房?jī)r(jià)預(yù)期將得到扭轉(zhuǎn)，明顯是剛需購(gòu)房最關(guān)鍵的一年

2018年還剩不到1個(gè)月，這一年的房地產(chǎn)可以用跌宕起伏來(lái)形容，整個(gè)上半年，全國(guó)除了少數(shù)熱門城市，大部分二線城市房?jī)r(jià)還在上漲，但到了下半年，風(fēng)向明顯轉(zhuǎn)變，一二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌，三四線城市也出現(xiàn)了銷售勢(shì)頭衰減的情況，不少房企在調(diào)整期選擇集中資源發(fā)力一二線城市土地市場(chǎng)。

　　明年仍然是調(diào)整年，房?jī)r(jià)仍然會(huì)在底部徘徊，按照房地產(chǎn)行業(yè)的板塊輪動(dòng)效應(yīng)，一線城市已于2017年率先下跌，當(dāng)前也已經(jīng)率先觸底，未來(lái)還會(huì)有波動(dòng)下行的空間，但已經(jīng)很小。而在二線城市，我預(yù)計(jì)2019年仍然會(huì)面臨較大的下行壓力，至于三四線城市，拐點(diǎn)正一點(diǎn)點(diǎn)逼近，如果你在老家買了房子卻不打算住，逢高及時(shí)出售，非常有必要。

　　必須要指出的是，調(diào)控還在加碼，但明顯趨于平緩，房企銷售壓力明顯上升，這是房地產(chǎn)繼續(xù)利空的一面。

　　但隨著房貸利率的下行，房?jī)r(jià)的下跌以及房企融資情況的改善，利好的一面也在慢慢生長(zhǎng)。

　　昨天經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)發(fā)表了一篇題為《房地產(chǎn)調(diào)控成果來(lái)之不易》文章，作者是央行前調(diào)查統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)盛松成，他認(rèn)為我國(guó)長(zhǎng)期形成的房?jī)r(jià)看漲預(yù)期正處在轉(zhuǎn)變的臨界點(diǎn)上。而對(duì)于后續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控的基本思路，繼續(xù)壓縮房?jī)r(jià)波動(dòng)空間，維持收入增幅，假以時(shí)日，房?jī)r(jià)收入比回歸合理區(qū)間，泡沫隨之化解。

　　房地產(chǎn)調(diào)控成果的確來(lái)之不易，但很明顯，未來(lái)調(diào)控不會(huì)再繼續(xù)加碼，而資金卻有加速進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的跡象，這是一種平衡的策略。

　　這種平衡策略頗為小心翼翼，因?yàn)閺馁Y金流入房地產(chǎn)的路徑來(lái)看，主要是緩解了房企的資金緊張狀況，但需求端的個(gè)人房貸卻并未有明顯放松的跡象，當(dāng)前的房貸利率松動(dòng)也只是頗為輕微，并未形成明顯的趨勢(shì)。況且，當(dāng)前影響需求釋放的最關(guān)鍵指標(biāo)在于首付，只要首付不放松，房貸利率的松動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)的利好微乎其微。

　　開(kāi)發(fā)商獲得了及時(shí)雨，而購(gòu)房者并未雨露均沾，你可以理解為，2019年需要房地產(chǎn)和基建，這兩大固定投資的支柱來(lái)穩(wěn)住增長(zhǎng)，但不希望需求快速跟進(jìn)，對(duì)調(diào)控成果（即房?jī)r(jià)預(yù)期）形成沖擊。

　　這就是一種微刺激，簡(jiǎn)單說(shuō)，需要房地產(chǎn)，但不需要刺激房地產(chǎn)。至于未來(lái)新增的住房供給如何解決，后續(xù)還會(huì)繼續(xù)調(diào)整，但目前尚不好判斷。

　　房地產(chǎn)與貨幣向來(lái)有著緊密聯(lián)系。

　　上一輪去庫(kù)存刺激，出現(xiàn)了明顯的需求和供給錯(cuò)配狀況，需求率先在一二線城市爆發(fā)，但供給主要存在于三四線城市?？梢钥隙ǖ氖?，經(jīng)過(guò)這一番調(diào)整，需求和供應(yīng)基本朝著同一類城市聚集，也就是一二線城市。即便后續(xù)需求得到釋放，也不會(huì)出現(xiàn)需求和供給錯(cuò)配的情況，房?jī)r(jià)仍將趨于平穩(wěn)。

　　從房企的層面來(lái)看，之前過(guò)于激進(jìn)的房企，因?yàn)殇N售回款壓力巨大，即便土地溢價(jià)率明顯下降，可選度非常大的情況下，也沒(méi)有余糧來(lái)拿地。而那些整體銷售相對(duì)樂(lè)觀的房企，則選擇積極拿地。當(dāng)前一二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊，比如北京（樓盤）共有產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為限競(jìng)房地塊，不少大房企也只能望洋興嘆，而一些融資成本較低的國(guó)字號(hào)中小房企卻獲得了進(jìn)場(chǎng)機(jī)會(huì)。

　　最后這一個(gè)月會(huì)出現(xiàn)一些房企為了加速?zèng)_業(yè)績(jī)，選擇以價(jià)換量，促銷折扣，機(jī)會(huì)還是有，但前提是先挑選好城市。買了房就別太計(jì)較之后的房?jī)r(jià)小幅波動(dòng)，大家都不是預(yù)言家，剛需，自己能接受就好。

　　我個(gè)人認(rèn)為，整個(gè)2019年基本上不會(huì)出現(xiàn)任何插曲，該跌的地方繼續(xù)跌，跌不下去的地方繼續(xù)盤整，市場(chǎng)緩慢換手，從購(gòu)房者層面來(lái)看，不會(huì)給你任何短期做多的空間。

　　明年一整年，其實(shí)也都是剛需的好機(jī)會(huì)，窗口期不算短。

　　買新房，完全不用擔(dān)心，房企現(xiàn)在都是花式促銷加速回款，各種捆綁都早已消失。

　　買二手房，也不用擔(dān)心，新房促銷，二手房也失去上行的動(dòng)力，換房的人很務(wù)實(shí)，議價(jià)空間肯定有；隨著新房錨點(diǎn)的下調(diào)，炒房客賣二手房更是會(huì)主動(dòng)選擇降價(jià)確保現(xiàn)金流。

　　大家最關(guān)心的仍然是房?jī)r(jià)下跌幅度，以便判斷入市時(shí)機(jī)。其實(shí)可以參考一線城市，北京上海（樓盤）這類強(qiáng)勢(shì)城市在經(jīng)歷了嚴(yán)格調(diào)控后，房?jī)r(jià)從最高點(diǎn)也跌了15%以上。如果你位于二三線城市，房?jī)r(jià)經(jīng)歷了非理性上漲，未來(lái)房?jī)r(jià)下跌的幅度肯定會(huì)高于京滬，以最高點(diǎn)為參考。

　　房?jī)r(jià)的回落，必然伴隨各種糾紛，比如精裝修縮水，學(xué)區(qū)等承諾泡湯等問(wèn)題，引起購(gòu)房者的不滿，而這類糾紛甚至有可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)下行幅度超過(guò)預(yù)期。這些都是衍生問(wèn)題，需要地方及時(shí)平衡。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。