現(xiàn)金流負(fù)債率雙承壓 房企急謀ABS融資

2017年以來，房企負(fù)債水平攀升至近幾年的高位，加之銀行融資收緊，信用債遇冷，多家大型房企紛紛轉(zhuǎn)向通過ABS融資。機構(gòu)人士認(rèn)為，信用債發(fā)行趨嚴(yán)，對于房企而言，REITs等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品將成為一種有效融資工具，幫助房企降低杠桿率。券商等機構(gòu)通過內(nèi)部成立專門的業(yè)務(wù)小組，高薪聘請人才，在這一領(lǐng)域積極布局。

A股房企平均資產(chǎn)負(fù)債率超六成

2017年，中國商品房銷售面積、銷售額雙雙刷新歷史紀(jì)錄，碧桂園、萬科、恒大的銷售規(guī)模均突破5000億元，在銷售創(chuàng)新高的同時，上市房企的負(fù)債率不斷上行，達到了近年來的最高點。數(shù)據(jù)顯示，2017年，A股128家上市房企負(fù)債合計達到6.51萬億元，平均資產(chǎn)負(fù)債率達64.56%，其中63家房企負(fù)債超過百億，占比超過一半；34家房企資產(chǎn)負(fù)債率已超80%，占比達26.56%。今年一季度，A股128家上市房企負(fù)債合計達到6.86萬億元，平均資產(chǎn)負(fù)債率達64.13%，負(fù)債超過百億的房企達到67家，資產(chǎn)負(fù)債率超過80%的房企數(shù)量達到35家。

在香港上市的內(nèi)地房企負(fù)債同樣處于高位，碧桂園、中國恒大、融創(chuàng)中國去年總負(fù)債分別為9330.57億元、15195.44億元、5624.44億元，資產(chǎn)負(fù)債率分別為88.89%、86.25%、90.27%。

在房企負(fù)債高企的同時，房企用于償還負(fù)債的現(xiàn)金流同樣不容樂觀。數(shù)據(jù)顯示，A股128家上市房企中，一季度現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額為負(fù)的房企達到72家，占比超過一半，萬科A為-803.64億元、華夏幸福為-197.15億元、綠地控股為-129.47億元。

轉(zhuǎn)向ABS融資

隨著樓市調(diào)控的深入，房地產(chǎn)行業(yè)的信貸環(huán)境也持續(xù)收緊，2017年房企融資結(jié)構(gòu)開始發(fā)生顯著變化，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心近期發(fā)布的《2018中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》顯示，去年上市房企公司債占比急速下滑，境外融資、股權(quán)融資以及資產(chǎn)證券化等占比則大大增加，房企的融資方式越來越多元化，房地產(chǎn)私募基金、ABS、REITs、永續(xù)債等創(chuàng)新融資方式不斷涌現(xiàn)，2017年多家房企成功發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，融資金額達492億元，同比大幅增長86%。

今年以來，房企ABS融資熱度不減。華創(chuàng)證券統(tǒng)計顯示，截至今年4月底，國內(nèi)已成功發(fā)行商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共計56單，總發(fā)行規(guī)模約1509億元，產(chǎn)品類型包括類REITs，商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券(CMBS)和CMBN。其中，類REITs發(fā)行規(guī)模687億元，CMBS發(fā)行規(guī)模667億元，CMBN發(fā)行規(guī)模144億元。發(fā)行利率方面，CMBS 發(fā)行利率普遍低于類REITs，2017年以來，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)行利率均有上調(diào)，CMBS上調(diào)幅度更為明顯。

近期，碧桂園聯(lián)合中聯(lián)基金設(shè)立的百億儲架租賃住房REITs產(chǎn)品——“中聯(lián)前海開源-碧桂園租賃住房一號”第一期資產(chǎn)支持專項計劃在深圳證券交易所正式掛牌流通，這是租賃住房領(lǐng)域首個百億級資產(chǎn)證券化項目，首期規(guī)模17.17億元。

碧桂園有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從宏觀來看，整體融資環(huán)境趨緊確實給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了一定的壓力，部分公司在資金方面確實面臨較大的困難，但目前碧桂園各類融資渠道暢通，且在各類創(chuàng)新融資方式上積極試水，這次發(fā)行的租賃住房REITs產(chǎn)品就是其中之一。碧桂園在資產(chǎn)證券化產(chǎn)品方面已經(jīng)有不少的經(jīng)驗，之前已發(fā)行過購房尾款A(yù)BS、酒店類REITs以及租賃住房REITs。后續(xù)公司將積極參與到各類資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)中去，在公司有資金需求時，基于各類可用資產(chǎn)(包括但不限于長租公寓、酒店以及應(yīng)收賬款及各類收益權(quán)等)發(fā)行類REITs、CMBS/CMBN以及ABS/ABN產(chǎn)品。

積極布局REITs業(yè)務(wù)

一位券商ABS從業(yè)人員在接受中國證券報記者采訪時表示，銀行貸款已收緊，近期房企信用債發(fā)行也遇到困難，很多機構(gòu)投資者對于信用債的偏好下降。

他說：“房地產(chǎn)企業(yè)目前發(fā)REITs比發(fā)信用債更有動力。”首先，企業(yè)發(fā)行REITs一定程度來說降低了自身的杠桿率，實質(zhì)是企業(yè)把未來的現(xiàn)金流提前兌付了，意味著企業(yè)能夠得到更高的資金周轉(zhuǎn)率，從而降低企業(yè)對銀行貸款的依賴性。其次，投資者在購買REITs產(chǎn)品時，關(guān)注的是產(chǎn)品本身是否具備足額的資產(chǎn)及未來產(chǎn)生現(xiàn)金流還款的能力，這意味著只要底層資產(chǎn)足夠優(yōu)質(zhì)，發(fā)行主體本身評級對產(chǎn)品發(fā)行的影響并不是最主要的問題。最后，對房企來說，發(fā)REITs產(chǎn)品可以在不改變資產(chǎn)負(fù)債表的情況下，優(yōu)化企業(yè)的財務(wù)報表，主邏輯是REITs產(chǎn)品本身具備分散項目風(fēng)險的能力。

長城證券分析師認(rèn)為，對于房企而言，REITs將成為一種有效的融資工具，幫助企業(yè)盤活存量，加快資金流轉(zhuǎn)，改善公司資本結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)企業(yè)可以在開發(fā)運營商和資產(chǎn)服務(wù)商之間進行良好的切換。另一方面，REITs可為投資者提供風(fēng)險較低、收益穩(wěn)定的投資產(chǎn)品，進一步拓展投資渠道，加速金融市場的發(fā)展壯大。

對于未來REITs產(chǎn)品的發(fā)展，華創(chuàng)證券表示，由于法律、稅制等問題，我國還未迎來真正意義上的REITs。不過，目前國家已加快相關(guān)政策出臺速度，要求發(fā)展REITs試點，或許不久以后會迎來真正REITs產(chǎn)品。

上述券商人士表示，REITs現(xiàn)在已經(jīng)成為券商業(yè)內(nèi)的“網(wǎng)紅”，不少有實力的券商在這一領(lǐng)域積極布局，他透露，一些券商已經(jīng)在內(nèi)部成立REITs業(yè)務(wù)的專門小組，搭建人才團隊，并進行培訓(xùn)提高業(yè)務(wù)能力。與此同時，部分有實力的券商還高薪聘請REITs業(yè)務(wù)人才，積極布局相關(guān)業(yè)務(wù)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。