陜西住房租賃市場發(fā)展現(xiàn)狀研究

在固有觀念的影響下，我國住房市場發(fā)展嚴重失衡：產(chǎn)權交易領域蓬勃發(fā)展，住房租賃卻未能快速的發(fā)展。發(fā)展住房租賃市場，不僅是改善房地產(chǎn)市場供給結(jié)構，健全房地產(chǎn)市場體系的重要途徑，更是減少貧富差距，推動社會保障制度發(fā)展的重要舉措。黨的十九大提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，住房租賃的重要性被提升到前所未有的高度，住房租賃市場迎來了發(fā)展新機遇。2017年國家選取14個城市首批開展住房租賃試點，2018年中共中央國務院發(fā)文明確提出“大力發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃”。為了明確我省住房租賃市場發(fā)展情況，我局近期對陜西省的住房租賃市場進行了調(diào)研，了解到陜西省住房租賃市場的現(xiàn)狀，提煉出住房租賃市場存在的問題，探討加快建設培育陜西省住房租賃市場的有效方法和途徑，并提出有利于陜西省住房租賃市場規(guī)?；?、機構化培育和發(fā)展的建議。

一、國內(nèi)外住房租賃市場發(fā)展經(jīng)驗

（一）國外住房租賃市場的成功模式

縱觀國外住房租賃市場，發(fā)展較早，已形成一套成熟的運營體系與模式，美國、德國、日本和新加坡成功的住房租賃市場經(jīng)驗可以為國內(nèi)住房租賃市場的發(fā)展提供不少經(jīng)驗。

美國住房租賃市場較為穩(wěn)定，房源供給主要由三部分構成：一是私人與房地產(chǎn)開發(fā)商提供的市場化租房，占比約81%。二是保障性的聯(lián)邦政府資助住房，占比約為12%。三是政府與社會資本合作提供的享受稅收優(yōu)惠的租賃住房，占比約為7%。在占比最大的租賃市場供應主體中，租賃機構普遍采取通過REITs自持物業(yè)的重資產(chǎn)運營模式。

德國住房租賃市場是歐洲最大、最成熟的市場，同時，其國內(nèi)房租與房價保持較低水平。從住房租賃的供應主體看，私人與市場化機構供應成為主體。其中，私人供應占比約為39%，機構供應占比約為40%，住房合作社供應占比約為9%，福利房占比約為12%。同時，德國通過制定法規(guī)從三個方面保證租賃體系完善性：嚴格限定房租、維護租賃合同穩(wěn)定性、保障租賃支付。

日本經(jīng)歷過房地產(chǎn)泡沫、上世紀90年代的金融危機后，日本房地產(chǎn)市場一蹶不振，人口負增長也導致市場需求開始萎縮。日本住房租賃市場的供應主體大致分為兩類：一類為租賃中介，另一類為房地產(chǎn)開發(fā)商。在歷年的新屋開工中，租賃類住房占比穩(wěn)定在40%左右。租賃類住房中，79%歸屬于私人企業(yè)，10%歸屬于政府，5%歸屬于社會企業(yè)。

新加坡在住房供應方面以政府行政干預為主，市場調(diào)節(jié)為輔。其推行的組屋政策為其住房供應的主要政策，政策主要以解決“居者有其屋”為目的，保障中低收入群體的住房需求。政府推行的組屋由國家發(fā)展部的建屋發(fā)展局統(tǒng)一建造與實施。建屋發(fā)展局作為獨立性非營利機構，實行綜合平衡預算，經(jīng)營虧損部分由政府兜底。

除了新加坡以外，其他三個發(fā)達國家都是依靠市場為基礎作為住房租賃市場發(fā)展的源動力，政府作為輔助力量。新加坡則反過來，以政府力量為主導，以社會力量為輔發(fā)展住房租賃市場。從結(jié)果上來看，這四個國家都是成功的案例。

（二）國內(nèi)住房租賃試點情況

2017年7月和8月，住建部兩次發(fā)文加快推進住房租賃市場發(fā)展，在全國選取成都、廣州等14個城市首批開展住房租賃試點。住房租賃發(fā)展狀況及主要做法有：一是住房租賃供應政府保障、市場主導。針對低收入群體、新就業(yè)大學生及引進人才建有公共租賃房和人才安居房，同時，專業(yè)化企業(yè)提供的多層次住房租賃產(chǎn)品，用以滿足豐富多樣的住房租賃市場需求；二是專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)初步形成，民營住房租賃企業(yè)和國有住房租賃企業(yè)積極發(fā)展租賃業(yè)務，產(chǎn)品覆蓋了租賃市場里中低端、中端、中高端的需求，形成了多元化的市場結(jié)構，國有住房租賃企業(yè)，在推動發(fā)展住房租賃市場方面取得一定成效，清理、出租閑置存量房源，搭建了國企和民企的合作平臺，進一步簡化出租流程，穩(wěn)定租金。三是租賃住房土地供應試點穩(wěn)步推進。四川積極探索“限地價競自持”的方式，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目中自持部分房源作為租賃住房，并開展了在集體建設用地建設租賃住房的試點；四是從管理體制和服務體制方面不斷完善優(yōu)化住房租賃體制，建立起市、區(qū)、街道和社區(qū)的四級住房租賃管理體制、誠信機制和定期租賃市場專項檢查機制，加大住房租賃補貼力度、完善落實提取住房公積金支付房租政策和爭取金融支持等各方面提高租賃市場服務體制。建設住房租賃平臺，優(yōu)化服務，通過大數(shù)據(jù)應用和“互聯(lián)網(wǎng)+”等技術手段，建立了統(tǒng)一的住房租賃交易服務平臺，實現(xiàn)了多部門住房信息數(shù)據(jù)共享，并設有房源核驗、網(wǎng)簽備案等功能，為承租人依法申請辦理居住登記、義務教育、繳存使用住房公積金、領取公共租賃住房補貼、繳納稅收等公共服務事項提供便利；五是培育市場主體，強化行業(yè)自律。引入全國知名的住房租賃企業(yè)，鼓勵本土企業(yè)通過兼并重組等方式做大做強，支持開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構和物業(yè)企業(yè)拓展租賃業(yè)務，發(fā)揮國有企業(yè)引領帶動作用，搭建國企與民企的合作平臺。主管部門推動成立住房租賃專業(yè)委員會，強化行業(yè)自律。試點地區(qū)發(fā)展住房租賃市場取得了一定的成效，但還是存在很多問題，一是信息共享機制尚未建立，城市部門之間數(shù)據(jù)分割、共享不充分，住房租賃網(wǎng)上交易平臺，使用功能還有待完善，網(wǎng)上租房簽約、付款和備案等功能不完善；二是租賃房源供應不足，部分公租房規(guī)劃建設時缺少科學論證，存量向普通居民出租的房屋存在結(jié)構性問題，可盤活的存量房少，私人業(yè)主出租閑置房屋的意愿不高，國企的廠房和寫字樓等尚未盤活，改建成房屋租賃，成本高，企業(yè)投入意愿不足；三是市場規(guī)范程度低監(jiān)管難度大，長期以來，普通商品住房租賃市場都是以高度分散的個人出租房源為供應主體，住房租賃的產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營水平程度不夠，缺少專門的租賃管理規(guī)章制度及有效的監(jiān)管機制；四是租購權益差異依然存在，現(xiàn)階段我國城市的福利制度、教育制度、醫(yī)療制度與戶籍制度密切相關，這種制度結(jié)構使得“擁有一套屬于自己的住房”成為有效解決公共服務需求的必要條件，導致租房者難以享受和產(chǎn)權人同等的城市公共服務；五是傳統(tǒng)住房消費觀念根深蒂固等，限制和制約著房地產(chǎn)租賃市場的健康發(fā)展。

二、發(fā)展住房租賃市場的意義

我國住房經(jīng)過兩個階段的改革，第一階段（1980年-2001年），是在“住房是商品”的理念引領下將住房體制作為經(jīng)濟體制的一部分，走了一條與經(jīng)濟體制相融的住房商品化或市場化漸進式改革之路；第二階段（2001年以后）以加強保障房體制建構為目標，保障房建設規(guī)?？涨埃蟛竭~向與商品房相協(xié)調(diào)的格局，房價回歸合理水平為目標的調(diào)控政策伴隨其中。此期間，不論商品房和保障房主要是以銷售的方式提供居民，幾乎沒有形成規(guī)范的住房租賃市場。

陜西省房地產(chǎn)在這期間經(jīng)歷的房價過快上漲緊接其后的庫存過量，房地產(chǎn)市場裹足不前，隨著2017年西安市人才引進政策、房價凹地和治理霧霾工地停建等多種效應的疊加影響下，出現(xiàn)供不應求情況，房價過快上漲，限購、限價等相關的調(diào)控政策，西安樓市火熱迅速傳遍全省，隨后房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模迅速擴大，房價已經(jīng)上漲到一定程度，居高的房價和居民較低收入差距越來越大，居住成本加大，隨著大量人口的流入，陜西省特別是西安市“重售輕租”的房產(chǎn)市場結(jié)構急需打破，培育發(fā)展住房租賃市場，為外來人員及本地區(qū)需要住房的人員提供穩(wěn)定的居所。另外，年輕人的居住消費理念也在發(fā)生著改變，過高的房價很難承受，需要父母提供資金支持，還不如利用現(xiàn)有的資金自己創(chuàng)業(yè)，或者承擔按揭壓力很大，直接影響其他消費，他們對生活品質(zhì)的高要求，不能忍受背負高額房貸的生活方式，所以，租房居住成為最佳選擇。

培育和發(fā)展住房租賃市場，使之成為房地產(chǎn)市場的重要組成部分，有利于滿足居民安居的多樣要求，減少住房消費合理發(fā)展其他的生活消費，有利于突破傳統(tǒng)的住房消費觀念，引導年輕人建立理性的消費方式，有利于優(yōu)化房地產(chǎn)市場的結(jié)構健康發(fā)展，也有利于社會的穩(wěn)定和經(jīng)濟發(fā)展。

（一）有利于發(fā)展多樣的住房市場，滿足不同的住房需求

目前，陜西省房地產(chǎn)市場以商品房銷售為主要模式，這種單一的住房消費方式，很難滿足人們對住房的不同需求，不同人群和不同類型的住房需求確實存在，隨著流入人口的增加，這種需求更加旺盛。目前，剛畢業(yè)的學生想要有一套安全，裝修精致，有情調(diào)的房子；外來務工者想要一套交通方便，設備齊全的房子，學生家長想要一套學校附近的兩居室；有些有房產(chǎn)的市民因為各種原因不能住自己的房子也只能租房而居?？梢?，一個人口流入較大的城市，租房市場的需求是多種多樣，并且租房市場遠大于買方市場，但是經(jīng)朋友或熟人介紹、中介介入或網(wǎng)上租住平臺發(fā)布房源等租住方式基本都是個人持有房源，這種傳統(tǒng)租住模式，很難滿足租房市場多樣化的需求。所以，需要引導房地產(chǎn)企業(yè)、租賃企業(yè)和其他企業(yè)，個人資金進入住房租賃業(yè)，政府繼續(xù)提供公租、廉租房，培育發(fā)展滯后的住房租賃市場。

一些西方經(jīng)濟發(fā)達國家的住房市場經(jīng)驗證明，住房租賃在房地產(chǎn)市場始終占有不可忽略的地位，居民住房私有化約60%左右，還有相當部分的居民租房居住，我國由于傳統(tǒng)觀念和住房歷史的原因，多年以來出臺的房改政策和信貸政策都是鼓勵只售不租的居住交易模式。因此，多年以來我國住房租賃發(fā)展緩慢，住房投資單一，開發(fā)建設的品種單一，滿足不了居民的多層豐富的居住需求，也制約著居民居住的需求。促進住房租賃市場的建立，有利于激發(fā)居民住房的多種需求，市場再提供各類租賃產(chǎn)品去滿足各種居住需求，良性循環(huán)有利于住房租賃市場的發(fā)展。

（二）有利于促進居民合理的居住消費

理論上，購買住房消費包括兩部分，即購買住房和購買住房產(chǎn)生的派生消費，對于計劃買房（改善型和剛需性）的家庭來說，他們會為買房而進行儲蓄，在收入增長有限的情況下，一般家庭用于消費的資金就會減少，從而促使他們減少消費；購買住房的派生消費，是居民在購買住房后，會相應促進對建材、家具、家電，及家居品的消費，同時會擠壓其他商品和服務的消費支出。近兩年陜西省房價上漲較快，房價收入比已達到7左右，（房價收入比反映的是商品住宅價格和居民收入之間的關系，我國城市居民理論上能承受的房價收入比的區(qū)間的上限約為4.1～6.2倍之間，放寬來說，無論如何不應超過7倍），再從2018年1-9月的數(shù)據(jù)看，陜西省住宅價格同比上漲25.9%，而城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比增長8.0%，房價上漲的速度遠高于收入增長速度，房價收入比將會繼續(xù)加大，要購買住房，首付需要支付的金額增大，購房者不得不減少其他的消費支出，攢錢存首付。

住房租賃市場的存在，有利于居民根據(jù)自己實際經(jīng)濟收入情況做出住房消費的合理選擇，與購買住房不同，住房租賃對住戶的經(jīng)濟要求不高，租戶只需要支付相對較少的租金，就可以取得房屋的居住權，無需為了購房，無限的擠壓其他生活消費。

（三）有利于突破傳統(tǒng)的住房消費觀念，引導年輕人建立理性的消費方式

目前“無房不婚”、“啃老購房”和“一步到位”已主導年輕人住房消費，應該倡導理性消費觀，轉(zhuǎn)變住房消費觀念，逐步樹立“先租后買，先小后大”的理性住房消費觀。先租后買的一個重要前提，就是房價和房租都比較穩(wěn)定。2018年7月31日中央政治局會議中所強調(diào)的“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題”“堅決遏制房價上漲”的調(diào)控精神，決不會允許房地產(chǎn)調(diào)控半途而廢、前功盡棄，“堅決遏制房價上漲”的調(diào)控精神，有利于穩(wěn)預期，減少投資性購房和預支購房。“先租后買”的關鍵莫過于租購權益是否對等。過去，房屋上被附加了過度的公共福利，如學區(qū)房，導致買房成為大多數(shù)人迫不得已的選擇。如今，很多城市都在推進“租售同權”，剝離附著于住房之上的公共福利屬性，賦予租房者與購房者同等的權益，此舉有利于提升住房租賃市場的吸引力。在房價長期穩(wěn)定和“租售同權”的前提下，“先租后買”還需要的重要保障就是有房可租，目前住房租賃市場普遍存在著兩大問題，一是市場上可供出租的房源太少，供不應求。二是租賃市場不規(guī)范，合同不具備約束力，缺少相應的法律法規(guī)進行管理，實質(zhì)上都是由于住房租賃市場發(fā)展的滯后性，已經(jīng)嚴重影響了“先租后買”這個理性住房消費觀念的建立，只有培育發(fā)展住房租賃市場，使租房變成一件簡單而便捷的事情，房源豐富，租價和租住關系穩(wěn)定，租購權益平等，年輕人無需為了結(jié)婚而操心住房，父母無需為學區(qū)房而擔心，無疑將會打破傳統(tǒng)年輕人只能購房不愿租房的住房消費理念。

（四）有利于化解和轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)市場的風險，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

由于高房價和需求旺盛等原因，國內(nèi)的住房租賃是一個很大的市場，租賃市場將會成為中國房地產(chǎn)市場“最后的紅利”。隨著黨中央提出今后房地產(chǎn)工作的方向“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制”和“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房”精神，旨在打破以銷售為單一方式的住房市場，建立租售并舉的住房市場。隨著人口紅利的消失，住房趨于飽和，在穩(wěn)預期穩(wěn)房價的調(diào)控政策下，房地產(chǎn)開發(fā)將逐漸成為“夕陽”業(yè)，開發(fā)企業(yè)的銷售利潤將會減少，單一以開發(fā)銷售為主的房地產(chǎn)企業(yè)承擔的風險就會加大，為應對風險，最好就是走多元化發(fā)展道路，最有條件和最便捷的就是開展住房租賃業(yè)務。國際上房地產(chǎn)市場發(fā)展比較成熟的國家，房地產(chǎn)企業(yè)既從事房地產(chǎn)開發(fā)，又大量經(jīng)營住房租賃業(yè)務，有些企業(yè)租房業(yè)務的收入遠遠大于開發(fā)銷售業(yè)務，如美國，住房市場最活躍的是租賃營業(yè)活動，而購房需求反而不如租房需求旺盛。因此，培育和發(fā)展住房租賃市場意義重大，可以化解和轉(zhuǎn)移企業(yè)的經(jīng)營風險，有利于建立租售并舉的相對穩(wěn)定住房市場。

三、住房租賃市場的現(xiàn)狀研究

今年下半年以來，對全省西安市、渭南市、延安市、榆林市和安康市5個市的發(fā)改、住房管理、國土和銀行等相關部門和29家房地產(chǎn)業(yè)、住房租賃企業(yè)和物業(yè)企業(yè)租售同舉的情況進行了調(diào)研，發(fā)現(xiàn)目前住房市場基本以銷售為主，企業(yè)自持住房進行出租的項目非常稀少，西安市已有房地產(chǎn)企業(yè)進入租賃市場，而其他地市企業(yè)對開展租賃業(yè)務仍處于觀望狀態(tài)，政府住房租賃項目主要還是以廉租和公租房保障性質(zhì)為主。住房租賃市場發(fā)展的需求有所差異，西安市由于人口流入數(shù)量急增、房價上漲較快，急需培育和發(fā)展住房租賃市場，其他城市適時培育和發(fā)展本地住房租賃市場穩(wěn)房價穩(wěn)預期，房地產(chǎn)租賃仍以傳統(tǒng)的租住方式為主，規(guī)?；蜋C構化租賃處于萌芽起步階段，規(guī)范化的住房租房市場需求開始體現(xiàn)，相關部門對發(fā)展住房租賃的相關扶持政策尚不明確，住房租賃監(jiān)測體系尚未建立。

（一）西安市急需培育和發(fā)展住房租賃市場，其他城市適時培育和發(fā)展本地住房租賃市場

住房租賃需求主要取決于一個城市流入人口數(shù)量，一個城市有吸引力，流入的人口的多，住房租賃需求就大，在陜西省的10個市和楊凌示范區(qū)，目前只有西安流入人口很大，去年開始實施的人才引進措施，另外西安市高校眾多，每年將會有一大批畢業(yè)生留下來，相對周圍地區(qū)經(jīng)濟較發(fā)達，每年前來務工的人口也很多，妥善的解決這些人的居住，為西安市留住人才和工作者，現(xiàn)有的以銷售為主要模式的住房市場很難解決他們的居住需求。近兩年西安市隨著人口的聚增，住房的剛性需求加大，住房供不應求情況出現(xiàn)，房價快速上漲，引發(fā)恐慌購房心理，進一步加劇供需矛盾，限購和限價調(diào)控政策推出，購房開始回歸理性，但是仍有很多住房需求依然沒有得到滿足，由于現(xiàn)有的住房租賃市場存在太多的問題，并不能為他們提供安定的居所，迫使產(chǎn)生很多的購房需求，如果不盡快培育和發(fā)展住房租賃市場，為需要居住的人群提供便捷的住房租賃，供需矛盾還會爆發(fā)，不利于西安市住房市場的穩(wěn)定。從企業(yè)的調(diào)研情況來看，目前西安市房地產(chǎn)市場降溫，不是需求減少，而是需求者處于觀望狀態(tài)。另外，從開展住房租賃業(yè)務的企業(yè)了解到，目前西安租房需求量也很大，要緩解供需矛盾，引導“先租后買”的住房消費理念，妥善滿足這些住房需求，西安市急需盡快培育和發(fā)展住房租賃市場。

除西安市外的其他地區(qū)，人口流入量很少，人口相對穩(wěn)定，租住需求量較小，目前還缺乏發(fā)展規(guī)?；》孔赓U的條件，但是由于西安市樓市的輻射作用以及前期未去庫存實施的貨幣化安置政策，各大房地產(chǎn)如碧桂園、綠地和萬科等房地產(chǎn)企業(yè)在本地區(qū)入駐開發(fā)項目，刺激本地房價節(jié)節(jié)攀升，2018年1-11月我省各市的住宅價格都呈現(xiàn)同比上漲趨勢，9個市價格同比上漲幅度超過10%以上，房價上漲較快，供需矛盾存在，適時的發(fā)展住房租賃市場對于穩(wěn)房價穩(wěn)預期是非常有必要的。

（二）住房租賃機構化、規(guī)?；l(fā)展開始萌芽，規(guī)范化的住房租賃市場需求開始體現(xiàn)

在我國的住房租賃市場中住房供應主體仍以個人為絕對主體，比例高達90%以上，而在發(fā)達國家，專業(yè)的租賃企業(yè)提供房源占比高達30%，高出中國3倍。雖然2017年以來，陜西省發(fā)布了加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見，建立以租購并舉的住房制度，健全市場配置，鼓勵房地產(chǎn)、中介機構、其他企業(yè)和個人進軍住房租賃市場，拓展房地產(chǎn)租賃業(yè)務，打開陜西省住房租賃業(yè)務的道路。但實際上，陜西省整個住房租賃也還處于較為落后的階段，機構化、規(guī)?；》孔赓U尚處于萌芽狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)從事租賃業(yè)務的熱情并不高，絕大部分處于觀望狀態(tài)。尤其西安市以外的其他地區(qū)，調(diào)研了19家房地產(chǎn)企業(yè)，其中18家均沒有開展租賃業(yè)務，并表示近期不會開展此類業(yè)務，由于上半年各地區(qū)的商品房銷售較好，企業(yè)有房不愁賣，去庫存速度較快，加上當?shù)亓鲃尤丝谏伲瑱C構化、機構化的租賃發(fā)展空間有限。

西安市是陜西省流動人口最多的城市，住房租賃需求旺盛，目前在西安市住房租賃市場主要有四種方式：一是中介租賃。有房源需要出租的個人通過中介公司在門店和網(wǎng)絡平臺發(fā)布房源消息，租房者來到門店或在其網(wǎng)上住房平臺選擇所需住房，整個租房過程，中介公司全程參與，現(xiàn)在各個小區(qū)及周圍均可看到這類房屋中介公司；二是“互聯(lián)網(wǎng)+房管+金融”，是長租公寓的運營方式，這種新型的租賃方式正面臨資金風險的考驗，要健康發(fā)展還需要建立有力的監(jiān)管制度；三是房地產(chǎn)企業(yè)建立的規(guī)?；赓U模式，企業(yè)可以出租自有住房，也通過租購的方式獲得房源，裝修后出租；四是隱形租賃，房源持有者直接招租的住房租賃模式，這種租賃方式主要集中在房源比較集中的城中村和城中村拆遷后的安置小區(qū)。住房租賃的主要房源有商品房性質(zhì)的出租房、農(nóng)民出租房，廉租房和公租房。廉租房和公租房是保障性質(zhì)的住房租賃，由于住戶的準入門檻設置、租金設定和調(diào)整、租戶退出機制等方面均有政府進行管理和調(diào)控，近期國務院為了解決公租房運營管理中專業(yè)人員不足、服務水平不高、管理不規(guī)范等日益突出問題，在8個省開展政府購買公租房運營管理服務試點工作，陜西省也在其中，但規(guī)定購買服務內(nèi)容不得包括對保障資格的準入和取消?？梢娏夥亢凸夥吭谝欢ǔ潭壬先岳^續(xù)隔離于住房租賃市場之外，嚴格的說不能算租賃市場的一部分，但卻是租房市場的重要補充。

目前，西安市住房租賃行業(yè)正由以中介及個人為主的無序狀態(tài)向注重品牌和產(chǎn)品的規(guī)?；赓U方式轉(zhuǎn)變，各路資本和房地產(chǎn)巨頭開始陸續(xù)進入住房租賃市場，目前的盈利模式主要還是租金差模式，其他模式尚處于探索階段，租賃行業(yè)需要規(guī)模效應才能盈利，多家企業(yè)在拓展拿房，積極進入住房租賃市場，但整體的租賃運營能力低下，出資方于對收益要求較高，被迫提升租金或是加大融資力度，導致租客無法承受房租，或者對租住房屋品質(zhì)控制能力減弱。西安市萬科泊寓和龍湖冠寓以及西安市城市建設集團等房地產(chǎn)企業(yè)開始進入西安租賃市場，但現(xiàn)階段尚未有真正意義的品牌巨頭，機構化、規(guī)?；l(fā)展道路任重而道遠，尚處于起步階段。

大型企業(yè)進入住房租賃市場，對機構化、規(guī)?；赓U市場的建立和發(fā)展非常重要，同時，由于企業(yè)本身的行為肯定是帶有商業(yè)目的，以營利為最終目的，大型企業(yè)的大規(guī)模進駐租賃市場，有可能因為部分大型企業(yè)的集團性壟斷經(jīng)營而造成租房價格的推高或者利益輸送，這就需要相關的政府部門對企業(yè)進行嚴格的監(jiān)管，以防商業(yè)性壟斷或者抬高租金等現(xiàn)象的出現(xiàn)。目前，由于機構化和規(guī)?；淖》孔赓U模式尚未建立，這方面的矛盾尚未凸顯，防范壟斷性等不規(guī)范經(jīng)營的機制應該有預見性的提前建立。另外，租賃市場處于起步階段，運營模式尚處于探索中，近期曝光長租公寓裝修甲醛超標，長租公寓運營公司解散，租金轉(zhuǎn)為金融債務由租客承擔等不良事件，說明政府需要進一步規(guī)范租賃市場，相關的政策法規(guī)急需建立，為租賃市場保駕護航。

（三）住房租賃政策正在路上，尚未有明確的細則落地

2016年12月，人民政府辦公廳出臺了《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》，各市也紛紛出臺或正在出臺培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見，政府部門還沒有出臺具體的扶持住房租賃細則，住房租賃監(jiān)管平臺開始建立，尚未形成較為完善的住房租賃運行監(jiān)測體系。

從調(diào)查的5個市的情況來看，目前各市提供的租賃型住房用地都是帶有保障性質(zhì)的，用來建設公租房和廉租房，對于租賃型商品房的用地還沒有相關的優(yōu)惠政策出臺，沒有集體用地建設租賃房的相關政策。從金融方面來看，由于陜西省住房租賃市場尚處于初級階段，住房租賃市場發(fā)育不完善，還沒有形成一套完善的住房租賃運行監(jiān)測體系和租賃信息服務平臺，各大銀行金融機構對開展租賃住房相關的住房租賃信貸和相關金融業(yè)務多數(shù)保持觀望態(tài)度，但均有計劃未來開展相關業(yè)務。目前，積極在全省范圍開展住房租賃信貸和相關金融業(yè)務的主要是建設銀行，在西安、安康和延安等市協(xié)助政府建立租房租賃信息平臺，金融產(chǎn)品和服務有支付結(jié)算，提供相關的房租代收等傳統(tǒng)結(jié)算服務，還有金融支持類產(chǎn)品，分為公司類住房租賃貸款和個人類住房租賃貸款，但受眾面很有限。調(diào)研企業(yè)反映，目前并沒有從土地、金融和稅收等方面得到明確有利的開發(fā)建設租賃住房和租賃業(yè)務的優(yōu)惠政策。

四、住房租賃市場發(fā)展初期出現(xiàn)的問題

（一）企業(yè)進入住房租賃市場的積極性不高

對我省的25家房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)查，顯示有2家企業(yè)有意向并正在進入住房租賃市場，1家從事公租廉租房開發(fā)項目，22家表示近期沒有開展住房租賃業(yè)務的意愿，可見，企業(yè)進入住房租賃市場的積極性并不高，傳統(tǒng)的以銷售為主的住房消費觀念依然是住房市場的主導思想，主要原因：一是住宅銷售持續(xù)好轉(zhuǎn)，價格保持堅挺，銷售比出租資金回籠快、利潤高。2018年1-11月，陜西省商品房銷售面積3475.69萬平方米，同比增長7%，住宅均價7852元/平方米，同比增長21.8%，近兩年全省開發(fā)的住宅小區(qū)銷售很好，價格上漲較快，資金回籠速度較快，銷售成為最佳選擇。相對的開展租賃業(yè)務，企業(yè)前期購地的投入和開發(fā)建設資金投入很大，采用出租的方式，資金收益率很低。所以，對企業(yè)來說出租不如銷售，以西安為例，大概的估算租售比來說明此種情況，以目前的土地市場條件，樓面價5000元/平方米，建設成本5000元，每平方米成本10000元，租賃價格大概25元/平方米，租售比1:400（租售比指每平方米使用面積的月租金和每平米建筑面積房價之間的比值），意味著企業(yè)需要400個月（33年）才能收回成本，如果加上各種稅收、融資成本和運營成本，企業(yè)資金收回的時間會更加漫長，企業(yè)會面臨巨大的資金壓力，所以絕大多數(shù)企業(yè)不會開展住房租賃業(yè)務。二是目前并沒有明確的關于土地、財政、金融、稅收等相關政策支持企業(yè)開展租賃業(yè)務，再加上，企業(yè)建設租賃住房在成本把控和標準化質(zhì)量把控上薄弱，后期運營管理也會有所顧慮，無法激起企業(yè)開展此項業(yè)務的積極性。陜西省有房地產(chǎn)企業(yè)建設開發(fā)租賃房項目，主要有兩種情況，一是政府扶持建設廉租和公租房項目，二是以長租公寓作為存量轉(zhuǎn)型和去庫存的載體。

（二）住房租賃行業(yè)規(guī)則尚未建立，行業(yè)管理薄弱

陜西省房地產(chǎn)租賃市場還存在市場不規(guī)范、制度不完善等問題，表現(xiàn)在：一是租住價格的盲目性。中介機構、個人、單位各自獨立經(jīng)營，租賃形式單一，管理粗放，形不成規(guī)模，租賃價格難以把握，租賃收益無法保證；二是協(xié)議（合同）條款欠缺，經(jīng)常引發(fā)糾紛；三是由于相關法規(guī)不配套，執(zhí)法力度受限，在管理過程中，主動登記備案率不高，導致大量房地產(chǎn)租賃稅費流失；四是管理房產(chǎn)租賃市場的部門涉及公安、工商、稅務、房地產(chǎn)等部門，管理效率不高，缺乏從上到下的協(xié)調(diào)管理機制；五是住房租賃行業(yè)協(xié)會尚未成立，行業(yè)缺乏標準和自律性。

（三）出租房源缺乏，整合改造難度較大

培育和發(fā)展規(guī)?；?、機構化住房租賃市場，對有大量多層次租房需求的西安市住房租賃市場來說，重要的是需要穩(wěn)定的房源供給，因為管理的原因單個分散的租賃住房并不是租賃企業(yè)需要的房源，需要整棟的房屋至少是房屋的整個單元裝修改造后作為經(jīng)營場所，以便后期統(tǒng)一管理。目前，適合的房源有房地產(chǎn)開發(fā)的銷售不好公寓、辦公樓、商業(yè)房屋項目、經(jīng)營不好酒店等，工廠的廢舊宿舍和廠房因產(chǎn)權問題很難列為合適的房源，房地產(chǎn)商對開發(fā)住房租賃項目意愿不高，近期提供給住房租賃市場的房源會很有限，從這些方面來看，規(guī)模化發(fā)展租賃市場很大問題就是房源短缺。

（四）稅賦偏高，抑制住房租賃企業(yè)的利潤空間

住房租賃的稅收，主要按住宅、非住宅和個人、公司區(qū)分，不同類別的有不同的稅收要求，個人出租住房稅類有6種：增值稅、城市維護建設稅、教育費附加及地方教育費附加、水利基金、房產(chǎn)稅和個人所得稅，其中房產(chǎn)稅4%和10%。住房性質(zhì)為非住房多了一個印花稅，另外房產(chǎn)稅（12%）和個人稅（20%）比住房性質(zhì)為住宅的高得多，企業(yè)出租住房房地產(chǎn)稅也是12%，這樣有明顯差別的稅收政策不利于住房租賃市場的培育和發(fā)展。一方面限制了住房租賃的房源，租賃企業(yè)不愿改造非住宅性質(zhì)的租賃住房，如廢舊辦公樓、閑置廠房、經(jīng)營不善的酒店和庫存的辦公樓等社會閑散住房資源得不到有力利用；另一方面也限制了發(fā)展機構化、規(guī)?；蛯I(yè)化的住房租賃企業(yè)。

五、促進住房租賃市場發(fā)展的建議

（一）通過住房租賃市場金融化實現(xiàn)收益擴大

要培育和發(fā)展機構化和規(guī)?；淖》孔赓U市場，在租賃回報率不高的情況下，必須要有金融支持，可參考美國的住房租賃市場的金融化案例，完全有可能通過金融化實現(xiàn)收益擴大。在美國持有物業(yè)比較麻煩，出租后每年繳納房產(chǎn)稅、個人報稅等事務，租后維護也很繁瑣，而且維護成本和出租成本也不低，如果他們要投資房地產(chǎn)的話，就會去買REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)，長期來看，收益不比個人買房低。另外，銀行可通過CMBS(商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券)的方式，為租賃項目提供低息貸款。金融市場與房地產(chǎn)市場的互動是很重要的，不是說單靠幾家企業(yè)，或者政府的幾個政策，就可以把住房租賃市場撐起來的，金融市場和住房租賃市場如果不打通的話，風險就只能集中在少數(shù)機構或開發(fā)商手里，無法快速擴大規(guī)模。

（二）推進住房租賃企業(yè)建立行業(yè)協(xié)會

行業(yè)協(xié)會是社會組織，它的產(chǎn)生和發(fā)展是社會分工和市場競爭日益加劇的結(jié)果，反映了各行業(yè)的企業(yè)自我服務、自我協(xié)調(diào)、自我監(jiān)督、自我保護的意識和要求。市場化的本質(zhì)是由市場解決問題，政府的角色應該是監(jiān)控、防范風險，而非過度干預市場，在住房租賃市場比較混亂、尚處于起步階段，應該建立住房租賃行業(yè)協(xié)會，協(xié)助政府規(guī)范住房租賃市場，制定相關行業(yè)標準，共同維護住房租賃市場陽光透明運作。

（三）整合社會閑置房源，擴大住房租賃市場的房源

要規(guī)?；蜋C構化發(fā)展住房租賃業(yè)務，最基本的條件就是要有充足的可供租賃的房源。如果長時間租賃房源不能得到有效補充，勢必會轉(zhuǎn)而推高房租的快速上漲，但只靠國家和各級政府的財政收入投入修建大批租賃房，要在短時期內(nèi)實現(xiàn)這一目標，是不現(xiàn)實的，所以應該盤活空置住房資源，最大限度為租賃市場提供豐富的房源。調(diào)研時，從物業(yè)公司了解到他們所管理的小區(qū)，舊小區(qū)空置率大概在30%左右，新小區(qū)在40%左右，租住率只有10%左右，毛坯房不適合出租，裝修后不愿出租，持有人盼著房價上漲，再進行產(chǎn)權交易，所以租房的房源掌握在散戶手里，其實是一種社會資源的浪費，政府應當采取有效措施，鼓勵空置房持有者積極出租，如適當減免個人所得稅或者設置房屋空置稅等方法。另外，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)通過開展長租住房業(yè)務盤活庫存，允許辦公樓項目、商業(yè)用房或可改造的空置廠房等進入住房租賃市場，這樣既盤活了這部分巨大的社會存量資源，又解決了租賃房的房源問題。另外，出臺相關政策鼓勵在集體用地上建設租賃房項目，進一步擴大租賃房源，從而可以加快健康的租賃房市場和商品房市場的形成，有利于民生，有利于社會和諧穩(wěn)定，一舉而數(shù)得。

辦公樓、酒店等商業(yè)用房改造成長租公寓出租的這類擴展房源，政府部門應該按住宅的費用收取水電和物業(yè)等費用，以減少租戶的費用，提高租住率，更好地促進各類房源進入租住市場。

（四）規(guī)范和降低住房租賃的相關稅收

在企業(yè)開發(fā)建設及運營住房租賃項目階段可適當減免相關稅收，如企業(yè)開發(fā)建設住房租賃項目，可降低房產(chǎn)稅稅率，土地使用稅稅率，降低住房租賃企業(yè)的所得稅稅率，鼓勵企業(yè)參與到住房租賃的建設開發(fā)及運營中來。另外，通過減免個稅政策，減輕年輕人租房的負擔，如盡快落實公積金提取和個人所得稅專項抵扣等方面的政策。

（五）政府積極建立和完善住房租賃服務管理體系

政府成立住房租賃監(jiān)管機構，建立統(tǒng)一的住房租賃信息和租賃服務監(jiān)管平臺，統(tǒng)一發(fā)布租賃房源，解決租房人對出租房的真實性判斷、找房難、住房難等問題，同時要穩(wěn)定租金，如不同地段、不同類別、不同品質(zhì)房源的限制租金報價，對住房租賃市場進行統(tǒng)一的有效監(jiān)管。

（六）鼓勵各類企業(yè)進入住房租賃市場，尤其是推動行業(yè)龍頭國有和民營企業(yè)優(yōu)先進入住房租賃市場

住建部等九部門聯(lián)合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求人口凈流入的大中城市支持相關國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，鼓勵民營的機構化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)。在培育和發(fā)展住房租賃市場初期，國家可以先把土地拿出來給行業(yè)龍頭企業(yè)去運營住房租賃項目，開發(fā)商、投資商、和銀行也要參與進來，整個市場才能發(fā)展起來。在一個成熟的住房租賃市場中，各方面的法規(guī)管理政策健全，民眾就能享受到優(yōu)質(zhì)的住房和便捷的服務，因為住房租賃市場這臺機器已經(jīng)在良好運轉(zhuǎn)，并且發(fā)揮作用了。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。