聯(lián)合開發(fā) 負(fù)債率高企:狂收地王 首開之險(xiǎn)？

對(duì)于首開股份而言，合作似乎已經(jīng)成為今年的主題。

首開股份最近發(fā)布公告稱，該公司9月2日與保利地產(chǎn)聯(lián)合拿下的朝陽孫河地塊將引入龍湖地產(chǎn)與平安集團(tuán)共同開發(fā)，與另三家合作方的權(quán)益比例各占1/4。

“在北京土地價(jià)格快速飆升之際，為降低高地價(jià)項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，房企在拿地和開發(fā)層面已經(jīng)更多地走向了合作，這是種趨勢，也是房企優(yōu)勢資源聚合的常見做法。”首開股份董秘王怡對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

地王聯(lián)合造

“今年以來，作為老牌地方國企，首開地產(chǎn)為做大規(guī)模強(qiáng)化了其深耕北京、擴(kuò)張全國的戰(zhàn)略，除了在北京繼續(xù)拿地外，也逐漸開始進(jìn)入華東、華南等區(qū)域。但目前土地價(jià)格奇高，市場風(fēng)險(xiǎn)加大，房企資金始終處于承壓狀態(tài)。”獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳劍波表示。

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，今年以來，首開在全國范圍拿地13宗，拿地總金額已超過370億元，其中，按權(quán)益計(jì)算，首開購置土地支出則超過150億元。

11月12日，隨著一聲落槌，北京市朝陽區(qū)常營地塊最終花落保利首開聯(lián)合體，拿地金額33億元，并配建3.6萬平方米自住房。而這也是保利首開聯(lián)合體在9月份以來的第三次在京高價(jià)拿地。

扣除自住房面積后，該宗地塊商品房部分樓面價(jià)高達(dá)6.7萬元/平米，是繼北京樊家村地王和農(nóng)展館地王之后，單價(jià)排名第三的地塊，亦是常營區(qū)域的單價(jià)地王。

“首開地產(chǎn)作為老牌房地產(chǎn)國企，多年以來深耕北京，因此對(duì)北京各區(qū)域的土地價(jià)值有著清晰的判斷，因此今年即使土地價(jià)格猛漲，首開仍然拿地勢頭不減。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅指出。

實(shí)際上，常營地塊已是首開地產(chǎn)年內(nèi)在北京取得的第四個(gè)地王項(xiàng)目。

“從市場去化程度和承受能力來看，我們認(rèn)為一線城市的房地產(chǎn)市場未來有空間可做，相比其他偏遠(yuǎn)城市市場風(fēng)險(xiǎn)要小。公司還是看好北京及部分外地市場前景，投資銷售都是比較積極的戰(zhàn)略。”王怡表示。

“不過，目前北京市場的風(fēng)險(xiǎn)也在逐漸加大，近期土地出讓價(jià)格幾乎都高于周邊在售商品房價(jià)格，未來北京的高端項(xiàng)目仍然存在供大于求的去化難題。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前位于海淀區(qū)西五環(huán)內(nèi)的金玉府項(xiàng)目，單價(jià)僅在6萬元/平米，但目前出讓的多幅五環(huán)外地塊樓面價(jià)格都超過5萬元/平米。

“首開在開發(fā)模式上的變化，與今年首開集團(tuán)換帥也有很大關(guān)系。”一位與首開有過合作的房企負(fù)責(zé)人指出，今年4月份，劉希模辭去首開集團(tuán)董事長職務(wù)，由潘利群繼任。潘利群上任后曾多次提出，首開地產(chǎn)要增加與行業(yè)內(nèi)外的標(biāo)桿企業(yè)開展戰(zhàn)略合作的機(jī)會(huì)。

實(shí)際上，首開在2013年也曾大力擴(kuò)張拿地，當(dāng)年曾耗資186.4億元拿下21宗土地，但時(shí)至今日，與此前一直實(shí)行單兵作戰(zhàn)策略不同，今年首開在北京所獲得的地塊全部為聯(lián)合拿地。

目前，首開已經(jīng)與萬科、中海、保利、龍湖、華潤、方興等諸多知名房企開展合作。11月25日，首開發(fā)布公告稱，將與福建房企融僑集團(tuán)合作開發(fā)4個(gè)福州土地項(xiàng)目，而四個(gè)項(xiàng)目中首開與融僑的持股比例均為51%∶49%。

規(guī)模擴(kuò)張“隱憂”

“從總體來看，這兩年首開的發(fā)展速度實(shí)際比其他一線品牌房企稍有滯后，這與其國企體制有關(guān)。潘利群上任后正在努力改變這一現(xiàn)狀，擴(kuò)大其品牌影響力，盡快進(jìn)入第一梯隊(duì)陣營。”業(yè)內(nèi)一位分析人士指出。

首開股份三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，目前首開共有在建項(xiàng)目41個(gè)，其中北京項(xiàng)目20個(gè)，京外項(xiàng)目21個(gè)。在北京的未開發(fā)地塊15宗，其中，合作開發(fā)的有11宗。北京以外擬建項(xiàng)目有8宗地塊，分別在沈陽、大連、杭州、海口、福州、廣州6個(gè)城市。

不過，對(duì)于房企而言，高速擴(kuò)張總是伴隨著資金風(fēng)險(xiǎn)，而首開似乎也難以繞過這一定式。

首開三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)公司營業(yè)收入115.7億元，同比下降12%；凈利潤15.5億元，同比增長30%；毛利率和凈利率為46.5%和13.4%，分別提升14.6和4.3個(gè)百分點(diǎn)。

即便如此，中金公司研究報(bào)告認(rèn)為，首開股份期末凈負(fù)債率177%，仍處于較高水平。

“目前公司的資金狀況還是不錯(cuò)的，這其中的主要原因是今年銷售情況較好，我們年初確定的291億元銷售任務(wù)已經(jīng)基本完成。同時(shí)由于目前品牌房企的融資渠道增多，因此首開也通過公司債等方式補(bǔ)充了資金。”王怡如是說。

資料顯示，首開股份2015年擬發(fā)行50億元公司債，截至10月28日，已經(jīng)完成第一期債券發(fā)行，融資30億元，票面利率為4.80%，當(dāng)中6億元擬用來償還金融機(jī)構(gòu)借款。

此外，首開股份擬采用定增方式，以11.85元/股的價(jià)格非公開發(fā)行33756萬股股票，募集資金40億元，投入太原CG-0932地塊西區(qū)項(xiàng)目、北京通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)C02/C06地塊商品住房建設(shè)項(xiàng)目、北京通州區(qū)于家務(wù)鄉(xiāng)中心A/C地塊項(xiàng)目。首開集團(tuán)承諾認(rèn)購本次非公開發(fā)行股份總數(shù)的10%。截至目前，該方案已經(jīng)通過相關(guān)批準(zhǔn)程序，尚需公司股東大會(huì)審議批準(zhǔn)。

中金公司報(bào)告觀點(diǎn)認(rèn)為，首開股份融資渠道全面打開，融資成本有望下降，2015年第一期公司債30億元已發(fā)行成功，票面利率4.8%，顯著低于7.5%的前期平均融資成本，同時(shí)，40億元非公開發(fā)行股票如若落地，未來的財(cái)務(wù)成本將顯著降低。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。