認(rèn)為，北京公積金政策主要包括放寬首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。只要在北京無自有住房，且全國范圍內(nèi)僅使用過一次公積金貸款并已結(jié)清，即可按首套房公積金貸款政策執(zhí)行。這有望激發(fā)部分有意將其他弱線城市房產(chǎn)置換為北京房產(chǎn)的需求，以及北京市內(nèi)的改善型置換需求。

此外，張大偉告訴記者，從周末市場(chǎng)情況看，北五環(huán)特別是海淀等五環(huán)外的熱點(diǎn)項(xiàng)目受到政策利好較大，看房量人數(shù)出現(xiàn)上漲明顯。

位于北五環(huán)外的“龍湖觀萃”項(xiàng)目即是例證。記者從龍湖觀萃售樓處人員了解到，8月9日-8月10日，項(xiàng)目看房量日均突破110組，環(huán)比提升幅度超過35%；周末合計(jì)成交8套，環(huán)比提升100%，其中5套為首訪成交。

不過，市場(chǎng)整體價(jià)格暫未出現(xiàn)波動(dòng)，市場(chǎng)對(duì)政策效果的持續(xù)性仍持觀察態(tài)度。麥田房產(chǎn)一位中介人員告訴記者，“周末看房積極性確有提高，但價(jià)格還沒出現(xiàn)變化。具體效果如何，仍要看8月份的整體網(wǎng)簽數(shù)據(jù)能否明顯提升。”

8月8日，北京住建委、北京公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，從進(jìn)一步優(yōu)化住房限購政策、加大公積金貸款支持力度方面出臺(tái)政策措施。其中限購政策優(yōu)化主要落腳在符合條件的居民家庭購買五環(huán)外的住房不受套數(shù)限制，居民家庭購買五環(huán)內(nèi)商品住房的政策保持不變。

公積金貸款支持涉及優(yōu)化首套貸款認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、提高二套貸款額度、提高每繳存一年公積金的可貸款額度等方面。具體來看，一是首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，對(duì)于無房，但存在已結(jié)清公積金貸款記錄家庭，可認(rèn)定為首套信貸；二是二套信貸額度與成數(shù)提升，公積金二套信貸上限由60萬元上浮至100萬，同時(shí)二套公積金貸款首付統(tǒng)一降低至30%（原五環(huán)內(nèi)35%，五環(huán)內(nèi)30%）；三是公積金貸款額度累積加快。由原每存繳一年信貸額度累積10萬元至每存繳一年信貸額度累積15萬元；四是可提取公積金作為首付。

而五環(huán)外是北京新房市場(chǎng)的成交主力區(qū)域。根據(jù)中指院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年1-7月，北京新建商品住宅銷售套數(shù)中，五環(huán)外占比超80%，二手住宅成交套數(shù)五環(huán)外占比也超50%，對(duì)于符合購房條件的居民家庭購買五環(huán)外商品住房不再限制套數(shù)，此舉有望帶動(dòng)部分需求釋放。

張大偉表示，本次調(diào)整被視為 “階段性政策”，市場(chǎng)普遍預(yù)期后續(xù)可能進(jìn)一步優(yōu)化。例如，后續(xù)是否會(huì)繼續(xù)放開五環(huán)外購房資格認(rèn)定，以及核心區(qū)的購房資格是否也會(huì)調(diào)整。另外，也存在LPR 下調(diào)、商業(yè)貸款首付比例進(jìn)一步降低的可能性，尤其針對(duì)多子女家庭和綠色建筑。

關(guān)于北京調(diào)整政策后，上海外環(huán)以外區(qū)域限購是否也可能會(huì)放松的問題，石璐璐認(rèn)為，市場(chǎng)認(rèn)為未來有進(jìn)一步寬松的可能性。其表示，后續(xù)措施預(yù)計(jì)將更加有針對(duì)性和精細(xì)化，可能會(huì)根據(jù)不同區(qū)土地市場(chǎng)、新建及二手房市場(chǎng)的近期走勢(shì)進(jìn)行調(diào)整。

“鑒于今年上半年整體房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)好于預(yù)期，我們已將2025年全國新房銷售降幅預(yù)測(cè)從此前的15%收窄至7%。不過，最新預(yù)測(cè)仍顯示下半年市場(chǎng)表現(xiàn)將趨弱?！笔磋捶Q。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。