上海樓市還會漲嗎

在上海的商品住宅庫存僅夠消化幾個月的大背景下，上海房價下半年大幅上漲，土地市場也連出“地王”。

然而，房價的上漲，市場需要一段時間消化。上海樓市明年還會再漲嗎？開發(fā)商的利潤空間，是否會因價格上調(diào)而增厚？

新城控股高級副總裁歐陽捷表示，地王頻出導致高端產(chǎn)品增多，擠占了普通商品房供應，故會加劇普通商品房供不應求的局面。

年內(nèi)降息降準、二套房首付比例下調(diào)、公積金新政等也給房價上漲提供了支撐。業(yè)內(nèi)普遍認為這將進一步促進高端住宅去化。

此外，土地市場持續(xù)火熱也是推升房價的重要原因。截至12月14日，上海共成交住宅類用地52幅，其中地王8幅，占比15.4%。11月更是成了名副其實的“地王月”，11月25日信達地產(chǎn)以72.99億元的價格拍得上海楊浦區(qū)新江灣城地塊。金輝28.15億元競得閔行新城純宅地。新華聯(lián)14.65億元競得青浦趙巷鎮(zhèn)純宅地。

高端住宅的銷售增長同時帶動房企業(yè)績不斷攀升。數(shù)據(jù)顯示，截至11月，排名30強企業(yè)里前20家的銷售業(yè)績已經(jīng)突破280億元，有的更是以30%的速度在增長，多家房企因為銷售情況良好而提前完成今年指標。

伴隨著房企業(yè)績的增長，企業(yè)間也出現(xiàn)了分化態(tài)勢。以綠地為例，目前共計完成了約2100億元的銷售額，但如果要完成年初定下的2800億元目標，由于去年底沖業(yè)績的緣故，使其透支了今年的部分銷售額。這就導致了綠地今年若要完成既定目標，勢必要在12月完成近4倍的交易量。

在房價不斷攀升和持續(xù)走高的地價下，業(yè)內(nèi)普遍預計，2016年房企的業(yè)績整體會進一步走高，普遍增速會在10%以上，有的甚至超過30%。有些企業(yè)可能會有后續(xù)乏力的局面出現(xiàn)，以仁恒為例，其今年銷售額高速增長達到史無前例的260億元，增長速度接近100%。但這一增速在明年恐難以為繼，其銷售項目主要是前些年拿的地在今年集中釋放，而這些項目多數(shù)已經(jīng)處在尾盤階段，而今年仁恒在土地市場并沒有什么大的動作，那么后續(xù)表現(xiàn)可想而知。

金茂的節(jié)奏則把握的恰到好處，其在上海的項目大寧金茂府今年銷售額近55億元，成交面積7.5萬平方米，占總開工面積的三分之一，單價也從4月份的68000元/平方米上漲到如今的90000元/平方米，金茂府已經(jīng)從開盤時的貼地飛行到如今收支平衡。

業(yè)內(nèi)普遍預計，明年上海整體房價上漲15%~20%，豪宅可能漲幅則會更高。業(yè)內(nèi)認為，按照現(xiàn)在的去化節(jié)奏，金茂府還能銷售兩年，如果按照15%計算的話，金茂府的毛利率將可以達到30%，去除掉稅費將能獲得15%的凈利潤。

值得注意的是，整個行業(yè)利潤率在逐年下降，目前，整個行業(yè)平均利潤率在8%~10%。這主要是源于地王頻出，地塊的溢價越來越高所導致的。

一般而言，房企從拿地到封頂至少一年左右時間，數(shù)據(jù)顯示，上海過去兩年，房價上漲超過40%，2013年地王有24塊，其中只有一塊沒有解套，其他上漲40%，當時拿的樓板價，面粉貴于面包，基本達到收支平衡狀態(tài)，當然還有些項目有6%~8%的利潤。由此判斷，今年的拿地企業(yè)在房價每年15%~20%遞增的情況下，能夠在后年解套。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。