專家在滬探討以公共交通為導向的城市開發(fā)

新華網(wǎng)上海11月11日電（梁志超）在當前形勢下房企如何尋找新的發(fā)展方向？日前在滬舉辦的易居論壇上，來自全國軌道交通企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)商和行業(yè)專家認為，房企與地鐵公司的合作正在成為TOD（以公共交通為導向的開發(fā)）的主流開發(fā)模式，TOD 項目將成為城市亮點。

據(jù)介紹，TOD是以公共交通為導向的開發(fā)，在規(guī)劃一個居民區(qū)或者商業(yè)區(qū)時，使公共交通的效用最大化的一種規(guī)劃設計方式。上海易居房地產(chǎn)研究院院長、華東師范大學終身教授張永岳指出，中國經(jīng)濟正在面臨外部挑戰(zhàn)和轉型壓力，新形勢下要求房地產(chǎn)企業(yè)進行多元化的戰(zhàn)略思考，特別是積極探索TOD等細分領域。

申通地鐵資產(chǎn)管理有限公司總經(jīng)理莊巍認為， TOD是一種圍繞站點步行范圍的高密度與復合化開發(fā)，具有高強度、高密度的多樣土地使用和多樣的土地所有者進行的特定開發(fā)，人們能夠在步行范圍內(nèi)解決一切生活所需。由于過去房地產(chǎn)市場的爆發(fā)式的增長，人們對產(chǎn)品的關注度不夠高，現(xiàn)在房地產(chǎn)正在逐步回歸健康，人們對產(chǎn)品的好壞愈加重視，TOD將迎來發(fā)展機遇。

上海易居房地產(chǎn)研究院院長助理崔霽提出，TOD已成為房地產(chǎn)行業(yè)新蛋糕，各大房企積極布局，但行業(yè)格局尚未形成。一是TOD開發(fā)對房企來說是一種新的土地獲取方式，通過與軌道交通企業(yè)股權合作進行共同開發(fā)；二是隨著未來各地軌道交通建設的加快，預計將有大量土地來平衡建設或運營資金，TOD發(fā)展空間巨大；三是當前全國性房企進入TOD領域的不足十家，行業(yè)格局尚未形成，企業(yè)發(fā)展想象空間大。

綠城楊柳郡集團總經(jīng)理顧建明認為，TOD 項目的特點體現(xiàn)為復合開發(fā)，單一企業(yè)難以獨立完成。對地鐵公司來說，與房企合作既可以發(fā)揮其對車輛基地工藝開發(fā)的專業(yè)能力，又可以借助品牌開發(fā)商，對房地產(chǎn)物業(yè)開展市場研判、專業(yè)策劃、規(guī)劃設計、品質營造等工作，提升項目的溢價能力。對于房企來說，這類車輛基地開發(fā)項目建筑面積一般在50萬平方米以上且有站點配套，是市場上難得的稀缺土地，可藉以打造豐富的物業(yè)產(chǎn)品。

碧桂園集團莞深區(qū)域助理總裁郭晉杰認為，房地產(chǎn)企業(yè)和地鐵公司合作開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)進入 TOD 最核心的路徑，但合作開發(fā)中也存在著一些門檻。TOD 項目是一種跨界發(fā)展，其結合了房地產(chǎn)和軌道交通兩個方面，在技術層面、管理層面、開發(fā)理念上均需要融合。但當前我國 TOD 開發(fā)仍以國企合作為主，民企與國企之間進行合作，尚存在“玻璃門”，如何建立一個良好的市場機制是關鍵。

崔霽對此表示，房企參與 TOD 開發(fā)主要有三大模式：一是房企自身創(chuàng)建軌道資源，如綠地建立地鐵投資發(fā)展公司，在全國多地進行地鐵開發(fā)，獲取軌道物業(yè)開發(fā)權；二是聯(lián)姻具有軌道資源優(yōu)勢的企業(yè)，獲取優(yōu)質項目與土地；三是通過市場化招拍掛獲取與軌交站點有關的土地，進行房地產(chǎn)開發(fā)。三種模式中房企與地鐵公司合作開發(fā)將成為TOD的主流開發(fā)模式。

華發(fā)股份華東區(qū)副董事長張正林表示，TOD項目應當成為城市亮點、城市樣板與城市標桿。一個有品質的TOD項目是能夠帶動周邊區(qū)域協(xié)調發(fā)展，經(jīng)濟效益與社會效益雙豐收。TOD 項目品質的提升則需要結合一體化設計、土地提前規(guī)劃、企業(yè)專業(yè)積累、加強前瞻性研究四個方面著手，貫徹軌道上的城市開發(fā)理念，統(tǒng)籌規(guī)劃、綜合開發(fā)，從城市角度考慮形態(tài)外觀，業(yè)態(tài)豐富化、多元化和科技化，并體驗感強，交通有機結合，真正實現(xiàn)TOD發(fā)展。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)形勢嚴峻，但多元化發(fā)展可以熨平市場周期，可以使企業(yè)發(fā)展更加從容，房企應向新方向積極探索謀求突圍。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。