拿了地王等解套 南京樓市高價(jià)地王其實(shí)很高危

今年以來，南京樓市已然被地王“刷屏”，多個(gè)熱點(diǎn)板塊的地王紀(jì)錄在幾個(gè)月內(nèi)甚至是同一場拍賣會(huì)上被刷新，全年20個(gè)地王亮相，也成為史上最火“地王年”，而掃描以往市場，高價(jià)地王往往會(huì)成為樓市中的“高危群體”，地王的風(fēng)光背后沒準(zhǔn)是滿滿的辛酸，開發(fā)周期長、利潤空間小、市場風(fēng)險(xiǎn)大也始終是困擾開發(fā)商的“地王病”，值得市場警惕。

20個(gè)地王亮相今年已成最火“地王年”

本周的土地拍賣會(huì)上，江寧勝太路G57地塊拍出16389元/㎡樓面價(jià)，成為江寧板塊新地王。而據(jù)業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)，類似這樣的“地王”，今年南京已誕生大大小小共計(jì)20個(gè)，從而超過了2013年全年18個(gè)地王的數(shù)量，晉升史上最熱“地王年”。

統(tǒng)計(jì)顯示，今年誕生的20個(gè)大小地王中，有18幅地塊樓面價(jià)在萬元以上，其中4幅樓面價(jià)超過2萬，最高樓面價(jià)達(dá)到24026元/㎡。僅有板橋和麒麟2塊地王樓面價(jià)未過萬，而在2013年，樓面價(jià)萬元以上的地塊共有15個(gè)，最高樓面價(jià)為16979元/㎡。

多數(shù)地王開發(fā)周期長達(dá)2年以上

地王亮相總是很風(fēng)光。然而回顧以往的樓市，地王卻時(shí)常命運(yùn)多舛，甚至陷入“難產(chǎn)”境地。南京樓市第一塊地王的命運(yùn)就頗為不順，2002年南京土地全面實(shí)行“招拍掛”，同年聚寶山地塊被江蘇陽光以9.11億元的價(jià)格拿下，被稱為“911”地王，時(shí)間足足過去13年，這塊地王一路磕磕絆絆，中途“曬地”就長達(dá)5年，至今二期百余套別墅洋房仍在銷售。

另一塊“重量級(jí)”地王——城南雨花地王的處境也堪稱艱難，該地塊2010年初由長發(fā)都市拿下，樓面價(jià)高達(dá)15977元/㎡，成為南京單價(jià)地王，直到2013年才被金隅河西地王打破紀(jì)錄，不過紀(jì)錄保持時(shí)間長，地塊晾得也久，雨花地王足足捂了4年未動(dòng)工，直到去年才開發(fā)成“諸公”項(xiàng)目入市。

記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，歷年來南京誕生的高價(jià)地王，開發(fā)周期普遍都在2年以上，而包括城北恒盛金陵灣所在的三汊河地王、城東紫金華府所在的顧家營地王、河西中北英郡所在的南湖地王、鼓樓濱江被分割轉(zhuǎn)讓7次的中冶下關(guān)地王等高價(jià)地都是幾經(jīng)折騰，拖延時(shí)間少則5年，多則10年。

“地王盤”上市快就要貼著成本跑

近兩年，多數(shù)品牌房企開始走快速滾動(dòng)開發(fā)路線，高價(jià)地塊拖延的現(xiàn)象有所好轉(zhuǎn)。記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2013年土地拍賣誕生的18個(gè)地王中，有13個(gè)“地王盤”近兩年都已開盤銷售。但這也并不代表地王就能順利解套，事實(shí)上正因?yàn)榭焖匍_發(fā)，很多房價(jià)預(yù)期被透支的地王，最終只能選擇成本價(jià)裸奔，甚至“虧本賣房”，今年4月位于板橋的G03地塊樓面價(jià)拍到7226.4元/㎡，成為區(qū)域新地王。地塊開發(fā)的新盤和昌灣景年底即將入市，開發(fā)商對外透露的均價(jià)僅為1.2萬元/㎡，最低單價(jià)不到1.1萬元/㎡，首付7萬元起，項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人直言這個(gè)價(jià)位已經(jīng)不賺錢，首次推出的小高層房源基本都是在“虧本賣”。

貼著成本賣房的地王盤遠(yuǎn)不止一家，去年底首次開盤的城南小行地王恒大華府同樣也是“地價(jià)賣房”，該項(xiàng)目2013年拿地樓面價(jià)14033元/㎡，首次開盤精裝均價(jià)23500元/㎡。麒麟板塊去年入市的中南世紀(jì)雅苑，項(xiàng)目樓面地價(jià)7000元/㎡，拿地7個(gè)月后就開盤，首次開盤打出8.8折賣房，起價(jià)1.1萬元/㎡，均價(jià)1.3萬元/㎡，也被業(yè)內(nèi)稱為“裸價(jià)”，還有去年底入市的仙林前“地王盤”中天銘廷，項(xiàng)目樓面價(jià)10259元/㎡，首次開盤均價(jià)1.73萬元/平方米。低于周邊很多樓盤。至今項(xiàng)目均價(jià)還未達(dá)到2萬元/㎡的市場預(yù)期。

年內(nèi)多家“地王盤”遭遇爛尾

如果開發(fā)商的資金實(shí)力不足以支撐地王盤運(yùn)作，還可能遭遇爛尾。今年11月G55地塊拍出樓面價(jià)14722萬元/㎡，刷新江北地王單價(jià)紀(jì)錄。而在此之前長達(dá)8年時(shí)間，江北單價(jià)地王的紀(jì)錄保持者一直是美達(dá)九月森林的G75象山地塊，早在2007年就創(chuàng)下高達(dá)12129元/㎡的樓面價(jià)，眼下這一“地王盤”卻因資金回籠不暢而爛尾，上百套別墅延期交付，開發(fā)商正在融資找出路，足以成為高價(jià)地塊的警示。

同樣的例子還有今年8月宣布破產(chǎn)的常州華光，2007年華光地產(chǎn)曾高價(jià)拿下江寧兩幅地塊，樓面價(jià)分別達(dá)到4145元/平方米和4204元/平方米。創(chuàng)下江寧板塊當(dāng)時(shí)的地價(jià)新高，但因無力支付土地出讓金，次年兩塊地就被政府收回。2008年華光又以3.23億元拿下江寧G114地塊，拿地后又是7年未動(dòng)，該地塊曾傳出開工計(jì)劃，還準(zhǔn)備進(jìn)行再融資，但今年初融資計(jì)劃被緊急叫停，華光的資金鏈也宣告斷裂，G114地塊隨即轉(zhuǎn)手中航。

在今年曝出資金鏈緊張的昆侖沃華，2013年也曾拿下城北邁皋橋兩幅地塊和仙林大浦塘地塊，樓面價(jià)分別達(dá)到9247元/㎡和14212元/㎡，都成為區(qū)域地王，但今年城北項(xiàng)目“悠山醉月”一度陷入停工，此后由綠城接盤才告“復(fù)活”，仙林大浦塘地塊則一直荒廢，目前綠城正準(zhǔn)備接手入駐，尚未恢復(fù)開工。

“高價(jià)地塊如果價(jià)格和產(chǎn)品定位不合理，房企實(shí)力又不過關(guān)，很有可能會(huì)引發(fā)滯銷的惡性循環(huán)。”南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，一些品牌實(shí)力不強(qiáng)的開發(fā)商，如果超過自身能力高價(jià)拿地，后期風(fēng)險(xiǎn)極大。

高價(jià)拿地卻幫周邊樓盤做嫁衣

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，上市房企由于業(yè)績需要必須擴(kuò)大土地儲(chǔ)備，今年南京樓市表現(xiàn)亮眼，國內(nèi)房企紛紛來寧搶地，地價(jià)由此攀升，對于拿地企業(yè)來講也是有些不得已，但房價(jià)除了成本以外主要還是由市場面決定，地價(jià)走高并非一定會(huì)引發(fā)房價(jià)迅速上漲。

記者了解到，城北邁皋橋去年底至今地王頻出，目前除了地王盤恒大翡翠華庭下半年精裝修房源均價(jià)率先突破2.5萬元/㎡以外，其余幾家價(jià)格過2萬的樓盤則基本沒有太大漲幅，部分純新盤此前打出2.5萬元/㎡的價(jià)格預(yù)期，開盤價(jià)也只在2.2萬—2.3萬元/㎡。片區(qū)內(nèi)的純新盤金浦御龍灣10月中旬首開，至今成交才剛過一半。南京房地產(chǎn)促進(jìn)會(huì)秘書長張輝表示，城北地價(jià)接連攀升，但區(qū)域房價(jià)的抗性仍然存在，“在地價(jià)較高的邁皋橋區(qū)域就有多家樓盤去化率比較低，其中也不乏高價(jià)盤，銷售相對較好的反而是價(jià)格較低的堯化門一帶。”

事實(shí)上，地王亮相第一時(shí)間拉動(dòng)的不是房價(jià)，而是周邊樓盤“地價(jià)跑量”的步伐。每逢新地王亮相，朋友圈總會(huì)被周邊樓盤發(fā)出的“賀電”刷屏，隨后便是跑量開始。10月底位于金馬路的G41地塊樓面價(jià)拍出了19529元/㎡，成為城東新地王，位于馬群的純新盤中垠紫金觀邸緊接著就釋放出均價(jià)約2萬元/㎡的消息，并且打出“地價(jià)賣房”的口號(hào)，到11月27日這天南京一次性拍出三個(gè)地王，當(dāng)晚該項(xiàng)目搶推開盤，折后均價(jià)19000元/㎡，比周邊“面粉價(jià)”還低，為進(jìn)一步刺激買家出手，現(xiàn)場還打出了“今天不買明天就漲2000—3000元/㎡”的標(biāo)語。有購房者形容開發(fā)商“就是等著地王來抬轎子的”。

麒麟板塊今年一直缺乏配套利好，下半年庫存量高達(dá)2000多套，這里的樓盤對于地王則更加渴望。10月底麒麟G46地塊拍出8260元/㎡的樓面價(jià)，成為區(qū)域地王，周邊樓盤立刻啟動(dòng)跑量計(jì)劃。相距不遠(yuǎn)的銀億東城下半年房價(jià)一直停留在萬元左右，地王亮相后迅速打出“地價(jià)抵房價(jià)，首付15萬”口號(hào)，以此拉動(dòng)剛需客出手。緊鄰G46地塊的麒麟山莊，這里的價(jià)格一年沒漲，均價(jià)一直徘徊在1.2萬元/㎡，去年至今待售房源還有200多套，地王亮相后不僅沒漲價(jià)，反而加緊促銷走量。

在高價(jià)地密集的城北，這里的樓盤更早時(shí)間就掀起了“地價(jià)走量”的熱潮。8月28日南京土地拍賣誕生“王炸”，燕子磯G26地塊樓面價(jià)正式過萬，周邊項(xiàng)目電建地產(chǎn)海賦尚城立刻打出“房價(jià)不漲對不起地王”的口號(hào)，并且宣稱要提價(jià)，刺激購房者出手。不過記者了解到，該項(xiàng)目其實(shí)早在年初入市時(shí)就已經(jīng)在宣傳城北地價(jià)過萬，以此拉動(dòng)跑量，但一年來效果并不佳，迄今未止上半年推出的房源還沒賣光，價(jià)格也未大漲。

“地王一亮相，反而給周邊樓盤制造了跑量機(jī)會(huì)。”有業(yè)內(nèi)人士對記者表示，眼下房子并非完全好賣，地王又是最好的“興奮劑”，不少樓盤已陷入“賣房靠地王”的怪圈，開發(fā)商甚至?xí)戎苓叺貕K拍出高價(jià)再推房，等到“抬轎子”的地王盤真正入市時(shí)，卻未必能攤到好處，高價(jià)拿地反而成了“為他人做嫁衣”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。