一線城市土地量跌價漲 成交量僅為2年前一半

在三四線城市樓市深陷供應過剩的同時，一線城市的供不應求局面可能會加劇。

中原地產統(tǒng)計顯示，截至今年12月初，4個一線城市共成交土地488宗，規(guī)劃建筑用地面積5057.5萬平方米，僅為2013年全年一半左右。但成交均價比當年上漲了67%。

近年來，土地一級開發(fā)成本高企，但進展緩慢，使得一線城市土地市場出現(xiàn)“量跌價漲”的現(xiàn)象。分析人士指出，這將會激化這些城市供不應求的局面。同時還可能導致豪宅扎堆，并給市場帶來較大風險。

一級開發(fā)成本高企

根據中原地產統(tǒng)計，截至今年12月初，一線城市共成交土地488宗，規(guī)劃建筑用地面積5057.5萬平方米。兩者均為近6年來的最低。

過去幾年來，一線城市的土地成交規(guī)模呈總體遞減趨勢。2010年至2013年間，土地成交宗數都在1000宗以上，2014年降至782宗。成交面積方面，2010年一線城市成交的規(guī)劃建筑用地為9754萬平方米，2013年達到9655萬平方米，幾乎相當于今年的兩倍。

土地價格的變化趨勢正好相反。上述機構數據顯示，今年一線城市土地成交樓面均價為9090.17元/平方米，同比上漲19%，創(chuàng)歷史新高。這一水平比2013年上漲了67%。與2010年相比，漲幅達140%之多。

中原地產首席分析師張大偉指出，在今年剩余的不到一個月時間內，一線城市的土地成交面積可能回升，但今年仍可能創(chuàng)下最近九年來的最低值。

分析人士指出，土地市場的變化趨勢往往滯后于房屋市場。今年一線城市樓市從年初就開始復蘇，但土地市場的回暖體現(xiàn)在下半年。這種結構性失衡，也使今年的土地成交總面積相對較低。

另一個原因在土地一級開發(fā)環(huán)節(jié)。北京市某國企負責人向21世紀經濟報道記者表示，近年來，土地一級開發(fā)成本不斷攀高，極大抬高了土地成本。體現(xiàn)在土地交易環(huán)節(jié)，就是土地出讓的底價不斷抬升。

“在土地一級開發(fā)中，拆遷成本占一半以上。”上述人士說，由于拆遷成本不斷提高，拆遷難度越來越大，使近年來土地收儲速度緩慢，這也造成土地有效供應不足。

他還表示，以北京為例，今年北京成交的土地主要位于豐臺、大興等區(qū)域，主因在于這些區(qū)域的居住人口較為稀疏，土地產權簡單清晰，土地一級開發(fā)工作較早完成。而在北京的朝陽、通州等區(qū)域，也有大量待開發(fā)土地，但因涉及到拆遷，進展緩慢。

結構性過剩風險

一線城市土地供應量減少，有可能加劇這些城市樓市供不應求的現(xiàn)狀。近期多家機構發(fā)出的報告均指出了這一點，并認為，這與三四線城市土地供應過剩，將一并成為未來樓市基本面的兩大隱患。

一線城市因供應不足，房價會繼續(xù)面臨上漲壓力。且從目前情況來看，該現(xiàn)狀并未有改善跡象。

按照中原地產的觀點，隨著三四線城市樓市風險累積，未來房企在一線城市土地競爭將趨于白熱化，并將繼續(xù)推高地價。

今年一線城市的土地市場升溫明顯，“高單價”正是特點之一，“多輪競價、高溢價”也成為重要市場特征。在北京市場，為分擔風險，聯(lián)合拿地的比重甚至超過40%。

根據中原地產統(tǒng)計，今年在北京成交的住宅用地中，共有25宗樓面地價超過3萬元，其中有9宗樓面地價超過5萬元，均為有史以來最多。中原地產認為，供應不足和高成本因素的疊加，會對房價產生助推作用。

張大偉表示，一線城市已出現(xiàn)明顯“面粉貴過面包”現(xiàn)象，從現(xiàn)有的供需形勢來看，未來一線城市仍有可能繼續(xù)誕生“地王”。

有業(yè)內人士指出其中弊端，即在總體供不應求的同時，還會出現(xiàn)一種“結構性過剩”，這種情況在北京尤其明顯。按照北京市房地產協(xié)會副會長兼秘書長陳志的觀點，過去幾年的高價地項目正在集中入市，并已經造成今年北京市高端住宅項目集中供應。雖然今年北京市豪宅銷售規(guī)模創(chuàng)歷史新高，但與供應相比，去化率仍是低水平。

陳志認為，北京樓市“結構性過剩”集中表現(xiàn)為：高端住宅過剩，普通住宅不足；保障性住房供應充裕，純商品房供應不足。這將導致未來北京樓市豪宅扎堆，并出現(xiàn)去化風險。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。