地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)稱共享辦公轉(zhuǎn)型在即

自2015年興起以來(lái)，“快速擴(kuò)張”一直是共享辦公發(fā)展的關(guān)鍵詞。但自2017年下半年開始，共享辦公品牌合并或互換股權(quán)等合作形式案例逐漸增多。

在共享辦公市場(chǎng)上，無(wú)論是優(yōu)客工場(chǎng)合并洪泰空間、無(wú)界空間及Wedo，或近日WeWork與裸心社以股權(quán)形式進(jìn)行整合，都為了早日達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)效果。

除了品牌擴(kuò)張外，考慮租戶多為新興產(chǎn)業(yè)公司、自由工作者等，共享辦公在服務(wù)內(nèi)容上也不斷有新的產(chǎn)品推出，如以小時(shí)計(jì)費(fèi)工位、與航空公司合作、訂制空間服務(wù)等，以保持對(duì)群眾的吸引力與號(hào)召力。

業(yè)界人士認(rèn)為，共享辦公這個(gè)從2015年來(lái)迅速崛起、引領(lǐng)目光的產(chǎn)業(yè)，宣告進(jìn)入新的發(fā)展階段。

實(shí)際上，共享辦公的分租概念并不新鮮。解決寫字樓市場(chǎng)租賃面積零散、短期租賃等需求，小單位、短租期的租賃模式過去已經(jīng)有商務(wù)中心補(bǔ)足，共享辦公真正的亮點(diǎn)在于提供線上平臺(tái)與提升公共使用空間率，這兩大元素大大提升租戶之間的互動(dòng)，更創(chuàng)造商業(yè)發(fā)展的新契機(jī)，相當(dāng)符合科技與大數(shù)據(jù)時(shí)代下的新興產(chǎn)業(yè)需求。

4月17日，世邦魏理仕回顧了共享辦公在上海的發(fā)展歷程，選取15家在規(guī)模與營(yíng)運(yùn)體質(zhì)上較為突出的共享辦公品牌進(jìn)行分析。統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，從2015年開始截至2018年一季度，共享辦公無(wú)論租賃面積或是工位數(shù)均有近十倍的增長(zhǎng)。

在選址考量上，共享辦公空間主要以傳統(tǒng)中央商務(wù)區(qū)為主，一半的面積集中在黃浦區(qū)的人民廣場(chǎng)及靜安區(qū)的南京西路周邊，但近期有逐漸往浦東發(fā)展的趨勢(shì)，平均共享辦公在上海各據(jù)點(diǎn)規(guī)模約在3000平方米。

各品牌中，僅有17%為外資公司，18%為上海本地企業(yè)，65%來(lái)自中國(guó)國(guó)內(nèi)其他省市?？紤]資金成本，共享辦公營(yíng)運(yùn)方式十分多元，包含直營(yíng)、加盟、異業(yè)合資及戰(zhàn)略合作，尤其通過與不同產(chǎn)業(yè)的跨界合作，如網(wǎng)絡(luò)行銷營(yíng)銷、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、甚至健身品牌，提供租戶更完善的商務(wù)服務(wù)是吸引中小型企業(yè)的主因之一。

在營(yíng)收結(jié)構(gòu)上，70%以上來(lái)自工位租金，其次依序?yàn)闀?huì)議室及其他場(chǎng)地租賃(7%)、餐飲及商務(wù)服務(wù)(5%)等。

此外，共享辦公布點(diǎn)選擇也跳脫原有框架，除了寫字樓，商場(chǎng)、廠房、老舊洋房改造等都能有獨(dú)特的設(shè)計(jì)與使用規(guī)劃，提供租戶更多選擇。針對(duì)租賃位置在寫字樓的共享辦公據(jù)點(diǎn)分析，其中有23%面積座落于世邦魏理仕定期追蹤的優(yōu)質(zhì)寫字樓大樓中，約占目前優(yōu)質(zhì)寫字樓體量的4%，若加計(jì)其他共享辦公及商務(wù)中心的面積，粗估約占總量體的9%；整體而言，對(duì)于優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)影響力有限。

統(tǒng)計(jì)還發(fā)現(xiàn)，共享辦公的工位租金因區(qū)位而有差異，位于陸家嘴及南京西路版塊的共享辦公據(jù)點(diǎn)，自由工位平均租金較其他地區(qū)高32%，有獨(dú)立辦公空間的固定工位租金則平均較其他區(qū)域高36%。

世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務(wù)、辦公樓部主管張?jiān)奖硎荆?ldquo;共享辦公給予寫字樓市場(chǎng)業(yè)主及租戶一個(gè)新的方向，對(duì)于業(yè)主來(lái)說，物業(yè)品質(zhì)與租戶服務(wù)體驗(yàn)升級(jí)已是刻不容緩，無(wú)論是綠色建筑認(rèn)證或是智慧大樓都將是未來(lái)的重點(diǎn)。此外，業(yè)主在租賃策略上應(yīng)更具彈性，以符合現(xiàn)今產(chǎn)業(yè)變遷的需求轉(zhuǎn)化。對(duì)租戶來(lái)說，在市場(chǎng)供給選項(xiàng)增多時(shí)，如何審慎評(píng)估適合自身企業(yè)的產(chǎn)品類型將是關(guān)鍵，不僅是短期現(xiàn)況，更應(yīng)考慮中長(zhǎng)期維護(hù)、營(yíng)運(yùn)時(shí)可能遭遇的風(fēng)險(xiǎn)，建議透過專業(yè)服務(wù)的咨詢，達(dá)到成本效益最大化的目標(biāo)。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。