進入調(diào)整期的昆明樓市：正在消失的投資客

11月23日，在昆明最大的熱點開發(fā)區(qū)域巫家壩周邊，好幾個在售樓盤門可羅雀。據(jù)某盤銷售人員介紹，價格已經(jīng)從7月份高峰期的1.6萬元／平方米均價，調(diào)整至1.4萬元／平方米，但價格一直保持比周邊競品略貴。

昆明樓市進入下滑通道，源于7月1日開始，昆明市政府出臺了限購政策：在昆明無房的外地人在昆明只能購買一套房。此外，支付門檻抬高也將部分置業(yè)客戶，比如公積金原來在保證連續(xù)繳存12個月的前提下，首付款提取原來是每人40萬，夫妻一共80萬；現(xiàn)在需連續(xù)繳存18個月，單人只能提取30萬，夫妻雙方只有60萬。

同策咨詢研究院首席分析師張宏偉分析認為，昆明市場目前處于調(diào)整下行趨勢，但其影響不會如東部市場那么厲害。相對來說，過去五六年，昆明市場已經(jīng)歷過大幅調(diào)整，因此政策會比較謹慎，市場趨于穩(wěn)定、輕微下滑。

進入調(diào)控周期

去年到今年上半年拿地的房企，最近進入了項目集中取證的節(jié)點，而此時市場又恰好進入一個臨界點。通過梳理公開信息，此前拿地的成本在1300萬元／畝－1800萬／畝之間，預計銷售單價在2萬元／平方米左右才能回本。而最近的一個月以來，房價已經(jīng)回落到1.4萬元／平方米-1.5萬元／平方米。

巫家壩某項目營銷經(jīng)理劉敏（化名）對記者說，降價是正常的。自去年下半年昆明房價開始飆漲，但劉敏認為昆明房價漲幅不屬于過激，“更像是一輪補漲”。

政策調(diào)控與大環(huán)境的不景氣，被昆明業(yè)內(nèi)人士認為是此輪降價的主要原因。但昆明的城市利好很多，旅游、一帶一路、西南橋頭堡等概念，加上昆明城市更新基礎設施導致城市形象提升，內(nèi)生需求也相繼產(chǎn)生。2012年開始，外來房企陸續(xù)進入昆明市場。

此外，泛亞高鐵自2014年開工，根據(jù)規(guī)劃，泛亞高鐵縱貫東南亞，從昆明出發(fā)，在云南境內(nèi)有東、中、西線三條支線，分別到達越南、柬埔寨、泰國、馬來西亞，抵達新加坡。鐵路商業(yè)地產(chǎn)操盤手、北京銳而威商業(yè)管理有限公司總裁胡駿分析認為，云南泛亞高鐵的開建，對于提升其作為西南門戶的戰(zhàn)略影響有深遠意義。作為國家推進一帶一路的發(fā)展和建設，為從大西南向東南亞國家延伸的跳板，泛亞高鐵具有不可替代的重要樞紐作用。

胡駿同時提醒，目前為止，中國所謂的高鐵新城開發(fā)還沒有成功案例，已有項目沒有做好的最主要原因是只有項目思維。他認為高鐵產(chǎn)業(yè)新城，要有產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)IP的導入，運用平臺思維、系統(tǒng)思維、生態(tài)思維去運營。

另類的土地市場

由于大量土地資源集中于本土地產(chǎn)商手中，因此外來房企通常采取與本地企業(yè)合作的方式進入昆明市場，這里面主要有兩類合作方：比如云南城投、鑫海匯等；過去五六年昆明進行了大量舊城改造，但目前大量項目進展停滯，這些項目都集中于本土小開發(fā)商手里。因此，張宏偉認為，昆明市場還是需要新鮮血液進入，本身缺乏好產(chǎn)品，需要有經(jīng)驗的大開發(fā)商進入提升城市能級。

巫家壩片區(qū)是昆明新規(guī)劃的CBD，政府曾有意抬高進入的企業(yè)門檻，比如土地拍賣設置世界500強之類的條件。中鐵建、綠地進入昆明的首個項目便落子巫家壩。

除了萬科、綠地、保利等大房企，紅星美凱龍家居集團董事長兼CEO車建新也表示看好昆明的市場前景和投資價值，計劃再投資200億，在官渡區(qū)和呈貢新區(qū)建2個家居Mall和2個愛琴海購物公園。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前紅星地產(chǎn)在昆明南市區(qū)有兩三幅儲備用地，在談的還有好幾塊。

談及外來開發(fā)商進入昆明市場，不得不提昆明市鑫海匯投資發(fā)展有限公司（簡稱“鑫海匯”）。此前有媒體報道，鑫海匯在昆明負責大量一級開發(fā)的土地。鑫海匯在一二級聯(lián)動開發(fā)上，采取與其它開發(fā)商合作方式進行。以昆明南市區(qū)為例，該區(qū)域有38幅大型土地，其中鑫海匯擁有28幅，而萬科、紅星地產(chǎn)、金科等均采取與其合作的模式開發(fā)項目。與鑫海匯開發(fā)模式類似的還有云南城投。

巫家壩片區(qū)目前土地公開出讓占比不足1/10。該地區(qū)商業(yè)用地成本在1800萬元／畝，純住宅用地則在2500萬元－3000萬元／畝。這樣的土地成本相比其他片區(qū)略高，大房企看好的同時也保持著理性觀望。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。