專家痛斥房屋限購政策 稱破庫存之局當(dāng)解除限購

昨日，中共中央政治局會議傳遞出房地產(chǎn)行業(yè)急需去庫存的強(qiáng)烈信號，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2015年11月底，全國商品房待售面積6.8億平方米，全國商品房銷售面積接近9.5億平方米，目前房地產(chǎn)市場庫存狀況是否瀕臨高壓？目前地產(chǎn)界權(quán)威人士對此尚有爭議，但對于如何去庫存，則多表示應(yīng)當(dāng)解除限購政策。

在昨天下午的網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會“房地產(chǎn)新未來”論壇上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長任志強(qiáng)、中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵、中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長孟曉蘇、中國社會科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮和北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩五位嘉賓圍繞房地產(chǎn)行業(yè)庫存問題進(jìn)行了熱議。

任志強(qiáng)在發(fā)表主題演講時(shí)就指出，當(dāng)前比較嚴(yán)重的問題是我們的待售面積，通常一個(gè)城市維持6-8個(gè)月的銷售量是合理的庫存，而從2013年一系列限購政策開始出臺后，庫存便持續(xù)攀升累計(jì)至此，導(dǎo)致目前即使銷售有所回升，也無法拉動(dòng)投資數(shù)據(jù)，繼而GDP增速隨之下滑。

李鐵也指出房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重過剩，“到地方了解一下，有很多著名的城市，我就不講名字了，房地產(chǎn)積壓庫存已經(jīng)超過了十年才能消化掉，今年我去了幾個(gè)城市，大大小小的城市，有一個(gè)城市去年土地出讓金是8個(gè)億，今年是3000萬，這么大的差距，還有的城市到目前為止一畝地都沒有出讓出去”。

不過在孟曉蘇看來，庫存沒那么嚴(yán)重，他分析道：“因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身的發(fā)展特別就是供給不足與需求不足并存的產(chǎn)業(yè)，它是由于地域性、結(jié)構(gòu)性和需求滯后性這樣幾個(gè)特點(diǎn)造成”。更關(guān)鍵的是，他提到不能用不開發(fā)去解決庫存問題，1998年房地產(chǎn)庫存大的時(shí)候，房改方案還有一節(jié)是“部分房產(chǎn)過剩不能夠作為擴(kuò)大開發(fā)的障礙”，當(dāng)時(shí)他反倒提出要“更多地建房”，否則，投資沒跟上后期又將面臨房價(jià)過快上漲的問題。

對于如何去庫存，五位嘉賓均提到“解除限購”，任志強(qiáng)、李鐵、董潘和孟曉蘇更是痛斥限購政策為惡劣政策，違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律，違反《憲法》基本精神等，違反十八屆三中全會的文件精神。

李鐵認(rèn)為限購政策的出臺大概是受一定利益結(jié)構(gòu)所制約的因素，其究竟有沒起到抑制房價(jià)上漲的作用大家都心知肚明。董潘也指出，“解除限購對目前消化庫存是有好處的，為什么現(xiàn)在采取這么多措施，市場上消化雖然也在增加，但大家感覺不到理想，因?yàn)橐痪€沒解除，一線解除之后交易量明顯上升，價(jià)格明顯上漲，反過來就會鼓勵(lì)二線交易上升，進(jìn)而帶動(dòng)市場往前走，二線市場恢復(fù)了，才能帶動(dòng)三線四線恢復(fù)，所以你只是考慮到北京、上海解除限購之后價(jià)格會明顯上漲，說我受不了，那好，付出的代價(jià)是整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)遲遲達(dá)不到我們的預(yù)期”。

而孟曉蘇更是贊同任志強(qiáng)關(guān)于“高庫存正是限購造成的”看法。他說，“原本開發(fā)商不糊涂，就讓限購搞糊涂了，北上廣限購便到三四線城市開發(fā)，結(jié)果三四線過剩，北上廣不足；說限購住房，不要建住房，都搞商業(yè)地產(chǎn)去吧，結(jié)果商業(yè)地產(chǎn)過剩，所以限購說出來擾亂了市場信號，到現(xiàn)在我們痛定思痛”，他早就提出了“取消限購令，解放全中國”呼吁口號。

但專家們也坦言破庫存之局并非易事，陳淮就指出其中存在的空間結(jié)構(gòu)不對稱問題，“目前6億多的待售面積，有相當(dāng)一部分不賣的，而剩下的一半以上是商業(yè)地產(chǎn)，住宅不到一半，卻分布在三四線城市，而三四線城市當(dāng)初就是盲目擴(kuò)張，加上人口凈流出，用個(gè)不恰當(dāng)?shù)谋扔鱽硇稳?，恐怕有?ldquo;齊天大剩”就得獨(dú)身到底了，那地方不是去庫存去得了的，沒人住就是沒人住，就跟底特律似的，這不是去不去庫存的問題，要有一個(gè)資本退出的政策問題”。

值得一提的是，高層在去庫存問題上達(dá)成的共識是通過“加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”。對此，李鐵舉出了一組城鎮(zhèn)化進(jìn)程的數(shù)據(jù)，“僅從數(shù)字上來算，如果從經(jīng)濟(jì)增長速度下滑，每年有0.6到8個(gè)百分點(diǎn)的速度下滑，大概每年5400萬人口要進(jìn)入城市，現(xiàn)在存量的人口，沒有戶籍的城鎮(zhèn)人口是2.5億，城鎮(zhèn)間的流動(dòng)人口是8000萬，存量的流動(dòng)性人口是3.3億，加上到2020年每年還有1000多萬，將有4個(gè)億會產(chǎn)生新的住房需求”，而農(nóng)民工進(jìn)城能否為中國房地產(chǎn)市場注入新的生機(jī)，目前仍是存在多方的爭議而有待未來市場的檢驗(yàn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。