瑞安57億再售內(nèi)地物業(yè) 李錦記攜萬科低價接盤

12月10日晚間，瑞安房地產(chǎn)(0272.HK，下稱“瑞安”)發(fā)布公告，以57億元出售企業(yè)天地3號樓物業(yè)。買方為BaylineGlobalLimited，這個公司為合資公司，其中李錦記健康產(chǎn)品集團占股90%，萬科置業(yè)香港占股10%。

瑞安方面指出，支付債務(wù)及扣除交易成本與開支后，集團完成上述項目出售錄得所得款項凈額約16.79億元；完成貸款轉(zhuǎn)讓后所得款項為26.53億元，從而將使集團的凈資產(chǎn)負債比率降低12%。

資料顯示，企業(yè)天地3號樓可售總建筑面積為87295平方米，其中辦公樓的可售面積為56518平方米，零售部分的可售面積為30777平方米，上述物業(yè)在今年上半年完工，并計劃2015年底開始營業(yè)。目前該物業(yè)的辦公樓預(yù)租率為88%，零售物業(yè)的預(yù)租率為41%。

瑞安主席羅康瑞對外表示，這個買賣符合年初瑞安制定的戰(zhàn)略，而未來瑞安還將繼續(xù)執(zhí)行這個策略，持續(xù)提升其財務(wù)能力。

企業(yè)天地位于上海市中心，緊鄰淮海路商業(yè)街，其中有2棟小高層辦公樓宇沿太平湖而筑。這樣的規(guī)格，在寸土寸金的上海，租金自然高昂。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2014年第四季度上海新天地區(qū)域平均日租金約為10元/平方米，其中“企業(yè)天地”項目超過12元/平方米。從外表上看，這個寫字樓項目也顯得比其他寫字樓高檔不少?！兜谝回斀?jīng)日報》記者注意到，入駐“企業(yè)天地一期”的商鋪以名車、名表品牌和咖啡廳為主，禮來制藥、索尼、迪士尼等也均是企業(yè)天地客戶。

今年8月，香港領(lǐng)展資產(chǎn)管理有限公司以66億元人民幣的價格收購了瑞安房地產(chǎn)位于上海新天地的“企業(yè)天地1號及2號”。領(lǐng)展首席資產(chǎn)管理執(zhí)行官霍業(yè)生此前接受記者采訪時表示，目前領(lǐng)展每個月可以從企業(yè)天地1、2號樓收入租金在2400萬~2500萬。未來我們還是長期持有的，我們主要看這個項目的長期增值。如果按照這個數(shù)據(jù)計算，領(lǐng)展收購的上述寫字樓收益率在4.3%~4.5%左右。而目前整個國內(nèi)寫字樓的回報率基本不超過4%，考慮到未來企業(yè)天地的增值效果，可以說領(lǐng)展的收購非常的劃算。

瑞安目前的整體自持項目回報率不足3%，以這么便宜的價格出手企業(yè)天地3號或許實屬無奈。“瑞安肯定非常缺錢，不然不會把那么好的項目億這個賣給了領(lǐng)展，而且這個項目未來還有增值空間。”一位地產(chǎn)基金高層告訴《第一財經(jīng)日報》記者。

在瑞安的11月業(yè)績中，其合約銷售額共計145.8億，除去此前賣樓的收入，瑞安在今年前11月的銷售業(yè)績?yōu)?9.8億。這個銷售額顯然過低，而面對其太平橋舊改項目持續(xù)拖延開發(fā)影響現(xiàn)金流，瑞安低價賣樓也是無奈。而羅康瑞自己也對外表達了其還將銷售目前商辦物業(yè)的想法。

《第一財經(jīng)日報》記者同時注意到，除了瑞安，今年上海的寫字樓大宗交易非常頻繁。據(jù)海鏈家市場中心研究部數(shù)據(jù)顯示，2015年前十月全市辦公樓整購交易共涉項目15個、樓宇24棟，累計成交面積64.68萬平，金額295.08億元。仲量聯(lián)行統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2015年前三季度上海大宗寫字樓交易占據(jù)中國市場的44%，位居第一。在商辦市場整體低迷的情況之下，資本已經(jīng)開始了寫字樓抄底。

多位參與購買的資本人士對記者表示，認為未來上海寫字樓資產(chǎn)價值還會提高，而自持還能獲取租金，這個還會是一個穩(wěn)定的投資。可以預(yù)見，上海未來的大宗交易可能還會保持一個活躍期。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。