房貸利息抵稅利于樓市去庫(kù)存 能否落實(shí)尚存疑

A股房地產(chǎn)板塊近兩日的集體狂飆，將一則政策傳聞暴露在大眾的視野之下。

12月1日盤中，地產(chǎn)板塊一度漲逾6%，萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、金融街等9股漲停。緊接著的12月2日，房地產(chǎn)股繼續(xù)上漲，板塊以漲1.28%收盤，萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、金融街繼續(xù)漲停。其中，萬(wàn)科A收?qǐng)?bào)18.24元，股價(jià)創(chuàng)2008年以來新高。

房地產(chǎn)股集體爆發(fā)背后，則是市場(chǎng)盛傳的“房貸利息抵稅”利好，即在計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，將房貸產(chǎn)生的利息作為稅前減除項(xiàng)扣除，再對(duì)扣除后的收入部分課以個(gè)人所得稅。據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者了解，這則傳言在地產(chǎn)圈炸開了鍋，人們紛紛計(jì)算起政策能帶來多少利好。

房貸利息抵稅能否像人們期待的那樣落地？對(duì)樓市乃至財(cái)稅改革又會(huì)造成什么影響？本報(bào)采訪多位專家，對(duì)于這一潛在政策的可能性、可行性和利弊進(jìn)行了全方位解讀。

利于樓市去庫(kù)存

在中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)面臨下行壓力的背景下，業(yè)內(nèi)此前預(yù)計(jì)房地產(chǎn)政策有望持續(xù)寬松。在眾多有利于住房消費(fèi)的政策中，房貸利息抵稅無疑是最直接、最能刺激消費(fèi)的政策。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，房貸利息抵稅的方法能夠降低購(gòu)房者按揭貸款的成本，這符合目前去庫(kù)存的導(dǎo)向。

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)[微博]此前在公開場(chǎng)合表示，面臨目前的庫(kù)存壓力，最有效的去化政策是進(jìn)行個(gè)人所得稅的減免，在政策條件允許的情況下，用住房個(gè)貸利息沖抵個(gè)人所得稅。

嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，在中央提出去庫(kù)存的政策導(dǎo)向后，房地產(chǎn)相關(guān)監(jiān)管部門其實(shí)一直在醞釀新的政策。而大家對(duì)于新政策的期望較高，所以當(dāng)房貸利息抵扣個(gè)稅的說法出來后，市場(chǎng)的反應(yīng)會(huì)比較積極和熱烈。

深圳鏈家市場(chǎng)研究中心總監(jiān)肖小平也認(rèn)為，房貸利息抵稅的政策雖然尚未有確切消息，但從具體操作方式來看，并沒有太大難度。

以房貸利息抵扣應(yīng)納稅所得額的簡(jiǎn)單算法來計(jì)算，在深圳購(gòu)買一套剛需房至少需要300萬(wàn)元，首付90萬(wàn)，貸款210萬(wàn)，20年等額還款，需要支付利息總額約120萬(wàn)元，月均還款額為13743元，其中4993元為利息支出。假設(shè)購(gòu)房者每月應(yīng)納稅所得額為10000元，則需納稅2500元。如果房貸利息可以在稅前抵扣，那么購(gòu)房者的應(yīng)納稅所得額為5007元，需要納稅1001.4元。這也就意味著，購(gòu)房者每月能夠節(jié)省1498.6元，20年共節(jié)省35.97萬(wàn)元，相當(dāng)于原先利息總支出的30%。

“對(duì)于購(gòu)房者來說，這就是變相降低了購(gòu)房成本，一旦落實(shí)，對(duì)于樓市無疑是重大利好。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

深圳某小型開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人也對(duì)本報(bào)記者表示，房貸利息抵稅的政策如能真正推出，肯定能刺激樓市，推動(dòng)去庫(kù)存。

公平性問題

在政策層面，房貸利息抵稅的傳言也并非空穴來風(fēng)。

早在今年5月，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)了發(fā)改委《關(guān)于2015年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》(下稱《意見》)，提出要研究綜合與分類相結(jié)合的個(gè)稅改革方案，并將于2017年付諸立法。

《意見》特別提到“完善稅前扣除”改革，適時(shí)增加贍養(yǎng)老人支出、子女教育支出、住房按揭貸款利息支出等專項(xiàng)扣除項(xiàng)目。也就是說，房貸利息可以參與“稅前扣除”。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院院長(zhǎng)劉蓉告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，房貸利息抵稅是可行的，操作并不復(fù)雜。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行的背景下，政府也希望通過這一政策提振樓市，拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)。恰在個(gè)稅改革即將推出的背景下，出臺(tái)這一政策的可能性比較大。

有不愿意透露姓名的稅收專家對(duì)本報(bào)表示，目前討論房貸利息抵稅是否可行，需要從中國(guó)稅制改革的角度看待，本質(zhì)上和個(gè)稅如何定位相關(guān)。政府希望在保持稅負(fù)平穩(wěn)的前提下，通過稅制改革降低間接稅比重，增加直接稅比重，調(diào)整稅制結(jié)構(gòu)。還有業(yè)內(nèi)人士稱，房貸利息抵稅只是個(gè)稅體制改革的一小部分，應(yīng)該從全盤改革角度去全方位地考慮。

比如不少學(xué)者都注意到了政策的公平性問題。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院稅收系主任朱為群對(duì)本報(bào)記者表示，由于房貸利息抵稅屬于個(gè)稅中專項(xiàng)扣除，不是普遍性扣除。有人有房貸利息，有人沒有，不同的人的房貸利息又有多有少，因此涉及公平性問題。

普華永道中國(guó)個(gè)人稅務(wù)咨詢合伙人張健菁告訴記者，美國(guó)允許房貸利息抵稅，但出于公平性，增加了諸多限制條件。比如房貸金額設(shè)立上限，即房貸金額最高不超過100萬(wàn)美元。房貸利息抵扣也僅限于兩套房。另外，美國(guó)對(duì)于個(gè)人收入高于某個(gè)限額后，收入越高獲得的房貸利息抵扣額將越少，以此來避免富人享有更大的房貸利息抵扣。

張健菁告訴本報(bào)記者，中國(guó)若要推出房貸利息抵稅，也需要考慮上述細(xì)節(jié)問題，并結(jié)合實(shí)際情況，“比如有沒有家庭合并申報(bào)，如果房子是一個(gè)家庭里的丈夫和妻子共同買的，那房貸利息抵扣放在誰(shuí)的名下？如果一個(gè)人有多套房，利息抵扣是不是應(yīng)該有套數(shù)限制？貸款利息稅前扣除到底由誰(shuí)來操作？利息扣除是放在工資薪金里扣除，還是股票紅利等其他收入里也可以扣除？這些都需要全盤考慮，否則容易出問題。”

此外，還有人擔(dān)心政策會(huì)對(duì)財(cái)政形成沖擊，讓目前增速持續(xù)放緩的財(cái)政收入更為吃緊。

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇對(duì)本報(bào)記者表示，房貸利息是個(gè)人生活成本的一部分，利息作為個(gè)稅扣除項(xiàng)目是合理可行的，這會(huì)鼓勵(lì)民眾買房。推行這一政策需要在征收管理上下功夫，對(duì)地方稅收尤其是東部地區(qū)的財(cái)政收入有一定影響，但由于個(gè)稅占財(cái)政收入比重并不大，因此影響有限。

能否落實(shí)存疑

盡管對(duì)樓市有利，也符合個(gè)稅改革的大方向，但不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)傳言落地的可能性仍有所保留。

一位中型房地產(chǎn)開發(fā)商人士在聽到這個(gè)消息時(shí)，第一反應(yīng)是“不太可能吧”。在他看來，此舉力度過猛，也不宜在所有城市一刀切。像深圳樓市已經(jīng)歷了一輪暴漲，任何刺激都會(huì)使這個(gè)市場(chǎng)再次癲狂、步入不健康的軌道。

上述深圳某小型開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人則對(duì)本報(bào)記者表示，房貸利息抵稅相當(dāng)于個(gè)人的“出口退稅”，這涉及銀行和稅務(wù)部門之間的協(xié)調(diào)，想要在短期內(nèi)實(shí)施不太可能。而且，國(guó)家落實(shí)這項(xiàng)政策需要承擔(dān)一定的稅收損失，各地方政府情況不同，全面落實(shí)存在難度。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，政策的落實(shí)取決于兩點(diǎn)：一是各級(jí)財(cái)稅部門能否較好地配合，如何進(jìn)行抵扣，出臺(tái)相關(guān)細(xì)則；二是房貸利息抵稅，是否能激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，其實(shí)還存在不確定因素，例如在一線城市，阻礙市場(chǎng)交易的最大因素是高企的首付款和月供壓力。

肖小平也認(rèn)為，即便上述政策落實(shí)，對(duì)市場(chǎng)的影響也是有限的。整體來看，肯定利好樓市，但要結(jié)合政策落實(shí)時(shí)的市場(chǎng)形勢(shì)。若恰逢樓市向好，政策出臺(tái)可能會(huì)加劇市場(chǎng)興奮度；如遇市場(chǎng)冷淡，效果可能會(huì)大打折扣。

還有業(yè)內(nèi)人士分析，政策如果落實(shí)，更多將利好一二線城市及收入較高的中產(chǎn)階層，因?yàn)檩^高的人均收入能從減稅中受益更多。這在本質(zhì)上，也牽扯到公平性問題。此外，由于牽扯到財(cái)稅改革，相關(guān)部門理應(yīng)表現(xiàn)謹(jǐn)慎，政策在短期內(nèi)出臺(tái)的可能性不大。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。