自持物業(yè)市價超市值 百貨物業(yè)資產待盤活

漢商集團董事長張憲華日前在股東大會上表示，公司自持商業(yè)面積47萬平方米，按2萬元/平方米計算市價達94億元，而公司目前總市值約28.7億元。

中國證券報記者梳理發(fā)現(xiàn)，由于歷史和行業(yè)原因，百貨類上市公司普遍持有較多的商業(yè)物業(yè)資產，和漢商集團的情況類似，有多家企業(yè)自持的物業(yè)市價超過公司市值。

業(yè)內人士指出，這種情況前幾年尤其普遍，隨著近兩年百貨業(yè)的估值恢復，這種情況有所減少。重資產的零售企業(yè)可以通過資產證券化盤活自有物業(yè)資產，獲取物業(yè)升值收益。

物業(yè)市價超市值

百貨企業(yè)的所有物業(yè)主要有兩種形式，分別是自有物業(yè)與租賃物業(yè)。

與漢商集團同處湖北省武漢市的零售企業(yè)鄂武商A和武漢中商也持有大量商場類物業(yè)。2017年報顯示，截至2017年12月31日，鄂武商A持有商場類自有物業(yè)138萬平方米，武漢中商持有商場類自有物業(yè)37.11萬平方米，按照張憲華所說的“按2萬元/平方計算”，鄂武商A和武漢中商持有的自有物業(yè)市價分別達到276億元和74億元。而截至中國證券報記者發(fā)稿時，鄂武商A和武漢中商的市值分別是110億元和23.9億元。

中國證券報記者梳理了36家百貨業(yè)上市公司年報發(fā)現(xiàn)，自有物業(yè)占比較高、數(shù)量較大的百貨上市公司存在市值明顯低于物業(yè)市價的現(xiàn)象。其中，自有物業(yè)面積最多的歐亞集團，截至2017年末，共持有各類業(yè)態(tài)自有物業(yè)308萬平方米，分別位于吉林、遼寧、內蒙古、海南、北京、河南等省份，按照2017年廣發(fā)證券給出的0.7萬元/平方米的價格估算，目前其自有物業(yè)市價接近215億元。截至記者發(fā)稿時，歐亞集團市值為36.2億元。山東地區(qū)的區(qū)域百貨品牌銀座股份，截至2017年末自有物業(yè)117萬平方米，而目前市值僅為37.6億元。

百貨公司成“隱形土豪”

隨著近幾年商業(yè)物業(yè)租金不斷攀升，自有物業(yè)讓百貨企業(yè)“手中有房、心中不慌”，多家企業(yè)都表示自有物業(yè)很大程度降低了公司的運營成本。

北京城鄉(xiāng)表示，自持物業(yè)能帶來保障。北京市場房價的變化帶動房屋租金水平上漲，對房租敏感性高的百貨商場的經營業(yè)績帶來不利影響，造成經營成本負擔加重。公司現(xiàn)有營業(yè)及辦公場所所屬物業(yè)絕大部分為公司自有，未來不會受到商業(yè)物業(yè)租金價格波動的影響，有效降低經營風險，為公司的持續(xù)穩(wěn)健經營提供保障，增強公司的抗風險能力。

零售企業(yè)的資產多是位于核心商業(yè)地段的物業(yè)，但因為會計核算等原因，這些資產往往沒有反映在公司的財務報表中。有財務人士向中國證券報記者指出，公司自持物業(yè)列入固定資產，出租物業(yè)則列入投資性房地產。固定資產根據初始成本入賬，按年計提折舊。如果是投資性房地產，則可以按公允價值計量或按成本計量，公允價值每年根據市價進行重估調整，成本與固定資產類似，每年計提折舊。隨著近幾年房地產業(yè)的發(fā)展，自有物業(yè)價值已經翻番，但財務數(shù)據并沒有隨之更新，因此其價值被低估，百貨公司成為“隱形土豪”。

從資本市場的估值角度看，百貨業(yè)上市公司被低估的情況已經有所改善。零售領域投資人士邊瀟男告訴中國證券報記者，在二級市場上，百貨業(yè)上市公司自持物業(yè)超過市值的情況在2013年至2014年期間非常普遍，當時主要原因是百貨受電商沖擊業(yè)績嚴重下滑，市場對其預期極度悲觀，市盈率從20倍以上持續(xù)下跌至10倍，導致市值跌至自有物業(yè)價值以下。2017年初以來，百貨估值修復到16倍-20倍以上，這種情形已大幅減少。

不過，有業(yè)內專家指出，很多投資者按自有物業(yè)價值作為衡量零售公司估值安全邊際的標尺，當市值顯著低于自有物業(yè)價值時，有投資者會認為公司價值被顯著低估?！暗沁@種邏輯是有瑕疵的，因為作為二級市場投資者，對上市公司經營影響力微小，即使自有物業(yè)價值非常高，作為小股東，也不可能采取行動讓公司將自有物業(yè)價值變現(xiàn)?！?/p>

通過資產證券化盤活

這些趴在財務報表之下的隱形財富可以采取多種方式盤活，最簡單的方式是直接出售。

2017年12月1日，大連友誼公告，擬將公司所屬分公司友誼賓館、新友誼商店所占用的經營資產與負債以及營業(yè)樓房產等多項資產，合計以4598.89萬元出售給大連友誼集團有限公司，增加公司2017年度利潤的金額約為2190萬元。

茂業(yè)系也曾將相關公司旗下的優(yōu)質百貨資產剝離，轉而買入市場熱門的其他概念資產。中百集團和武漢中商還分別因自有物業(yè)遇到拆遷而在2017年收到了6.36億元和4.4億元的拆遷補償款。

邊瀟男指出，如果公司有意愿，還可以采取資產證券化的方式，將自有物業(yè)盤活，類似蘇寧、紅星美凱龍過去曾操作的一些案例。

2017年9月，*ST友好曾公告稱擬以商業(yè)物業(yè)為標的資產開展創(chuàng)新型資產，但由于市場發(fā)行利率整體走高，相關資產運作不具備明顯的融資成本優(yōu)勢，將會加重公司后續(xù)經營負擔，于11月終止了此項運作。

茂業(yè)商業(yè)也于今年4月份公告稱擬以子公司茂業(yè)百貨持有的東門店為抵押擔保開展資產證券化。茂業(yè)商業(yè)表示，通過此次交易，公司可以盤活存量資產、拓寬融資渠道；提高公司資金和資產使用效率，提高資產流動性，達到盤活資產存量的目的；同時補充流動資金。

此前有消息稱，隨著國內資產證券化(ABS)市場的成熟和制度完善，中國版公募房地產投資信托基金(REITs)將出爐，其中經營性物業(yè)有望成為公募REITs的基礎資產之一。目前美國REITs按物業(yè)類型排名，第一大物業(yè)類型就是商場類。專家指出，重資產零售企業(yè)通過資產證券化可以獲取物業(yè)升值收益、回收大量現(xiàn)金，未來仍有巨大的操作空間。

備注：數(shù)據僅供參考，不作為投資依據。