機構(gòu)預(yù)計房產(chǎn)政策繼續(xù)向好

在宏觀經(jīng)濟不確定性增加背景下，房地產(chǎn)政策蜜月期持續(xù)。在房貸抵稅等系列傳聞下，地產(chǎn)股出現(xiàn)大漲態(tài)勢，不過隨著時間推移，個股表現(xiàn)分化。本期，納入《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》統(tǒng)計的12家主流機構(gòu)中，11家機構(gòu)“看多”，1家機構(gòu)“中性”，無機構(gòu)看空。值得注意的是，機構(gòu)普遍認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)政策仍然有多重利好可期。

庫存壓力仍大

近期以來，“去庫存”的相關(guān)新聞頻繁占擾地產(chǎn)版塊頭條。

華融證券認(rèn)為，實際房地產(chǎn)庫存應(yīng)包括已竣工庫存、在建庫存和待開發(fā)庫存，目前全國商品房庫存約68.69億平米，庫存消化周期達(dá)5.7年。去庫存的重點在于中西部二線及三四線城市。該機構(gòu)還表示，近期，高層多次提及房地產(chǎn)庫存問題，房地產(chǎn)去庫存政策將陸續(xù)出臺。未來房地產(chǎn)政策空間較大，可以采取多種手段刺激房地產(chǎn)市場需求，控制房地產(chǎn)市場供應(yīng)，庫存狀況改善有助于降低我國房地產(chǎn)行業(yè)整體風(fēng)險。

分化的城市表現(xiàn)，也受到機構(gòu)關(guān)注。中金公司認(rèn)為，美利差縮窄、本幣貶值以及三四線城市的繼續(xù)下行成為風(fēng)險因素。該機構(gòu)認(rèn)為，市場開始擔(dān)憂美聯(lián)儲2016年持續(xù)加息帶來的中美利差縮窄以及本幣超預(yù)期貶值對于中國房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊。

政策組合拳可期

機構(gòu)普遍對政策組合拳抱審慎樂觀態(tài)度。

高華證券認(rèn)為，對改善型住房、投資需求的支持，例如采取降低二套或三套房首付比例、所得稅退稅、下調(diào)二手房交易稅的政策組合，可能會產(chǎn)生更加立竿見影的影響，有望令2016-2017年房地產(chǎn)交易量較當(dāng)前水平增加10-20%。但支持低收入人群住房需求的舉措則可能會在長期內(nèi)對中國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生更具可持續(xù)性的積極影響。在該機構(gòu)看來，隨著政府放松戶籍制度以支持外來人口在其生活和工作多年的城市安家落戶，這部分人群承受能力的改善或?qū)⒂兄诒环e壓需求的釋放。

存量與增量博弈

對于具體的投資策略，機構(gòu)看法大同小異。

國金證券認(rèn)為，當(dāng)前的股市和樓市依然是處于經(jīng)濟增速換檔期的資本盛宴。龍頭地產(chǎn)股的投資邏輯不會再是估值約束下的基本面改善，其靈活看漲的股息率、行業(yè)調(diào)整下的逆勢擴張以及行業(yè)供應(yīng)側(cè)的制度突破使得公司的估值水平不僅會打破近幾年的估值約束，而且還有望持續(xù)提升。

該機構(gòu)認(rèn)為場外增量資金選擇偏好邏輯與存量資金博弈邏輯共存：股災(zāi)后增量資金入市節(jié)奏大幅放緩，當(dāng)前市場還不支持所有板塊補漲輪漲，而存量資金偏好的是小市值和高彈性的博弈價值，而場外增量資金會以個股的持有價值為出發(fā)點，不可能為存量資金做接盤俠。因此，當(dāng)前并不是風(fēng)格切換，而是兩類投資邏輯在市場中共存，這給予了我們更多的選擇?？春煤笫胁⒄J(rèn)可市場存在補漲的邏輯，建議兩條主線布局：按增量資金的選擇偏好，建議關(guān)注低估值藍(lán)籌的補漲，相關(guān)標(biāo)的有保利、金地、萬科等；小市值有相關(guān)題材和轉(zhuǎn)型類的標(biāo)的推薦中航地產(chǎn)、南國置業(yè)等。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。