償債壓力凸顯 房企加快融資

光明地產(chǎn)1月3日晚間公告，擬發(fā)起設(shè)立不超過6億元的資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，進(jìn)一步優(yōu)化融資成本，改善融資條件。2019年以來，新城控股、華僑城、金科等多家房企紛紛發(fā)布融資計(jì)劃，額度均超過10億元。從融資用途看，主要用于償還到期債務(wù)。多家機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，2019年全年房企還債規(guī)模超過4000億元，2020年超過5200億元，償債壓力較大。

發(fā)布融資方案

光明地產(chǎn)此次將采用商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)支持證券（CMBS）模式，即以間接持有的斯班賽的倉庫、西郊物流倉庫及對應(yīng)土地使用權(quán)（簡稱“目標(biāo)物業(yè)”）作為資產(chǎn)支持，以目標(biāo)物業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為支撐，并以相應(yīng)信托受益權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)起設(shè)立不超過6億元的資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。本次申請發(fā)行CMBS的期限不超過21年，每三年末附優(yōu)先收購權(quán)、票面利率調(diào)整權(quán)、投資者回售權(quán)。

公告顯示，光明地產(chǎn)為回售提供流動(dòng)性支持，承擔(dān)評(píng)級(jí)下調(diào)及倉儲(chǔ)收入不足回購義務(wù)；斯班賽和西郊物流將其倉庫等及對應(yīng)土地使用權(quán)進(jìn)行抵押并提供倉儲(chǔ)收入質(zhì)押。

公司表示，通過發(fā)行CMBS此類中長期的證券產(chǎn)品，可以適當(dāng)調(diào)整公司的長、中、短期借款，優(yōu)化公司債務(wù)結(jié)構(gòu)；盤活光明地產(chǎn)倉儲(chǔ)物流等非地產(chǎn)板塊存量資產(chǎn)；進(jìn)一步優(yōu)化融資成本，改善融資條件。

近期，多家上市房企發(fā)布融資計(jì)劃。新城控股1月2日公告，計(jì)劃發(fā)行2019年度第一期中期票據(jù)。本期中期票據(jù)基礎(chǔ)發(fā)行規(guī)模為5億元，發(fā)行上限不超過10億元，期限為3年，其中包括第二年末調(diào)整利率和回售選擇權(quán)。該中期票據(jù)計(jì)劃申購區(qū)間利率為6%-7%。

多數(shù)公司擬融資額度超過10億元。其中，華僑城擬發(fā)行20億元規(guī)模中期票據(jù)，期限為3+N年。本次債務(wù)融資工具申購區(qū)間為4.4%至5.3%。

從上述發(fā)布2019年融資計(jì)劃的公司看，多數(shù)利率較低。建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司1月2日公告，擬發(fā)行規(guī)模為10億元中期票據(jù)，期限為3年。本次債務(wù)融資工具申購區(qū)間為4.3%-5.3%。

償還到期借款

從融資用途看，償還到期債務(wù)是主要原因。以金科地產(chǎn)集團(tuán)為例，公司1月2日發(fā)布公告稱，擬發(fā)行2019年第一期短期融資票據(jù)，該短期融資票據(jù)計(jì)劃償還約12筆于2019年初到期的中期票據(jù)及借款項(xiàng)目，合計(jì)待償還金額約12億元。

公告顯示，該票據(jù)核準(zhǔn)發(fā)行規(guī)模為22億元，本期基礎(chǔ)發(fā)行規(guī)模為6億元，發(fā)行上限為12億元，發(fā)行期限為365天。截至本募集說明書簽署日，金科地產(chǎn)集團(tuán)待償還直接債務(wù)融資工具余額為147.80億元，包括短期融資券10.00億元，中期票據(jù)11.00億元，一般公司債38.62億元，私募公司債46.88億元，資產(chǎn)支持證券25.80億元，資產(chǎn)支持票據(jù)15.50億元。

諸葛找房首席分析師陳雷對中國證券報(bào)記者表示，2015年至2016年是房地產(chǎn)行業(yè)的借貸高峰期，從2018年底開始房企進(jìn)入償債高峰期。目前房企加速融資主要為了還債。預(yù)計(jì)2019年、2020年房企還債壓力整體較大。其中，2019年房企還債規(guī)模預(yù)計(jì)超過4000億元，2020年超過5200億元。

中原地產(chǎn)研究院首席分析師張大偉表示，迫于大額還債壓力，不少房企開始涉水海外融資。海外融資成本明顯上漲，疊加匯率波動(dòng)，壓力非常大。但房企在巨額資金壓力下，需求量依然很大。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。