房企整體負債率處于歷史高位

機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，130家房地產(chǎn)企業(yè)一季報實現(xiàn)營收和凈利潤分別為2998.84億元和334.57億元，同比分別增長18.87%和39.93%。其中，87家企業(yè)實現(xiàn)業(yè)績增長，龍頭房企表現(xiàn)良好。不過，整體負債率達到79.42%，房企杠桿率已經(jīng)處于歷史高位。

凈利潤率持續(xù)改善

2017年房企年報顯示，受益于2015年-2016年房地產(chǎn)銷售的大幅增長，行業(yè)上市公司普遍實現(xiàn)營收與凈利潤的雙增長。Wind數(shù)據(jù)顯示，板塊凈利潤率達到12.4%。這是行業(yè)三年以來凈利潤率首次回歸兩位數(shù)。

2018年一季報顯示，行業(yè)整體銷售毛利潤率和凈利潤率持續(xù)改善，分別為30.97%和12.65%。2017年房地產(chǎn)企業(yè)平均銷售毛利潤率和凈利潤率分別為29.6%和12.4%。

市場人士指出，銷售凈利潤率持續(xù)改善，主因是2015年-2016年房地產(chǎn)一輪牛市后，多地房價上漲明顯。相對于2017年至今的房價，房企前期土地成本相對較低，尤其是2015年前所拿土地價格，相對售價來看成本優(yōu)勢更為明顯。

陽光股份、華僑城A、蘇寧環(huán)球等公司毛利潤率居于前列。除去多主業(yè)經(jīng)營和部分一季度存在大額非經(jīng)常性損益后的公司后，深振業(yè)A凈利潤率位于前列。公司表示，業(yè)績大幅增長主要系2018年1-3月公司合作開發(fā)項目結(jié)轉(zhuǎn)面積大幅增加、相應(yīng)確認投資收益大幅提高所致。

機構(gòu)認為，自2016年第三季度開啟樓市嚴調(diào)控以來，全國房價增長受到嚴格限制，但土地成本卻始終上漲，這將明顯壓縮房企的盈利空間，行業(yè)整體的毛利率和凈利率水平將逐漸進入下行通道。

負債率達歷史高位

機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率不斷上行，已經(jīng)達到了2005年以來的最高點。截至一季度末，房企上市公司整體負債率小幅上升，達到79.42%，較2017年年報的79.08%繼續(xù)上漲。房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債率位居申萬28個一級行業(yè)中第三位，僅次于銀行和非銀金融。

一季報顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，中交地產(chǎn)、綠地控股、泰禾集團、*ST松江、陽光城、信達地產(chǎn)等近20家公司資產(chǎn)負債率超過85%，有近一半的企業(yè)資產(chǎn)負債率超過70%。分析人士指出，2015年-2016年地產(chǎn)去庫存進程加快，開發(fā)商補庫存意愿加強，使得2017年土地投資力度明顯加大。此外，2016年以來大量房企通過發(fā)行交易所公司債進行融資，導致房地產(chǎn)企業(yè)有息負債大幅增長。

機構(gòu)指出，一季度上市房企銷售回款總額為5222.2億元，同比增長14.5%，增速同比下滑13個百分點，回款放緩的趨勢仍然在延續(xù)。銷售回款是房企資金流周轉(zhuǎn)的重要渠道，回款放緩將給公司現(xiàn)金流帶來較大壓力，未來房企的土地擴張將受到限制。

面對即將到來的償債高峰，多家房企開啟多渠道“找錢”模式。截至4月20日，今年房企海外發(fā)債的規(guī)模仍然呈現(xiàn)放量的趨勢。天風證券研報顯示，按存量規(guī)模計算，截至4年20日，房地產(chǎn)行業(yè)在境外發(fā)債的存續(xù)規(guī)模約7934億元，處于所有行業(yè)中的第二名，其中2018年共發(fā)行1626.66億元。

存貨同比增長近三成

一季報數(shù)據(jù)顯示，130家上市房企存貨達到4.79萬億元，同比增長26%，較2017年年底增長5.4%。

其中，萬科、綠地控股、保利地產(chǎn)、華夏幸福等10家公司存貨達到2.72萬億元，占比超過六成。其中，萬科一季度末存貨達到6300億元，同比增長28.57%。存貨同比增長居前的還有京糧控股、廣宇發(fā)展、新城控股、榮安地產(chǎn)、陸家嘴、華僑城A等公司。

有60多家房企一季度存貨周轉(zhuǎn)率同比實現(xiàn)增長，顯示這些公司運營能力明顯提升。整體來看，龍頭房企存貨周轉(zhuǎn)率表現(xiàn)較中小房企出色，這意味著高周轉(zhuǎn)和高杠桿是大型房企實現(xiàn)高ROE的利器。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。