創(chuàng)新成房企標(biāo)配 房地產(chǎn)五大創(chuàng)新核心領(lǐng)域引關(guān)注

4月20日，易居企業(yè)集團(tuán)執(zhí)行總裁、克而瑞總裁張燕在上海舉行的第二屆地新引力創(chuàng)新峰會(huì)上表示，如果對(duì)2018年房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新做生態(tài)圖譜全掃描，則不難發(fā)現(xiàn)如今房地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)展的創(chuàng)新業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及到了房地產(chǎn)從前到后甚至于衍生行業(yè)中的各個(gè)環(huán)節(jié)。房企進(jìn)入“創(chuàng)新成標(biāo)配”階段之后，創(chuàng)新方向更多地開(kāi)始向細(xì)分產(chǎn)業(yè)拓展。

張燕認(rèn)為，2018年，以長(zhǎng)租公寓為核心的租賃市場(chǎng)；以物聯(lián)網(wǎng)為技術(shù)載體的智能家居；以更新為內(nèi)涵的城市改造運(yùn)營(yíng)；以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)城融合；以美好生活為方向的教育，這是克而瑞今年關(guān)注的“五大核心領(lǐng)域”。

張燕表示，以住宅銷售為核心的規(guī)?；M(jìn)入到最后的窗口期，未來(lái)的3-5年以住宅開(kāi)發(fā)為核心的領(lǐng)域當(dāng)中強(qiáng)者恒強(qiáng)已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)?？硕痤A(yù)測(cè)，2018年房企前30強(qiáng)會(huì)占據(jù)50%以上的市場(chǎng)分額，千億年銷售額是2019年房企前30強(qiáng)的準(zhǔn)入門檻。規(guī)模化使得房企必須進(jìn)入到多元化布局之中?？硕饘?duì)房企前30強(qiáng)多元化產(chǎn)業(yè)布局介入度做了統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)租公寓、醫(yī)養(yǎng)/康養(yǎng)、特色小鎮(zhèn)、聯(lián)合辦公等等空間類產(chǎn)品，房企前30強(qiáng)的介入度非常高都在70%以上，對(duì)于標(biāo)桿房企而言，前10強(qiáng)基本上多元化布局的格局已經(jīng)形成。

另外，房企多元化布局如果沒(méi)有融資方式做支撐，其速度包括布局形態(tài)都會(huì)受到影響。因此，正是因?yàn)橛辛私鹑谑侄蔚亩鄻踊峁┲魏捅ＷC，所以多元化布局才可能以齊頭并進(jìn)的勢(shì)頭往前走。

那么2018年房企的多元化創(chuàng)新會(huì)往哪些方向走？其發(fā)展趨勢(shì)又會(huì)如何？張燕認(rèn)為大致會(huì)有8種類型。

第一，城市更新。城市更新客觀上成為了房企撬動(dòng)存量資產(chǎn)很重要的途徑，接下來(lái)越來(lái)越多的房企會(huì)用這種方式進(jìn)入到存量資產(chǎn)的打造過(guò)程中。

第二，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。如果城市更新是房企進(jìn)入到一二線核心城市有效手段的話，那么大規(guī)模的獲取土地資源在之前更多是通過(guò)產(chǎn)業(yè)新城和小鎮(zhèn)獲取的，但今天跟之前最大的不同在于無(wú)論是小到產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)新城或者特色小鎮(zhèn)，其核心已經(jīng)不再是獲取住宅用地的“引擎”，而是實(shí)實(shí)在在的要開(kāi)始做產(chǎn)業(yè)了。房企大量進(jìn)入到核心的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中，通過(guò)收并購(gòu)、通過(guò)孵化器、通過(guò)加速器等等手段進(jìn)行孵化。

第三，空間類的產(chǎn)品。長(zhǎng)租公寓毫無(wú)疑問(wèn)已經(jīng)成為風(fēng)口，但最大的問(wèn)題是目前基于長(zhǎng)租模式仍然在探索過(guò)程中。今天房企進(jìn)入到長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域不僅僅是乘政策之東風(fēng)，更多的也是為自己的多元化布局在做嘗試。

第四，物流地產(chǎn)。物流地產(chǎn)獲取土地的價(jià)格相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較低的而且投資收益率比較高。克而瑞做了一個(gè)比較，把2017年整年物流地產(chǎn)租金年化回報(bào)和其他的購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓和住宅都是年化租金回報(bào)做比較，物流地產(chǎn)的回報(bào)率幾乎可以達(dá)到6%甚至于7%，這樣的租金收入穩(wěn)定、抗風(fēng)險(xiǎn)而且金融屬性很強(qiáng)可以做一些金融產(chǎn)品的延伸。

第五，新零售?？硕鸢研铝闶鄯殖闪舜蟾?個(gè)維度分析：在業(yè)態(tài)的選擇上我們會(huì)發(fā)現(xiàn)前30強(qiáng)的商業(yè)地產(chǎn)商，在已有的購(gòu)物中心、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)當(dāng)中100%都引入了新零售的業(yè)態(tài)，但是自己親自去做的不到10%。今天新零售也是在不斷的摸索過(guò)程中，所謂“新”和所謂“舊”只是相對(duì)概念而言。因?yàn)樾铝闶鄢嗽跇I(yè)態(tài)選擇上會(huì)迥異于原有傳統(tǒng)的商業(yè)態(tài)勢(shì)外，更重要的是從空間技術(shù)層面上有很多關(guān)鍵技術(shù)進(jìn)行支撐，比如新零售很多業(yè)態(tài)的選擇大多是以消費(fèi)者數(shù)據(jù)采集之后對(duì)于消費(fèi)行為的分析獲取大家的消費(fèi)傾向，或者是迎合、或者是做超前一點(diǎn)的引領(lǐng)?？硕鸢l(fā)現(xiàn)越來(lái)越多的購(gòu)物中心當(dāng)中出現(xiàn)了我們?cè)瓉?lái)稱之為的概念店，現(xiàn)在給它一個(gè)名稱叫“新零售”。

第六，教育。美好生活當(dāng)中不可能回避的兩個(gè)點(diǎn)就是教育和醫(yī)療。房地產(chǎn)和教育之間的關(guān)聯(lián)度最早是以配套為核心的，教育作為樓盤的配套。今天越來(lái)越多的從原來(lái)地產(chǎn)衍生出來(lái)的配套教育細(xì)分產(chǎn)業(yè)已經(jīng)獨(dú)立成型。模式有兩種：第一種是教育產(chǎn)業(yè)，教育作為獨(dú)立的業(yè)務(wù)板塊，獨(dú)立運(yùn)作、上市；第二種是教育地產(chǎn)，教育作為地產(chǎn)的配套，幫助提升產(chǎn)品溢價(jià)。

第七，物聯(lián)網(wǎng)。物聯(lián)網(wǎng)作為底層數(shù)據(jù)在支撐小到智能家居大到智慧城市，今天房地產(chǎn)企業(yè)都意識(shí)到后銷售市場(chǎng)的博大以及有可能成為另一個(gè)非常廣泛的場(chǎng)景入口，所以紛紛在物聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域開(kāi)始做布局。開(kāi)發(fā)商天然就會(huì)有大量的社區(qū)，社區(qū)當(dāng)中通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的切入之后一方面提升了自己的物業(yè)管理服務(wù)體驗(yàn)度、提升了效率。另一方面也為新的場(chǎng)景入口做好準(zhǔn)備，這里面有幾種方式：一種是房企基于自身的資源。一種是房企依托第三方服務(wù)。

第八，地產(chǎn)信息化。地產(chǎn)信息化目前應(yīng)用最多的有三個(gè)方面：一是基于投資決策的信息。投資拿地、城市進(jìn)入等等研究必須靠大量的大數(shù)據(jù)作為支撐進(jìn)行判斷；二是房企平臺(tái)的信息化；三是產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，這也是規(guī)?；仨氁蟮摹＝裉斓墓こ探ㄔO(shè)當(dāng)中產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化落地也是依靠信息化和數(shù)據(jù)決策支撐的。2019年是真正的數(shù)字業(yè)務(wù)化，通過(guò)信息化平臺(tái)為業(yè)務(wù)做賦能。大約九成以上房企前30強(qiáng)基本上都在重構(gòu)或者在原有的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上進(jìn)行數(shù)字化和信息化的布局。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。