未來樓市“促消化”將是主基調(diào)

在降息降準(zhǔn)接連出擊,政策利好頻出的2015年,濰坊樓市還算安穩(wěn)走過了這一年。轉(zhuǎn)眼已是年底,濰坊樓市即將迎來2016年,明年的樓市是否穩(wěn)健依舊?房?jī)r(jià)是漲是跌?相關(guān)政策是緊是松?

市場(chǎng)仍將以價(jià)換量,加速庫存量消化

臨近歲末,樓市正處于2015年最后的去庫存階段。近期,中央決策層兩次提到房地產(chǎn)去庫存。業(yè)內(nèi)人士指出,房地產(chǎn)市場(chǎng)政策再次釋放調(diào)整信號(hào),意味著去庫存仍將是2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn),未來政府層面有望繼續(xù)出臺(tái)具體措施,而各地方尤其是目前庫存高企的三線城市,去庫存措施也會(huì)相繼出臺(tái)。

2015年的濰坊樓市,整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)不振,特別是前三個(gè)季度庫存增量,多數(shù)開發(fā)商的業(yè)績(jī)達(dá)成率都不太理想。當(dāng)下年關(guān)將至,在年報(bào)壓力下,為了沖刺年終業(yè)績(jī)過個(gè)好年,一些房企已采取價(jià)格措施來拉動(dòng)銷量。中小房企更是難逃一劫,面對(duì)著高庫存、低去化的窘境,大多數(shù)開發(fā)商均表示,年底的收官大戰(zhàn),去化庫存仍為主旋律。有業(yè)內(nèi)人士向記者表示,從今年底到明年初,項(xiàng)目基本還是以去化庫存為主,推出新品的可能性還有待研究,以價(jià)換量依然是現(xiàn)階段主要的銷售方式。隨著時(shí)間的推移,庫存會(huì)逐步消化。當(dāng)然,庫存要完全消化還需要很長(zhǎng)的一段時(shí)間,因此現(xiàn)階段各大開發(fā)商打出的價(jià)格還是足夠優(yōu)惠的。

目前市場(chǎng)上可挑選的房源充足,但專家建議有計(jì)劃的購(gòu)房者們應(yīng)抓住優(yōu)惠利好盡早出手,宜早不宜晚。

政策繼續(xù)保持寬松,救市力度或加大

相關(guān)政策的制定對(duì)于樓市的沖擊力無疑是巨大的,寬松的信貸、金融政策能充分刺激購(gòu)房者的置業(yè)熱情,提高銷量,拉動(dòng)房?jī)r(jià)；政策收緊則會(huì)打消購(gòu)房者的積極性,抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng),樓盤銷量低。

在即將過去的2015年,國(guó)家出臺(tái)了一系列救市政策,亟待轉(zhuǎn)變中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)冷清的局面。首套房最低首付比例降至25%,購(gòu)房門檻降低；提高公積金貸款額度,購(gòu)房能力提升；連續(xù)的降準(zhǔn)降息,購(gòu)房成本下降等利好政策層出不窮。濰坊本地今年主推公積金降低首付、放寬條件、提高額度等政策,還出臺(tái)了鼓勵(lì)企業(yè)購(gòu)買租賃公租房,支持企業(yè)參加棚改,取消政府控房等政策。種種跡象表明,樓市調(diào)控漸漸轉(zhuǎn)為地方調(diào)控。濰坊不能與北上廣這些房?jī)r(jià)漲幅過快、樓市泡沫大的城市相比較。濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展的初級(jí)階段,房?jī)r(jià)總體相對(duì)穩(wěn)定,調(diào)控力度不會(huì)像一線城市那樣大。

濰坊住房不限購(gòu),對(duì)于貸款購(gòu)房的相關(guān)政策相對(duì)較為寬松,縱觀濰坊2015年的樓市發(fā)展,仍然存在供大于求,庫存去化周期較長(zhǎng)等問題。2016年,相信政府仍將繼續(xù)保持寬松的金融政策,甚至還會(huì)加大救市力度。

房?jī)r(jià)將延續(xù)穩(wěn)定走勢(shì),漲跌起伏不大

房?jī)r(jià)一直是購(gòu)房者要考慮的重要問題,那么明年濰坊的房?jī)r(jià)走勢(shì)如何?

“濰坊屬于三線城市,社會(huì)環(huán)境穩(wěn)定,同時(shí),目前市場(chǎng)上的庫存較大而購(gòu)房者相對(duì)較少,房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力不足。”碧桂園高級(jí)經(jīng)理莊涌祺說道。

據(jù)悉,濰坊僅今年上半年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資213億元,新開工550萬平方米,而上半年濰坊市區(qū)消化商品房庫存5407套、59.5萬平方米。由于市區(qū)庫存量不小,按照2015年的銷售速度來看,至少需要兩三年的時(shí)間才能消化完。

以往,一些往年銷量不錯(cuò)的樓盤,拿出部分房源進(jìn)行促銷,擴(kuò)大自身的影響力來吸引消費(fèi)者。但在今年,幾乎所有的樓盤都推出了特價(jià)房以及各種折扣購(gòu)房的促銷手段,通過變相降價(jià)的方式來贏得銷量。一些小的開發(fā)商在前期由于投入較大,再加上目前樓市銷售并不景氣,導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈比較緊張。“當(dāng)下的樓市政策相對(duì)寬松,國(guó)家的救市力度不減,我們看好2016年濰坊樓市的發(fā)展不會(huì)降價(jià),但為了配合相關(guān)政策促進(jìn)銷量,我們依然會(huì)進(jìn)行多重優(yōu)惠活動(dòng)。”一位樓盤負(fù)責(zé)人說道。

一些樓盤的開發(fā)商也表示,明年濰坊樓市將延續(xù)今年走勢(shì)穩(wěn)定發(fā)展,不會(huì)出現(xiàn)大漲大跌的情況。

銷量或?qū)⒂兴嵘?但增幅不會(huì)太大

在多方利好政策下,濰坊樓市逐漸回暖。12月7日至12月13日,濰坊市區(qū)住宅成交865套,成交面積共計(jì)102415.55平方米,奎文區(qū)成交172套,濰城區(qū)成交227套,高新區(qū)成交212套,坊子區(qū)成119套、寒亭區(qū)成交59套、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成交23套、濰城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成交23套、峽山區(qū)成交14套、濱海區(qū)成交16套,全市每天的成交量都在百套以上,與2014年同期的數(shù)據(jù)基本持平。

從往年經(jīng)驗(yàn)看,到了12月底,全年的銷售爆發(fā)節(jié)點(diǎn)已經(jīng)過去,各樓盤的銷售工作也接近尾聲,2015年全年的銷量預(yù)計(jì)會(huì)與2014年持平。但樓盤銷售和購(gòu)房者卻不以為意,對(duì)于2016年的濰坊樓市仍抱有期待。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,市區(qū)的發(fā)展規(guī)模越來越大,吸引了大量資金和務(wù)工人員,再加上濰坊城鎮(zhèn)化的發(fā)展吸引了越來越多的周邊人口,為市場(chǎng)提供了大量剛需購(gòu)房者,2016年市區(qū)多個(gè)大盤進(jìn)入尾盤銷售階段,銷量將有一個(gè)提升。因此,2016年濰坊樓市將繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,成交量或許會(huì)提升,但增幅不會(huì)太大。

需求兩極分化明顯,中大戶型是趨勢(shì)

縱觀濰坊樓市不難發(fā)現(xiàn),房子差價(jià)逐漸拉大。同一區(qū)域,房子的單價(jià)可相差50%以上,有“低價(jià)扯腿盤”,自然也有“高價(jià)拉動(dòng)盤”。目前濰坊市區(qū)的均價(jià)在4500元/平方米左右,3000元/平方米出頭的樓盤也不少,但銷售并不樂觀。而沿虞河景觀帶8000元/平方米左右的房子卻銷售一空,樓市兩極分化越發(fā)明顯。

記者在走訪中發(fā)現(xiàn),虞河生活城、濰京、大有公館、茂華愛琴海、九龍華府、萬達(dá)廣場(chǎng)住宅等熱銷項(xiàng)目,銷售好的集中在110—130平方米的改善型房源。與其他城市不同的是,濰坊的熱銷樓盤中70—90平方米的中小戶型并不占“大頭”,戶型面積在90—150平方米的中大戶型才是市場(chǎng)的主流,隨著時(shí)間的推移,這種戶型占比不斷提高。

今年10月底,中央決定全面放開二孩政策,從樓市的角度來看,政策的頒布不會(huì)立即對(duì)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生影響,但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,是十足的利好。濰坊房產(chǎn)網(wǎng)近日收到了不少因?yàn)?ldquo;二孩政策”而想要購(gòu)置大戶型房源的咨詢,有計(jì)劃生育二孩的家庭,對(duì)于三居室、四居室的大戶型將有不小的需求。2016年,大戶型住宅將出現(xiàn)不小的增長(zhǎng)。

隨著社會(huì)的不斷發(fā)展,人們的思想越來越開放,二十出頭就該結(jié)婚生子的傳統(tǒng)觀念成為過去式,越來越多的人選擇晚婚晚育。這樣一種觀念的轉(zhuǎn)變,也促進(jìn)著萬達(dá)廣場(chǎng)LOFT、陽光100等高品質(zhì)單身公寓和小戶型住宅的銷售。2016年濰坊的單身人士,定會(huì)對(duì)這種類型的房源保持持續(xù)關(guān)注。

濰坊人均收入相對(duì)不高,但對(duì)住宅品質(zhì)的要求絕不含糊,對(duì)于明年的濰坊樓市,那些高性價(jià)比的樓盤,將會(huì)受到更多消費(fèi)者的青睞。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。