防城港市：2018年上半年房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行分析

2018年以來，隨著防城港市城市品牌形象的大幅提升，外來購買力明顯增加，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)持續(xù)向好發(fā)展。全市商品房銷售增速迅猛，房價再現(xiàn)抬頭跡象，但房地產(chǎn)開發(fā)投資呈下降態(tài)勢。

一、行業(yè)運(yùn)行情況

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)下降。上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資34.64億元，同比下降9.9%，增速較上年同期（0.1%）回落10.0個百分點，降幅比一季度（-12.0%）收窄2.1個百分點。今年以來，隨著碧桂園、恒大悅瓏灣等品牌項目的開工，直接推動防城港市商品房銷售走高。但是由于開工時間較短，未能到達(dá)項目的投資高峰，故上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資仍低于上年同期水平。

從區(qū)域來看，房地產(chǎn)投資主要集中在港口區(qū)。上半年，港口區(qū)累計完成投資22.37億，同比下降0.8%；防城區(qū)累計完成投資5.10億，下降45.6%；上思縣累計完成投資2.74億，增長29.7%；東興市累計完成投資4.43億，下降0.3%。

從用途來看，房地產(chǎn)投資主要投向住宅用房。上半年，全市商品住宅完成投資25.58億元，同比下降9.0%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資4.01億元，下降33.9%。辦公樓完成投資2.72億元，下降9.9%。其他投資完成2.33億元，增長82.4%。在商品住宅中，重點投資傾向于90-144平方米商品住宅。上半年，全市90平方米以下商品住宅完成投資8.36億元，下降13.9%；90-144平方米商品住宅完成投資14.40億元，增長9.9%。144平方米以上商品住宅完成投資2.82億元，下降46.7%。

（二）商品房銷售繼續(xù)保持旺盛。今年以來，隨著國務(wù)院同意設(shè)立防城港邊境旅游試驗區(qū)的利好消息及海南限購調(diào)控加碼，嚴(yán)格抑制外省購房，助推購買力轉(zhuǎn)向北部灣，為防城港市商品房銷售的增長奠定了基礎(chǔ)。上半年，商品房銷售面積205.85萬平方米，同比增長120.8%，增速較上年同期（19.6%）提高101.2個百分點，比一季度（95.6%）提高了25.2個百分點。其中，住宅銷售面積185.11萬平方米，同比增長118.4%；辦公樓銷售面積11.34萬平方米，增長170.8%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積7.08萬平方米，增長69.8%，其他房屋銷售面積2.32萬平方米，增長120.8%。

分類型看，期房累計銷售面積174.36萬平方米，增長114.6%；現(xiàn)房累計銷售面積31.49萬平方米，增長163.0%。眾多的購房群體更傾向于期房，主要是能對房型、樓層、周邊環(huán)境等有更大的選擇空間。

（三）新開工面積增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。上半年，全市新開工面積為66.66萬平方米，同比增長5.1%，增幅比一季度（-71.8%）提高76.9個百分點。主要原因是今年以來，隨著碧桂園、恒大悅瓏灣等品牌項目的開工，全市新開工面積由負(fù)增長轉(zhuǎn)為正增長。

（四）待售面積持續(xù)下降。上半年，防城港市去庫存工作取得了一定成效，商品房待售面積48.51萬平方米，同比下降31.7%，降幅比一季度（-21.1%）擴(kuò)大10.6個百分點。其中待售1-3年商品房18.26萬平方米，同比下降52.9%；待售3年以上商品房8.23萬平方米，增長270.4%，待售年限較長的商品房依舊在積壓。

二、值得關(guān)注的問題

（一）全市城區(qū)范圍內(nèi)房價漲幅達(dá)到兩位數(shù)。上半年以來，防城港市房地產(chǎn)市場持續(xù)向好發(fā)展，房價也隨之水漲船高。6月份，全市城區(qū)范圍內(nèi)（港口區(qū)、防城區(qū)）商品房銷售均價同比增長18.9%（數(shù)據(jù)來自市房產(chǎn)局），房價的過快上漲需引起重視。

（二）各縣（市、區(qū)）之間投資不平衡。分區(qū)縣看，港口區(qū)完成22.37億元，占全市房地產(chǎn)投資比重64.6%；防城區(qū)完成5.10億元，占比14.7%；上思縣完成2.74億元，占比7.9%；東興市完成4.43億元，占比12.8%。各縣（市、區(qū)）之間投資失衡明顯。

（三）市政設(shè)施配套不完善。目前防城港市大部分樓盤的配套設(shè)施，不管是市政負(fù)責(zé)“外部配套”還是開發(fā)商自建的“內(nèi)部配套”都比較滯后，主要原因一是市政基礎(chǔ)設(shè)施的投入力度不夠；二是對開發(fā)商來說，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)無法形成利潤，投入難以收回，因此只能在配套設(shè)施上“做減法”，導(dǎo)致了部分樓盤已實際交付使用，但還存在周圍道路不通、路燈不亮等情況。

（四）不動產(chǎn)登記辦理耗時偏長。據(jù)了解，不動產(chǎn)登記事項的法定辦理時間為30個工作日，迫于當(dāng)前房地產(chǎn)市場的壓力，房開企業(yè)因融資困難，迫切需要政府各部門辦事效率有大幅度的提升（如企業(yè)為盡快實現(xiàn)資金回籠，在辦理抵押登記時，期望最好能當(dāng)場辦結(jié)），按法定時限辦理業(yè)務(wù)已無法滿足房開企業(yè)的需求。

三、幾點建議

（一）簡化審批，加強(qiáng)監(jiān)管力度。推進(jìn)簡政放權(quán)，簡化審批流程，提升辦事效率；加強(qiáng)房屋竣工驗收的監(jiān)管力度，杜絕未通過驗收而先行交付使用的情況出現(xiàn),真正做到審批更簡，監(jiān)管更強(qiáng)。

（二）引導(dǎo)房開企業(yè)增強(qiáng)市場競爭力和發(fā)展后勁。面對經(jīng)濟(jì)下行的形勢，房開企業(yè)要積極適應(yīng)市場需求，不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)和提高企業(yè)資質(zhì)來適應(yīng)市民多元化、個性化需求。同時，引導(dǎo)房開企業(yè)開發(fā)建設(shè)環(huán)境優(yōu)美、戶型合理、設(shè)計新穎、設(shè)施齊全的宜居住宅，通過不斷增強(qiáng)企業(yè)自身競爭能力來促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)健發(fā)展。

（三）嚴(yán)密把控房地產(chǎn)市場走勢。堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位。出臺相應(yīng)有效的房價把控政策，對房價進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，防止房價過快增長，保持房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

（四）完善城市基礎(chǔ)配套設(shè)施。綜合發(fā)展區(qū)縣經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)區(qū)縣間均衡發(fā)展，進(jìn)一步完善路網(wǎng)、教育、醫(yī)療、購物等基礎(chǔ)配套設(shè)施，改善居民居住環(huán)境。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。