上海一手房代理行業(yè) 將陷入“四國大戰(zhàn)”決戰(zhàn)季

今年上海樓市的“量價”高歌猛進，令人目眩神迷。可以說是樓市購銷兩旺，房價飛漲，成交數(shù)量猛增。今年上海新建商品房（一手房）成交數(shù)量突破1300萬平方米已沒有任何懸念，如果按今年上海一手房的成交均價每平方米32000元左右計算，上海一手房成交總金額在4160億元左右。上海陸家嘴濱江豪宅——湯臣一品，甚至在近期創(chuàng)造出上海新房最高成交單價的紀錄：27萬元/平方米。

無論是上海一手房平均成交價32000元/平方米，還是最高單價27萬元/平方米，外行是看熱鬧，內(nèi)行是看門道。這種“門道”實質(zhì)，就是上海樓市今年一手房4160億元左右的交易量，是誰來進行市場交易運營的。簡而言之，上海房地產(chǎn)行業(yè)的市場交易量份額是如何瓜分的？今后上海的房地產(chǎn)代理銷售行業(yè)將會出現(xiàn)何種市場競爭格局呢？

以我多年的房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗分析判斷，上海一手房的市場銷售，絕大多數(shù)是通過代理銷售形式來實現(xiàn)市場交易的。這種代理銷售的市場份額比例，將占據(jù)成交總金額的70%左右。如果將各種房地產(chǎn)銷售“電商”形式統(tǒng)計進去，這個比例還會提高，且難以正確統(tǒng)計。我這里統(tǒng)計分析的數(shù)據(jù)，還是以一手房銷售代理，以及中介聯(lián)動銷售一手房的代理銷售形式的市場份額。

如果以今年上海一手房總成交金額4160億元左右計算，房地產(chǎn)代理行業(yè)的市場銷售總金額的市場份額應該在2900億元左右。這種一手房銷售總金額的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，還不包括：商業(yè)、辦公樓，以及其他“類住宅”的銷售金額。而上海房地產(chǎn)營銷代理公司的銷售金額統(tǒng)計數(shù)量，一般是包括商業(yè)、辦公樓和其他“類住宅”銷售的成交金額。因此，上海房地產(chǎn)代理行業(yè)所占據(jù)的市場交易金額的份額，肯定是會超過2900億元的。

眾所周知，上海房地產(chǎn)代理行業(yè)的發(fā)展，是從6000多家代理銷售企業(yè)的行業(yè)“春秋戰(zhàn)國”時期，進化演變到幾十家代理銷售企業(yè)的“王者割據(jù)”稱雄市場時代。而如今上海的房地產(chǎn)代理行業(yè)基本上進入行業(yè)壟斷新時期，由易居中國、同策、中原形成上海樓市代理銷售“三足鼎立”的壟斷格局。

從去年德佑的崛起，到今年“門外野蠻漢”鏈家亂陣上海房地產(chǎn)代理銷售行業(yè)，一舉合并德佑。鏈家儼然成為上海房地產(chǎn)代理行業(yè)的“新軍閥”，從而使上海房地產(chǎn)代理行業(yè)形成了“四國大戰(zhàn)”的競爭格局，且這種競爭格局將呈現(xiàn)市場決戰(zhàn)的生死絕殺。

易居中國一直以上海房地產(chǎn)代理行業(yè)“龍頭老大”自居，代理銷售形式以獨家代理和聯(lián)合代理銷售為主。

同策公司近幾年也一直在上海“一手房”代理行業(yè)與易居中國爭奪市場銷售份額，亦是上海一家極具市場競爭實力的老牌房地產(chǎn)代理公司，代理銷售形式亦是以獨家代理和聯(lián)合代理銷售為主。

中原公司以前一直是上海“二手房”中介代理銷售的“龍頭老大”，且利用其中介門店和客戶資源進行“一手房”的銷售。其銷售形式是獨家代理、聯(lián)合銷售和中介分銷形式進行“一手房”銷售，是上海房地產(chǎn)代理行業(yè)極具實力的市場份額競爭者。

鏈家盡管在上海房地產(chǎn)代理行業(yè)是“門外野蠻漢”，但就全國范圍而言，亦是一家成立14年的“老牌”房地產(chǎn)代理公司。2014年11月，鏈家在線更名“鏈家網(wǎng)”，鏈家拉開變革大幕。2015年6月31日，鏈家地產(chǎn)更名“鏈家”，撕掉“地產(chǎn)”標簽，正式宣告轉型互聯(lián)網(wǎng)。同時，這期間先后并購了上海德佑、深圳中聯(lián)、廣州滿堂紅、高策機構等公司，成為房地產(chǎn)代理銷售線上+線下的最具市場份額競爭力的公司。據(jù)悉，2015年鏈家全國房地產(chǎn)交易總金額將達5000億元，到2017年預計將達到1萬億銷售金額規(guī)模。目前，鏈家的全國戰(zhàn)略目標是：全產(chǎn)業(yè)鏈服務十萬億級房產(chǎn)O2O平臺。2015年鏈家不僅擴張到全國24個主要城市，并擁有近5000家中介門店和超過7萬名經(jīng)紀人。

以我的市場經(jīng)驗而論，如果鏈家實現(xiàn)了這種市場占有率，絕對是全國房地產(chǎn)代理行業(yè)的“行業(yè)老大”。但這種市場份額的爭奪，不僅需要創(chuàng)新變局，更會飛濺出些許血腥味。尤其是鏈家闖進上海之后，上海的房地產(chǎn)代理行業(yè)格局必遭撕裂，且無情絕殺。

顯然，鏈家殺進上海灘，目標是掀翻“三足鼎立”的房地產(chǎn)代理行業(yè)的市場份額格局。并以“創(chuàng)新者”的姿態(tài)，顛覆改變上海房地產(chǎn)代理行業(yè)的市場運營模式，決戰(zhàn)瓜分上海房地產(chǎn)市場的交易份額。

從今年上海房地產(chǎn)市場的成交量份額瓜分的現(xiàn)狀分析判斷，易居中國、鏈家、同策、中原的“一手房”市場交易份額總量，將占據(jù)上海樓市“一手房”市場交易總額的“半壁江山”之多。易居中國依然雄踞“龍頭老大”地位，易居中國上海公司今年預計能完成600億的銷售金額。鏈家盡管雄心勃勃瞄準易居中國定下600億的銷售金額目標，但是否能將易居中國殺下“龍頭老大”地位，尚存懸念。

而同策公司和中原公司，依然是各自在今年400億至500億銷售金額的市場份額瓜分中掙扎，但他們今年仍然是上海房地產(chǎn)代理行業(yè)的領跑企業(yè)。

但是2016年上海房地產(chǎn)代理行業(yè)又將如何變局呢？面對鏈家的行業(yè)“顛覆”，以及其他“攪局者”諸如平安好房等的闖入，上海房地產(chǎn)代理銷售行業(yè)勢必面臨著重新洗牌和重新瓜分市場份額的絕殺。

正是樹欲靜而風不止，首先作出反應的是中原公司。我讀到這樣一則消息：《中原“生死局”施永青掛帥對戰(zhàn)鏈家5000代理行之役》。其主要內(nèi)容為：面對著鏈家的瘋狂擴張，中原地產(chǎn)已經(jīng)打算集中火力進行對抗。退居幕后4年的中原創(chuàng)辦人施永青將再次走到臺前，擔任中原集團主席兼總裁，重新執(zhí)掌中原地產(chǎn)。

而易居中國周忻主席最新發(fā)布：打造易居的“八爪魚”戰(zhàn)略。顯然，易居中國將來發(fā)展的戰(zhàn)略是全方位布局，以應對市場的變化。同時，也是為了鞏固其在房地產(chǎn)代理行業(yè)中的地位。

今后上海房地產(chǎn)代理行業(yè)的創(chuàng)新和變局，將影響著“四國大戰(zhàn)”的市場競爭格局的變化，這將是房地產(chǎn)行業(yè)關注的焦點。

就上海樓市的格局而言，以我的市場經(jīng)驗判斷，鏈家來勢兇猛，且創(chuàng)新變革不斷，其野心目標是爭奪上海代理行業(yè)“龍頭老大”的寶座，并提出2016年上海“一手房”銷售代理金額700億的目標。顯然，鏈家是易居中國最大的市場競爭對手，易居中國2016年能否再創(chuàng)新變革，將上海的“一手房”代理銷售金額目標定格于700億，保住上海代理行業(yè)“龍頭老大”地位，我們將拭目以待。

相對而言，最傳統(tǒng)的房地產(chǎn)代理公司同策則比較平靜而有城府。也許，以“不變應萬變”也是一種策略。但同策明年是否能保持住今年的市場份額，其實是一種極其重要和敏感的“生死考題”。

我認為，在今后幾年里，上海傳統(tǒng)的房地產(chǎn)代理行業(yè)銷售模式，不僅會受到巨大的創(chuàng)新沖擊，甚至有被顛覆的可能。相對而言，“四國大戰(zhàn)”中，同策和中原還是缺乏創(chuàng)新和變革的“企圖心”。因此，上海房地產(chǎn)代理行業(yè)“四國大戰(zhàn)”孰生孰衰，將是一種劃時代的行業(yè)變局。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。