每平三五千、近地鐵還“帶證” 南寧這些樓盤能買嗎

現(xiàn)如今，南寧新建商品房普遍帶精裝，房價每平米動輒一萬多元，如果說，"新區(qū)樓盤只賣三、五千元一平米，首付五萬多就可以買到地鐵口附近的物業(yè)"。遇到這樣的好事，您會不會心動呢？

近段時間，我們新聞頻道的報料熱線就多次接到群眾反映，在南寧市高新區(qū)、沙井片區(qū)、龍崗新區(qū)等地出現(xiàn)不少樓面均價明顯低于周邊商品房價格的三產(chǎn)樓盤，而且異常火爆。它們究竟屬于什么性質(zhì)？價格為何如此低廉？對購房者而言，這些低價樓盤是"餡餅"還是"陷阱"？能放心購買嗎？記者對此展開了調(diào)查。

南寧市民王女士告訴記者，今年4月初，她在房產(chǎn)中介的游說下，在南寧市龍崗新區(qū)一個叫"銳公館"的樓盤交了2萬元定金，認(rèn)購一套50平米左右的房子。

購房者王女士

五千多每平米，它是那種三產(chǎn)房，工作人員說地是政府批的什么什么，就覺得說它這個樓盤也是合理合規(guī)的，說著說著一時沖動就交了錢。

然而王女士很快就后悔了，因?yàn)樗私獾?，將來購房時，與樓盤簽訂的并不是購房合同，而是一份合作建房合同。

購房者王女士

我就去要求他們退錢，找過好多好多次，目前還沒退。

為了解具體情況，記者隨后來到位于龍崗新區(qū)龍華路上的這個"銳公館"樓盤。工作人員開門見山地介紹，他們推出的是有四十年產(chǎn)權(quán)、宜商宜居的LOFT公寓，但因?yàn)槭侨a(chǎn)用地，整個地塊只有一本不動產(chǎn)權(quán)的"大證"。

南寧市龍崗新區(qū)龍華路"銳公館"項目工作人員

"大證"，就是一棟樓只有一本（不動產(chǎn)權(quán)）"大證"。（記者：只有一本房產(chǎn)證）嗯，商品房這塊就是分撥到每個業(yè)主都有一本房產(chǎn)證，這是有區(qū)別的。所以區(qū)別就在于價格比較便宜，這個價格均價是五千多元（每平米），在這邊的商品房（每平米）要一萬三、四左右。

這名工作人員表示，他們一套戶型面積為48平米的房源，折后總價也就25萬元左右。首付比例為四成，即10萬元左右，六成余款雖然不能從銀行辦理按揭貸款，但可以在兩年內(nèi)分四次付清。由于總價低，支付靈活，上市后頗受投資客青睞。

南寧市龍崗新區(qū)龍華路"銳公館"項目工作人員

2月份開盤，（記者：差不多清盤了？）差不多清盤了。這邊的話，投資客占一大部分，自住客也占一部分。

隨后，這名工作人員還拿出一份《合作建房合同》，其中第二條第三款是這樣約定的：乙方即購房者投資參與本項目合作建房，并以實(shí)物分配的方式收取投資回報，即：本項目竣工并具備約定交付條件后，乙方取得銳公館公寓40年的使用權(quán)。

“帶證”的低價房：

招商中心開業(yè)忙超低售價有名堂

在離"銳公館"不到一公里的龍祥路，還有一家名為龍崗大廈"新青年"的樓盤剛開盤不久，主打的也是LOFT公寓。記者到達(dá)這里時，發(fā)現(xiàn)招商中心的腳手架還來不及拆除，但前來看房的人已經(jīng)絡(luò)繹不絕。

南寧市龍崗新區(qū)龍祥路"新青年"項目工作人員

我們土地用證是有的，公示墻上面都有，建設(shè)證，用地規(guī)劃許可證，工程證，施工證這些都是有的。單價的話現(xiàn)在是均價3400元每平。

每平米均價才3400元??？記者起初還以為是自己是聽錯了。但工作人員詳細(xì)講解戶型時才恍然大悟，原來開發(fā)商是把5.09米層高的公寓隔為兩層來計算面積，因此其實(shí)際價格應(yīng)該是3400元的兩倍，即6800元每平米?？杉幢闳绱?，聽上去非常誘人的售價還是吸引了不少人。

南寧市龍崗新區(qū)龍祥路"新青年"項目工作人員

每天賣十多套，現(xiàn)在賣下來的話七、八十套，因?yàn)槲覀兛偣簿褪莾砂偬走@樣，基本上一個月就賣完了。

除了龍崗新區(qū)，一些受益于地鐵軌道交通的三產(chǎn)樓盤也頻頻以各種促銷方式曝光在人們的視野中。這些樓盤同樣因價格低廉，吸引眾多剛需的務(wù)工人員和投資者的目光，難道真遇上好事了嗎？

南寧地鐵3號線一期工程，計劃于2019年6月開通試運(yùn)營，是連接江北與江南五象新區(qū)之間的骨干線。該線北起高新區(qū)科園大道站，便利的地鐵物業(yè)為其周邊的三產(chǎn)用地帶來了無限商機(jī)。在高新區(qū)豐達(dá)路上的"盛唐臻品"樓盤，開發(fā)商正利用周末舉辦一場老客戶答謝會，聞訊而來的新老客戶把招商中心里里外外擠得水泄不通。

工作人員

因?yàn)槲覀冞@邊整個是處于3號線地鐵的位置，3號線地鐵離我們的項目是50米。

據(jù)工作人員介紹，他們賣的是純正地鐵物業(yè)，其中有部分是安置房。推出的戶型均價為4000元每平米，最低首付只需要5.6萬元。地鐵3號線一旦開通，房價每平米有望直接上漲800元左右。

南寧市高新區(qū)豐達(dá)路"盛唐臻品"項目工作人員

你出租沒有多少年就回本了，像這種房一個單間就租1200元，目前的價格，地鐵一通還要漲一些租金。

這兩棟是安置的，是不對外銷售的，這幾棟是在賣的。1100戶我們4月份已經(jīng)在清盤狀態(tài)了，已經(jīng)賣了80%。

在樓盤公示的證件中，記者看到《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》以及"規(guī)劃部門對三產(chǎn)用地的批復(fù)"等文件，但并沒有看到《商品房預(yù)售許可證》。在《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》上寫著，該樓盤地塊的土地所有權(quán)性質(zhì)為集體，土地用途為"其他商服用地"。一位工作人員信誓旦旦地表示，他們是帶"證"銷售的，購買此類安置房完全不必?fù)?dān)心。

南寧市高新區(qū)豐達(dá)路"盛唐臻品"項目工作人員

目前安置房我們是領(lǐng)集體"大證"，到時候交房三年之內(nèi)，您支付土地出讓金，因?yàn)槟壳笆菍儆诩w用地嘛，支付土地出讓金變成國有土地，也可以辦得個人的不動產(chǎn)權(quán)證的?？梢陨暾埢刭彛绻C辦不了，我不想要這房子了，我想退房，可以原價退房。

自住投資兩相宜三產(chǎn)樓盤好商機(jī)？

從"盛唐臻品"招商中心出來，記者又來到隔壁的"大塘郡府"。這里的銷售場面一樣火爆，但房價更便宜些，均價是3800元左右每平米。從樓盤公示的證件中可以看出，這同樣是地塊歸屬集體所有的三產(chǎn)樓盤。200米開外的"唐城華府"樓盤，還打出了"29萬/套地鐵口三房"的宣傳橫幅。記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，很多購房者并不排斥此類三產(chǎn)樓盤，相反，他們會認(rèn)為這是難得的自住或投資機(jī)會。

周邊村民

反正你是自己拿來住的，劃得來，好過去租房子。

購房者

要是說辦不來房產(chǎn)證，那我們租70年，70年我們在這房子住，也值得了。

一名知情人士告訴記者，"盛唐臻品"附近的一大片土地都是大塘村各個生產(chǎn)隊的集體用地，因?yàn)榕R近地鐵成為了開發(fā)商眼中的"香餑餑"，由于同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，也導(dǎo)致相互間的競爭相當(dāng)激烈。

而在南寧市沙井片區(qū)富士康工業(yè)園附近，集中連片的三產(chǎn)樓盤也在如火如荼地開發(fā)建設(shè)中，部分樓盤的招商中心和接待中心已經(jīng)華麗登場。路邊，不時可以看到拿著小廣告的推銷人員賣力地向路人吆喝，為這些三產(chǎn)樓盤搶奪客源。

LOFT公寓也好，地鐵物業(yè)也罷，低價的三產(chǎn)樓盤看起來很誘人，但總讓人有種云里霧里的感覺。尤其是工作人員口中的回遷安置，合作建房，承諾3、5年內(nèi)可以辦個人不動產(chǎn)權(quán)證等等，似乎走的還是以前小產(chǎn)權(quán)房的銷售套路。那么，三產(chǎn)房與小產(chǎn)權(quán)房有哪些區(qū)別？三產(chǎn)樓盤究竟靠不靠譜呢？

三產(chǎn)樓盤指的就是在三產(chǎn)用地上開發(fā)的樓盤。"三產(chǎn)用地"，也稱第三產(chǎn)業(yè)留用地，是政府為了解決城市內(nèi)及周圍農(nóng)民的土地被征用后產(chǎn)生的就業(yè)及生活問題，而留給農(nóng)村集體組織用于發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的集體土地，以往多用于建農(nóng)貿(mào)市場、商鋪、寫字樓等。跟非法的"小產(chǎn)權(quán)房"不同，三產(chǎn)用地只要符合政府相關(guān)部門的規(guī)劃報建，是可以取得集體不動產(chǎn)權(quán)證、規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)證、施工許可證的，和正規(guī)商品房用地的區(qū)別就是沒有商品房預(yù)售許可證。

在2017年發(fā)布的《南寧市"十三五"新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2016-2020）》中，提出南寧將在2030年建設(shè)成為城鎮(zhèn)人口在500萬-1000萬的特大城市，實(shí)現(xiàn)更加有效、包容和可持續(xù)的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展愿景。房產(chǎn)專家認(rèn)為，隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，原先處于城鄉(xiāng)結(jié)合部的三產(chǎn)地塊也跟著變得熾手可熱。

廣西財經(jīng)學(xué)院管理科學(xué)與工程學(xué)院房地產(chǎn)開發(fā)與管理系主任郭堂輝

第一就是房價的高速增長，第二方面就是交通帶來的區(qū)位價值的改變，第三方面就是我們的城市人口在不停地增加，然后第四方面就是三產(chǎn)用房的確在利潤上能夠給小型開發(fā)商帶來刺激。

郭堂輝表示，由于政策的不確定性，在三產(chǎn)房銷售過程中，工作人員口中的"交付三年可以辦不動產(chǎn)權(quán)證"的說法，在她看來只是一種銷售手段而已。

廣西財經(jīng)學(xué)院管理科學(xué)與工程學(xué)院房地產(chǎn)開發(fā)與管理系主任郭堂輝

它的"轉(zhuǎn)證"是要有法律的規(guī)范作為支撐的。但是我們知道立法是需要一個過程的，它需要前期的征求意見，以及中期提交給國家相關(guān)部門審核，還要通過相關(guān)部委和人大的審核，所以我認(rèn)為從這一點(diǎn)來說，這可能需要比較長的時期。

開發(fā)三產(chǎn)房存爭議理性購房明白消費(fèi)

前兩天，記者以購房者的身份向南寧市國土資源局不動產(chǎn)權(quán)登記中心求證，工作人員表示，近期咨詢?nèi)a(chǎn)房能否辦理不動產(chǎn)權(quán)證的市民特別多。但按照國家現(xiàn)有的法律法規(guī)，目前這種類型的房子還不能辦理不動產(chǎn)權(quán)證。

南寧市國土資源局不動產(chǎn)權(quán)登記中心工作人員

就是那種集體用地劃給村民的三產(chǎn)用地，這種辦不了。建議你們不要買這種地的房子，因?yàn)橐话銇碚f辦不了證。（記者：對方是說三、五年后，是有這種政策嗎？）那對方肯定這么說呀，我們這邊不太清楚，因?yàn)槲覀冞@邊只是辦理國有用地不動產(chǎn)權(quán)證的。

隨后，記者又向南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局咨詢，得到的答復(fù)是他們只負(fù)責(zé)監(jiān)管經(jīng)過備案的商品房是否存在違規(guī)的情況，而三產(chǎn)房并不在監(jiān)管范圍之內(nèi)。一位房產(chǎn)資深人士表示，三產(chǎn)房不同于一般商品房，它涉及的問題比較復(fù)雜。

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士

政策上肯定是有些盲點(diǎn)。以前比較常規(guī)的做法就是拿三產(chǎn)地作商業(yè)運(yùn)營這塊，現(xiàn)在商業(yè)運(yùn)營有幾個具體問題，商業(yè)運(yùn)營是不是適合給農(nóng)民解決飯碗問題？這個也不見得，你一定綁死（指定商業(yè)運(yùn)營）合不合適，也涉及到民生和政策問題。

2017年8月，原國土資源部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，宣布將13個城市納入試點(diǎn)，目的是利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，增加租賃住房供應(yīng)。而三產(chǎn)用地就是集體建設(shè)用地其中的一種。業(yè)內(nèi)人士分析，雖然南寧不在試點(diǎn)城市之列，但政策向市場釋放出農(nóng)村集體土地入市的信號，也催生了南寧三產(chǎn)樓盤的火爆。不過，業(yè)內(nèi)人士表示，三產(chǎn)樓盤存在硬傷，由于開發(fā)的通常是小型開發(fā)商，受資金所限，有些土地剛平整完就開售，容易造成銷售人員胡亂承諾，售價相互碾壓、市場無序競爭等亂象。在調(diào)查過程中，記者也發(fā)現(xiàn)部分樓盤存在涉嫌與國家調(diào)控政策相違背的，助長投機(jī)炒房的銷售行為。

南寧市龍崗新區(qū)龍華路"銳公館"項目工作人員

這是三產(chǎn)地不占名額，因?yàn)樗菦]有房產(chǎn)證嘛，個人沒有房產(chǎn)證是不占名額的，你隨便買，買一棟樓都不占名額。

二三十萬買這個房，然后第二天你想轉(zhuǎn)讓出去都是完全沒問題的，它不會像商品房那樣還要去房管局辦各種手續(xù)，去開發(fā)商這邊更名就可以了，就給個更名費(fèi)。

據(jù)了解，三產(chǎn)房與商品房的價差主要源自于土地使用成本的不同。按照南寧市目前的樓面地價，兩者最小的差距是3000元每平米。房產(chǎn)專家提醒，購房者千萬不要因?yàn)閮r格便宜就盲目購買。

廣西財經(jīng)學(xué)院管理科學(xué)與工程學(xué)院房地產(chǎn)開發(fā)與管理系系主任郭堂輝

因?yàn)樗谴蟮漠a(chǎn)權(quán)證，不能分到戶，所以不能落戶，不能轉(zhuǎn)讓，然后小孩的入學(xué)會產(chǎn)生影響；第二就是看開發(fā)商的資質(zhì)問題，因?yàn)槿a(chǎn)用房是小型的房地產(chǎn)開發(fā)商，所以可能出現(xiàn)這種資金鏈斷流的情況，購買的商品房可能沒辦法正?？⒐ぃ坏谌矫娴脑蚓褪窃谶@四十年的土地使用權(quán)出讓（租賃）期到期了以后，這部分土地仍然會回歸到村民，歸全體村民所有，那么，購房者就不能繼續(xù)享有它的土地使用權(quán)。

新聞妹有話說

截止發(fā)稿前，王女士向記者反饋，幾經(jīng)交涉下，"銳公館"樓盤最終同意退還她交的2萬元定金，目前這筆退款已經(jīng)到賬了。

王女士的遭遇不是個例，在被動輒上萬元每平米的房價壓得喘不過氣來的城市里，三產(chǎn)房接地氣的價格自然會引來高人氣，如果管理規(guī)范，我想對于很多低收入者來說應(yīng)該是一個選擇。但我們要特別提醒消費(fèi)者，三產(chǎn)房是一個全新的概念，購買這樣的房子會有什么風(fēng)險，和商品房相比會缺失哪些權(quán)限，希望在購買前要問清弄懂，明明白白消費(fèi)；而對于有關(guān)部門來說，三產(chǎn)房則是城市發(fā)展中的新問題，管好它才能使其健康有序地發(fā)展。專家建議，國土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)與相關(guān)部門加強(qiáng)協(xié)作、各負(fù)其責(zé)，在建設(shè)用地使用權(quán)登記、房屋所有權(quán)登記、租賃備案、稅務(wù)、工商等方面加強(qiáng)聯(lián)動，構(gòu)建規(guī)范有序的三產(chǎn)房開發(fā)市場秩序。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。