價(jià)格調(diào)整VS購(gòu)房人預(yù)期 樓市博弈或再續(xù)

在供應(yīng)量井噴的情況下，2018年北京新建商品住宅成交為24971套，連續(xù)2年不足3萬(wàn)套。成交萎縮帶來(lái)庫(kù)存上漲，截至目前，北京商品房住宅庫(kù)存已接近7萬(wàn)套，也刷新了近3年的最高點(diǎn)。

對(duì)此，在業(yè)內(nèi)分析人士看來(lái)，2019年北京樓市價(jià)格將繼續(xù)出現(xiàn)明顯調(diào)整。在樓市基本面不變情況下，購(gòu)房者對(duì)于市場(chǎng)下行的預(yù)期已形成，樓市預(yù)計(jì)將維持2018年水平。

改善型需求仍占主流

2018年房企項(xiàng)目排行榜前10強(qiáng)成交均價(jià)都在5萬(wàn)元/平方米以上，在前30強(qiáng)中超6萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目有18個(gè)，中高端項(xiàng)目撐起了2018年的北京樓市。

改善型需求在當(dāng)前市場(chǎng)情況下購(gòu)買(mǎi)力更為堅(jiān)挺。改善型購(gòu)房人對(duì)地段、配套、產(chǎn)品力與價(jià)格等方面呈現(xiàn)出均好性的產(chǎn)品表現(xiàn)出剛性需求，許多限競(jìng)房純粹的“價(jià)格優(yōu)勢(shì)”未能打動(dòng)市場(chǎng)。

中高端樓盤(pán)在價(jià)格上同樣受“限價(jià)”影響，甚至與周邊二手房形成價(jià)格倒掛的局面，其性價(jià)比也是購(gòu)房者愿意買(mǎi)單的重要原因。

限競(jìng)房高供應(yīng)≠高成交

2018年，占據(jù)北京樓市新增住宅供應(yīng)半壁的限競(jìng)房，在成交上卻未能形成壓倒性優(yōu)勢(shì)。

數(shù)據(jù)顯示，2018年北京樓市，限競(jìng)房供應(yīng)26322套，共307.23萬(wàn)平方米，占整體商品住宅供應(yīng)面積比約為50.74%。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，限競(jìng)房2018年成交4530套，共46.14萬(wàn)平方米，占商品住宅全部成交的13.24%。

“滯銷(xiāo)”并非個(gè)案。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年僅有瑞悅府、和悅?cè)A錦、華潤(rùn)理想國(guó)3個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目進(jìn)入年度項(xiàng)目排行榜前30強(qiáng)。

據(jù)北京市住建委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，部分項(xiàng)目剛?cè)〉妙A(yù)售證和網(wǎng)簽滯后性的原因，令限競(jìng)房合計(jì)網(wǎng)簽偏低，但即便如此，網(wǎng)簽銷(xiāo)售率僅有18.5%。

在地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人韓樂(lè)看來(lái)，“低總價(jià)、小面積的限競(jìng)房產(chǎn)品，在大多數(shù)房企眼中是快速去化的產(chǎn)品。然而，大部分項(xiàng)目入市后，并沒(méi)有換來(lái)意料之中的短平快，反而隨著項(xiàng)目的增多，周期的拉長(zhǎng)，各項(xiàng)目的銷(xiāo)售愈加變得艱難。”

區(qū)域昌平成交量最高

各區(qū)域共有產(chǎn)權(quán)房、限競(jìng)房成交的情況來(lái)看，共有產(chǎn)權(quán)住房的成交主要分布在平谷區(qū)、昌平區(qū)、順義區(qū)、懷柔區(qū)、通州區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、門(mén)頭溝區(qū)等較偏遠(yuǎn)區(qū)域，其中，昌平區(qū)成交的共有產(chǎn)權(quán)房規(guī)模最大，共23.5萬(wàn)平方米。

作為2018年成交規(guī)模最高的區(qū)域，昌平限競(jìng)房成交規(guī)模也位居首位。2018年，昌平共成交規(guī)劃建筑面積116.6萬(wàn)平方米；其次為豐臺(tái)區(qū)，成交的規(guī)劃建筑面積為70.4萬(wàn)平方米，其住宅用地的成交方式全部為“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、競(jìng)自持”。

純商品住宅再出新地

1月9日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)網(wǎng)站發(fā)布了2019年的第一次土地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)公告，公告提到，位于朝陽(yáng)區(qū)孫河的兩塊住宅用地?cái)M于近期掛牌出讓，并且兩宗地塊均不設(shè)定住宅銷(xiāo)售限價(jià)。

對(duì)于此次孫河兩地塊取消銷(xiāo)售限價(jià)，北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為：首先：這兩宗地塊不是最近幾年的第一次不限價(jià)地塊。2018年11月延慶區(qū)延慶新城03街區(qū)會(huì)展中心東側(cè)地塊土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（二期）YQ00-0003-0010等地塊，地塊成交不限價(jià)。另外在2018年10月北京市豐臺(tái)區(qū)南苑石榴莊0517-L02地塊，也不限制價(jià)格。

一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士稱，“不限價(jià)土地供應(yīng)，對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，影響并不明顯，大量井噴供應(yīng)將明顯抑制2019年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)。”

共有產(chǎn)權(quán)房集體建設(shè)用地成供應(yīng)新渠道

2018年12月27日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)掛牌三宗位于大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)的集體建設(shè)用地，出讓公告顯示，上述三宗地塊將用于建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房。

這在北京甚至全國(guó)均屬首次。出讓文件顯示，本次掛牌出讓的地塊，與國(guó)有建設(shè)用地同責(zé)同權(quán)。

三宗集體性建設(shè)用地的入市預(yù)示著北京的土地供應(yīng)方式將迎來(lái)重大革新，不但可以探索集體建設(shè)用地入市的試點(diǎn)改革，對(duì)于將來(lái)北京共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)方式也是一個(gè)探索，甚至在全國(guó)都具有較強(qiáng)的示范效應(yīng)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。