舊樓改造商機(jī)幾何？回籠資金抓緊舊樓改造商機(jī)

幾度延遲開業(yè)的虹橋天地終于在本周末開幕，未來，同屬于中國新天地旗下的重慶天地及佛山嶺南天地都會(huì)有不同程度的升級改造。

《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者12月13日采訪獲悉，這背后其實(shí)是瑞安系麾下的中國新天地啟動(dòng)了全國連鎖“天地”系列商業(yè)綜合體項(xiàng)目的打造，此前，瑞安系數(shù)度賣樓回籠資金，其中一個(gè)主要目的就是將資金投入到商業(yè)綜合體開發(fā)中去。而未來一線城市的舊樓改造將成為中國新天地?cái)U(kuò)張購物中心等商業(yè)體的主要模式。

80億元打造虹橋天地

中國新天地是瑞安房地產(chǎn)的全資附屬公司，于2013年3月1日成立，專門負(fù)責(zé)瑞安系麾下的商業(yè)綜合體運(yùn)作。其麾下較為知名的項(xiàng)目當(dāng)數(shù)上海新天地，從1999年初開工建設(shè)，近10億的整體投資，以商業(yè)打造提升區(qū)域價(jià)值，上海新天地的年平均投資收益率為8%~10%。

“隨著‘虹橋熱’和上海中心西移的發(fā)展勢頭，中國新天地在2010年確定了虹橋天地項(xiàng)目，虹橋天地總建筑面積約38萬平方米，總投資額80億元。該項(xiàng)目內(nèi)包括了購物中心、酒店、寫字樓和娛樂設(shè)施，其中，購物中心是主體。我們專門做了一個(gè)演藝中心，可以舉辦2000人的小型演唱會(huì)，演藝中心是個(gè)獨(dú)棟的樓，是我們商場的門戶。”中國新天地企業(yè)傳訊及推廣總監(jiān)劉夢潔告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者。

由于實(shí)體商業(yè)被電商沖擊嚴(yán)重，因此體驗(yàn)式業(yè)態(tài)越來越多被用以拉動(dòng)人氣，近期美羅城就聯(lián)手著名導(dǎo)演賴聲川在商場內(nèi)打造劇場來吸引客流。

“我們和美羅城的上劇場不同，他們是一個(gè)純粹的劇場，我們的演藝中心是比較綜合的，還可以做很多創(chuàng)客大會(huì)等，加上我們位于機(jī)場附近，還有酒店項(xiàng)目，我們希望可以吸引到上海市區(qū)和長三角的游客過來，就當(dāng)作是一個(gè)度假的地方。”劉夢潔表示。

不過，虹橋天地幾度延后了開業(yè)時(shí)間。

對此，劉夢潔透露，項(xiàng)目開業(yè)需要符合很多條件，比如可達(dá)性、周邊環(huán)境配套等，整體虹橋商務(wù)區(qū)都是一個(gè)大工地，前期和后期拿地有時(shí)間差，還有其他開發(fā)商在觀望，大家都希望做差異化戰(zhàn)略，這就導(dǎo)致整個(gè)虹橋樞紐的商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)都有所延后。“對于我們和進(jìn)駐商戶而言，可達(dá)性和環(huán)境安全等問題會(huì)影響到體驗(yàn)，如果沒有準(zhǔn)備好，那還不如不開，目前而言，辦公樓出租了90%，約300家品牌商戶已入駐。虹橋天地的寫字樓和購物中心都是只租不售。”

回籠資金抓緊舊樓改造商機(jī)

值得注意的是，瑞安系近來先后出售了企業(yè)天地系列物業(yè)，這一回籠資金策略的背后也與其未來商業(yè)體項(xiàng)目發(fā)展有關(guān)。

“企業(yè)天地3號樓以57億元出售，瑞安獲得了大量回款，加之之前企業(yè)天地一期被香港領(lǐng)匯以70億元收購，瑞安在此項(xiàng)目上得到127億現(xiàn)金流，有效降低了瑞安企業(yè)負(fù)債率，這符合港資公司對于項(xiàng)目開發(fā)的基本思路。輕資產(chǎn)化，進(jìn)可攻退可守；同時(shí)讓瑞安也借此回到其最擅長的開發(fā)模式中——利用規(guī)劃、改造土地資源獲得溢價(jià)的模式中去，利用企業(yè)的資源打造能力獲得新的開發(fā)機(jī)會(huì)。”睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理崔崇彥認(rèn)為。

中國新天地方面坦言，出售企業(yè)天地1號及2號，讓瑞安房地產(chǎn)的凈資產(chǎn)負(fù)債率降低了15.6%，強(qiáng)化了公司資產(chǎn)負(fù)債表，對于資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率而言是利好。

“我們的戰(zhàn)略調(diào)整就是根據(jù)各項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度和市場情況，釋放和變現(xiàn)公司商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值?，F(xiàn)金回報(bào)釋放及變現(xiàn)公司商業(yè)地產(chǎn)組合的市場價(jià)值，用于新項(xiàng)目投資，提升了資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。未來我們將繼續(xù)貫徹執(zhí)行該策略，持續(xù)提升財(cái)務(wù)實(shí)力，以把握未來業(yè)務(wù)增長機(jī)會(huì)。”劉夢潔透露。

那么回籠資金后的新項(xiàng)目投資是什么呢？

中國新天地的計(jì)劃是，未來更多在一線城市尋找綜合商業(yè)體開發(fā)商機(jī)，尤其是舊項(xiàng)目改造的商機(jī)，劉夢潔稱：“前些年是舊城改造的商機(jī)，現(xiàn)在進(jìn)入到舊樓改造的時(shí)代，未來上海等一線城市還是有很大潛力的舊樓改造和資產(chǎn)盤活。盡管空地已經(jīng)很少，但是有很多舊項(xiàng)目需要盤活，這些舊商業(yè)項(xiàng)目的地理位置大多不錯(cuò)，但是經(jīng)營不行。另外，還有一些已經(jīng)擁有成熟社區(qū)的項(xiàng)目也可以進(jìn)一步進(jìn)行商業(yè)的擴(kuò)充。”

“瑞虹新城最早是住宅社區(qū)，對于這個(gè)項(xiàng)目，我們在未來數(shù)年內(nèi)會(huì)增加娛樂文化、休閑和10萬平方米的購物中心等，我們注意到，上海虹口和楊浦的人口密度高，但商業(yè)供應(yīng)量很小，如果有舊項(xiàng)目存在則完全可以改造、擴(kuò)建購物中心等。”劉夢潔透露，未來重慶、武漢與佛山的“天地”系列項(xiàng)目都擬進(jìn)行資產(chǎn)改造，比如武漢天地明年會(huì)開設(shè)一個(gè)10萬平方米的購物中心，以提升人流，而上海新天地也會(huì)有提升改造。

但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，購物中心之類的商業(yè)體回本期很長，甚至要“養(yǎng)”10年之久，瑞安系何必要走一條艱難的路？

“我們強(qiáng)調(diào)商業(yè)項(xiàng)目，是因?yàn)殚L期經(jīng)營，商業(yè)地產(chǎn)長期的收益率很高，比如上海新天地每年的租金收益都比當(dāng)年的投入多，商業(yè)經(jīng)營的是客戶黏性，人們愿意支付附加值溢價(jià)，我們的長期計(jì)劃就是向第三方融資，并在中國進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資，保持資產(chǎn)管理話語權(quán)，以資產(chǎn)管理實(shí)現(xiàn)回報(bào)和收益最大化。我們不做短線投資，而是按‘十年’規(guī)劃項(xiàng)目。”劉夢潔表示。

業(yè)界認(rèn)為，購物中心的運(yùn)作不是土地獲取能力，而是企業(yè)對于商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營能力的考驗(yàn)，預(yù)計(jì)未來2~3年，中國市場會(huì)有一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的洗牌過程。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。