通州限購100天：交易低迷背后暗流涌動

自今年8月15日北京市通州區(qū)正式啟動限購開始，至今已滿百日。作為2015年唯一一個“逆市”強(qiáng)化限購的區(qū)域，通州的房地產(chǎn)供應(yīng)量和成交量面臨雙雙下滑。

行政力量管控?zé)o疑是市場低迷的主因。知情人士指出，為給區(qū)域內(nèi)引入相關(guān)產(chǎn)業(yè)，政府部門曾要求區(qū)域內(nèi)的商住項目不得分割銷售。這也使該區(qū)域的供應(yīng)量一度降至低點。

但隨著“行政機(jī)構(gòu)東遷”等利好的不斷釋放，通州樓市仍然被業(yè)界所看好，即使限購強(qiáng)化之后，通州區(qū)的成交價格仍然上漲了兩成左右。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前通州樓市的庫存處于低位，未來的成交量和房價都有巨大上漲空間。

商住項目成交超半數(shù)

今年8月14日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商品住房銷售管理的通知》，對通州區(qū)的限購措施在現(xiàn)有政策基礎(chǔ)上進(jìn)一步收緊。通知要求自8月15日起，無住房的本市戶籍人士或近3年在通州連續(xù)繳納社保、個稅的非戶籍人士，限購1套住房；若已擁有1套住房，在通州落戶3年以上或近3年在通州連續(xù)繳納社保、個稅的戶籍人士，可再購1套住房。

在“去庫存”主旋律下，今年以來全國多個城市松綁樓市政策，通州成為唯一一個“逆市”強(qiáng)化限購的區(qū)域，也是全國限購最嚴(yán)格區(qū)域。究其原因，在于北京市行政機(jī)構(gòu)東遷的消息，對通州樓市帶來刺激。

這種刺激直接影響到市場表現(xiàn)。據(jù)悉，為追趕政策窗口，在限購政策出臺前夜，通州區(qū)的一些房地產(chǎn)項目連夜開盤，并上調(diào)價格。

但從“最嚴(yán)限購”出臺之后，通州樓市就大為受挫。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計顯示，今年9月和10月，通州區(qū)新房成交量分別為916套、717套。與限購前2000套左右的月成交規(guī)模相比，降幅超過50%。今年11月新房成交量恢復(fù)到1500套左右，但仍與新政前有明顯差距。

知情人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者指出，9、10月份成交低迷，很大原因在于行政力量對供應(yīng)端的管控。“當(dāng)初拿地時沒有任何要求，到了今年售樓時，政府要求我們不能分割銷售，單套成交面積必須要大。”上述人士說，通州區(qū)域的很多商業(yè)立項項目，都收到了這種“不成文”要求，導(dǎo)致很多早前拿到預(yù)售許可證的項目，在這兩個月間被限制銷售。

該人士指出，政府部門提出上述要求目的在于為通州區(qū)引進(jìn)企業(yè)。“政府部門希望商業(yè)項目回歸其‘商業(yè)’屬性，不希望‘商改住’大行其道。”

由于不受政策約束，在“強(qiáng)化版”限購政策出臺后，商業(yè)立項公寓項目和“商改住”項目成為通州樓市成交主力。數(shù)據(jù)顯示，今年9-11月商住公寓項目每月均占通州區(qū)成交套數(shù)的半數(shù)以上。

經(jīng)過此后的斡旋和妥協(xié)，商住項目得以部分放行。到11月份，通州區(qū)的住宅供應(yīng)和成交量均有明顯上升。

但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士指出，即便拋開上述因素影響，在“最嚴(yán)限購”下，通州樓市的供需兩方也出現(xiàn)了明顯下挫。

仍然供不應(yīng)求

縱使成交下滑，價格仍然上漲。中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，今年11月，北京通州區(qū)純住宅項目成交均價為27411元/平方米，創(chuàng)歷史新高，且比限購強(qiáng)化前的7月上漲了18.8%；商住公寓項目成交均價為29033元/平方米，同樣創(chuàng)歷史新高，比7月上漲了27.2%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這體現(xiàn)了外界對通州樓市的預(yù)期仍然向好。

今年11月26日，北京市明確了通州區(qū)的“十三五”發(fā)展目標(biāo)。到“十三五”末，通州的城市路網(wǎng)密度將力爭提升到9公里/平方公里，達(dá)到世界一線城市水平。此外，截至2014年底，通州常住人口為135.6萬，“十三五”期間通州區(qū)人口調(diào)控上限約為160萬人。這兩方面均被認(rèn)為是對通州樓市的巨大利好。

張大偉指出，按照通州市人口發(fā)展目標(biāo)，未來五年間，通州區(qū)將增加25萬人。按照戶均2.5人計算（2-3人已經(jīng)成為家庭常態(tài)），大約需要新增供應(yīng)10萬套住宅。

但截至11月底，通州區(qū)商品住宅庫存6300套的水平，比年初的12000套下降一半。即使算上商住房庫存，通州樓市仍然處于“供不應(yīng)求”狀態(tài)。

與此同時，2014年和2015年兩年間，通州僅成交4宗住宅用地，合計供應(yīng)規(guī)劃建筑面積僅91.92萬平方米。這不僅導(dǎo)致通州區(qū)域的后續(xù)供應(yīng)出現(xiàn)不足，也導(dǎo)致上月中旬通州臺湖地塊遭到激烈爭搶，住宅樓面價達(dá)到3.8萬元/平方米。

亞豪機(jī)構(gòu)市場研究總監(jiān)郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者指出，通州還存在明顯的區(qū)域不均態(tài)勢。在靠近“副中心”的通州新城區(qū)域，供不應(yīng)求狀況尤其明顯；在臺湖等一些區(qū)域，則出現(xiàn)一定程度的供應(yīng)過剩。

但郭毅認(rèn)為，隨著通州區(qū)首都“副中心”地位的夯實，以及隨著行政機(jī)構(gòu)帶來的企事業(yè)單位東遷，通州區(qū)域的價值仍然看好，其房價也將持續(xù)走高。

張大偉也指出，目前尚看不到通州限購“松綁”的跡象，但未來通州還將不斷有利好釋放，并將推動區(qū)域內(nèi)房價向3-4萬元/平方米集中。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。