【中證銳評(píng)】郭毅：三類房企料借集體土地入市紅利“華麗轉(zhuǎn)身”

據(jù)悉，日前提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)審議的土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法修正案草案，刪去了現(xiàn)行土地管理法關(guān)于從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的，必須使用國(guó)有土地或者征為國(guó)有的原集體土地的規(guī)定；對(duì)土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地，允許土地所有權(quán)人通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用。

現(xiàn)行城市房地產(chǎn)管理法關(guān)于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地必須先征收為國(guó)有后才能出讓的規(guī)定，新增加一句“法律另有規(guī)定的除外”，以銜接土地管理法修改，掃清集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的法律障礙。

城鄉(xiāng)土地的二元結(jié)構(gòu)，使得過(guò)去相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期中，中國(guó)城市與鄉(xiāng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出明顯的分化局面。其實(shí)，早在2004年，國(guó)務(wù)院就頒布了《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，其中關(guān)于“農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”的規(guī)定，強(qiáng)調(diào)“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)。”

同時(shí)，在北京、廣東、浙江等地的農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)開(kāi)始了局部或區(qū)域試驗(yàn)，并發(fā)展出了重慶農(nóng)地入股、廣東海南出租農(nóng)地、北京集體土地產(chǎn)業(yè)化流轉(zhuǎn)等模式。2016年底，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的意見(jiàn)》，此后大規(guī)模推進(jìn)農(nóng)村集體用地的確權(quán)登記發(fā)證。

2017年8月，國(guó)家發(fā)改委等七部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于印發(fā)國(guó)家農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展示范園創(chuàng)建工作方案的通知》，此后，國(guó)土部、住建部又聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，宣布將北京、上海、沈陽(yáng)等13個(gè)城市納入試點(diǎn)。體現(xiàn)出政府積極引入社會(huì)資本，培育農(nóng)村新興產(chǎn)業(yè)，大規(guī)模讓渡土地紅利的舉措。

筆者認(rèn)為，此次提請(qǐng)全國(guó)人大審議的集體用地用途修正，進(jìn)一步推進(jìn)城鄉(xiāng)同地同權(quán)，通過(guò)合理有序的土地征收制度與系統(tǒng)科學(xué)的土地增值分配體系，提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。從目前透露出的信息來(lái)看，集體土地的入市有三項(xiàng)前提：一是要符合規(guī)劃，即土地利用總體規(guī)劃；二是對(duì)用途進(jìn)行管制，即規(guī)劃確定的工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途；三是要依法取得，是經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地。由此可以看出，集體用地的入市不僅作用于經(jīng)濟(jì)，也是建立樓市長(zhǎng)效機(jī)制的重要一環(huán)，作為一項(xiàng)常態(tài)化的機(jī)制，將對(duì)樓市產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

三類房企能夠踏準(zhǔn)時(shí)代節(jié)拍，借助集體土地的管理變革實(shí)現(xiàn)自身的突破與飛躍。首先，提前布局經(jīng)營(yíng)性產(chǎn)業(yè)，儲(chǔ)備豐富行業(yè)資源，具備成熟運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的房企。集體土地的入市，一方面控制了開(kāi)發(fā)成本，另一方面也為企業(yè)創(chuàng)造了加速擴(kuò)張的機(jī)會(huì)，但集體用地只能用于經(jīng)營(yíng)性用途的規(guī)定，讓一些提前布局并形成規(guī)模效應(yīng)，同時(shí)在實(shí)踐中形成系統(tǒng)化運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)迎來(lái)了發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)，強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面也將在更多房地產(chǎn)的細(xì)分市場(chǎng)出現(xiàn)。可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)在長(zhǎng)租公寓、商業(yè)辦公、文旅度假，以及休閑康養(yǎng)等領(lǐng)域，還將涌現(xiàn)眾多資本大鱷。

其次，打通跨行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，全面布局房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)，具備區(qū)域運(yùn)營(yíng)、城市運(yùn)營(yíng)能力的房企。擁有產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、辦公、居住等全產(chǎn)業(yè)鏈資源，有能力通過(guò)城市產(chǎn)業(yè)的打造、城市功能的布局，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)、生活、生態(tài)的平衡，推動(dòng)城市價(jià)值提升的企業(yè)，將在這場(chǎng)以市場(chǎng)化手段重新配置土地資源的盛宴中獲得更多發(fā)展紅利。

第三，具有雄厚資金實(shí)力，或者有能力創(chuàng)新集體土地流通變現(xiàn)模式的企業(yè)。集體土地只能用于工業(yè)、商業(yè)用途，雖然土地成本可控，但以運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)回報(bào)，一次性投入高、回報(bào)周期長(zhǎng)、利潤(rùn)率偏低的短板依然存在。因此，要么擁有雄厚資金實(shí)力，不算短期經(jīng)濟(jì)帳的企業(yè)，要么有能力在流轉(zhuǎn)方式上進(jìn)行創(chuàng)新，在政策框架內(nèi)改變目前盈利模式的企業(yè)，方有“跑馬圈地”的實(shí)力。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。