投資客撤離之下的東莞樓市能否成為剛需的春天？

?冬天繼續(xù)深入，東莞即便位于南方也難免蕭瑟。2018年，受新房嚴查社保、備案價限價、二手房“三價合一”等政策影響，東莞一二手住宅成交量分別下滑一成、三成。

?這是有名的工業(yè)大市、制造業(yè)名城，過去多年，在自身經(jīng)濟發(fā)展、深圳購買力外溢的支撐下，東莞房價漲幅驚人。過去五年（2014年~2018年），東莞新房價格上漲89.8%，然而這種勢頭在2018年剎車，年漲幅僅5.1%，而二手房價上漲12.5%。

?東莞樓市調(diào)整，始于2016年10月，城市首次限購政策出臺。2017年4月，東莞調(diào)控加碼，進入由限購、限貸、限價、限外、限售圍起的“五限”時代。緊鄰的深圳亦處調(diào)控高壓下。

?這個曾由深圳外溢購買力支撐起的市場，目前仍有四成深圳客，本地力量正在崛起。樓市的寒冬，會是剛需的暖春嗎？

?深圳客占比四成

?調(diào)控到來時，環(huán)一線城市周邊城市是最危險的存在。

?北京周邊，一度大熱的霸州、燕郊、北三縣等地，投資客火速撤資，多處樓盤甩賣。相比之下，有產(chǎn)業(yè)基礎的東莞安全許多。

?樂有家統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2018年，東莞一手住宅供應面積499萬平方米，相較于2017年環(huán)比下降27.6%，銷售面積521萬平方米，環(huán)比2017年下降7.6%。

?值得注意的是，這已經(jīng)是東莞樓市供銷連續(xù)3年下降。

?2018年，東莞一手住宅網(wǎng)簽45341套，環(huán)比2017年下滑10.3%。

?多名業(yè)內(nèi)人士表示，東莞一手住宅成交量減少與嚴查社保有關。數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出的軌跡是，2018年4月東莞新房開始嚴查社保，5月，新房網(wǎng)簽量開始連續(xù)3個月下滑，不過政策消化期后，9月開始回暖，年底網(wǎng)簽量沖高，12月網(wǎng)簽量達到頂峰。

?而二手房因?qū)嵭小叭齼r合一”，稅費大增，客戶購房成本升高，合計過戶34408套，環(huán)比下跌32.1%。

?盡管一二手房成交量均出現(xiàn)環(huán)比下滑，但價格依然穩(wěn)定。

?樂有家數(shù)據(jù)顯示，2018年東莞一手住宅均價17466元／平方米。2017年，東莞全市均價破2萬的鎮(zhèn)區(qū)有7個，但2018年增加至9個，其中松山湖均價全市最高，為27082元／平方米。

?值得一提的是，近年來東莞房價一直保持穩(wěn)定上漲態(tài)勢。2014年~2018年五年間，東莞房價累計上漲89.8%。但假若將觀察期壓縮到2017~2018年，可清晰發(fā)現(xiàn)，這一年間東莞房價漲幅僅為5.1%，低于過去五年的平均年漲幅。

?若把成交均價替換成套均總價，過去五年間，東莞一手住宅套均總價從103萬元上漲到204萬元，上漲97.9%，幾近一倍。但相比2017年，2018年的環(huán)比漲幅只有10.3%。

?同期，東莞二手房均價為15572元／平方米，環(huán)比上漲12.5%，其中鳳崗、松山湖和長安3個鎮(zhèn)均價破2萬元／平方米。

?回顧深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史，2013年時，全市一手住宅成交均價約為21601元/平方米。東莞鎮(zhèn)區(qū)頗多，若從城區(qū)主要鎮(zhèn)區(qū)和存量房市場和配套相對成熟的東南臨深板塊而言，目前東莞的房價約相當于深圳2013年，甚至是2014年左右水平。

?由于兩地房價發(fā)展的不均衡，近年來自深圳的購買力始終是影響東莞市場的重要力量。東南臨深片區(qū)的樓盤中，一度是清一色的粵B車牌。

?分析限購政策對東莞市場帶來的影響，東南臨深片區(qū)是個極為重要的突破口。數(shù)據(jù)顯示，自從東莞限購政策出臺并升級加碼后，塘廈、鳳崗等鎮(zhèn)區(qū)洋房價格由原來的2.5萬元/平方米左右陸續(xù)下調(diào)至2.1萬元／平方米左右，臨近年底，個別樓盤甚至出現(xiàn)低于2萬元／平方米的價格。

?2016年時，東莞有近七成的房子被來自深圳的投資客、購房者所購買，2017年，深圳客比例降至三成左右。政策消化一年多，至2018年末，這個比例悄然回歸四成。

?從業(yè)寒冬剛需暖春

?東莞的開發(fā)商在實際操作中，找到了嚴查社保的應對方法。

?一名來自深圳的購房者丁女士告訴第一財經(jīng)，她于2018年年中購買位于東莞塘廈某深圳房企開發(fā)的項目，均價約為24000元／平方米，算上優(yōu)惠折扣，最終均價為2.3萬出頭。

?“按照東莞限購政策，大學本科學歷要繳半年社保才有購買資格，但項目為了招攬深圳客的生意，可以幫購房者代繳，簽合同的時候先交半年社保的錢和部分首付，房企就會鎖定房源，半年后有購房資格了，交完剩余首付再進行網(wǎng)簽。”

?盡管有法可解，但嚴查社保對市場影響明顯。

?合富輝煌監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2017年東莞臨深片區(qū)成交量大幅下滑，降幅為48%，其中鳳崗鎮(zhèn)更是大跌80%，成交量大頭主要集中在水鄉(xiāng)片區(qū)和泛市區(qū)。

?而2018年，東莞成交量最高的片區(qū)是東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)，這個價格洼地在2018年受到了購房者的青睞，一舉網(wǎng)簽近萬套。

?具體而言，2018年，東莞本土購房者仍是大戶，占比達55.5%，相較于上年有所下跌，深圳購房客占比達41.5%，與上年相比上漲4.7個百分點，莞深兩地購房客占比差距正在縮小。

?從成交量來看，近三年來，東莞一手住宅成交量2016年瘋狂，2017年沖高回落，2018年穩(wěn)字當頭。

?“盡管數(shù)據(jù)穩(wěn)健，但地方中介依然生意難做，以前很多深圳客上門，但2017年以來，帶看的人數(shù)越來越少，本地需求有限?！睎|莞黃江一家小型中介公司老板告訴第一財經(jīng)，他在2018年初已把店鋪關停，目前到了廣州本地一家大型房企做新房銷售。

?半年過去，丁女士所購買的項目仍未清盤，開發(fā)商目前調(diào)整均價為23000元／平方米，比她當初購買的均價要低。

?“越早買房越好”這句至理名言，至少在2018年是不適用的。年底沖量，東莞多個樓盤促銷，推出一批特價房源，或者給予了更多折扣。

?行業(yè)的寒冬，會是剛需的暖春嗎？至少從價格來看，東莞市場目前是穩(wěn)定的。庫存方面，截至2018年12月31日，東莞住宅存量面積約490萬平方米，庫存有所下跌，以近6個月的消化速度計算，目前消化周期為10.09個月，壓力不算太大。

?據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)，東莞2018年購房者占比最多的還是剛需購房，占74%，與2017年相比上升約7個百分點，改善型需求則有所下降，僅占18%。

?粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃出臺在即，東莞是大灣區(qū)不可或缺的存在。在本地購買力崛起，部分深圳客回歸、外來力量光臨的路徑下，東莞樓市開啟了新一年的忙碌。作為深圳的“通州”而存在，還是依靠自身力量成為一個理性市場，對東莞而言，將是一個持續(xù)思考的命題。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。